Pegangan Bebas, Pajakan dan Tanah Rizab Melayu
Tanah di Semenanjung Malaysia diberi milik oleh Pihak Berkuasa Negeri sama ada untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun (pajakan) atau selama-lamanya (pegangan bebas), seperti yang ditetapkan dalam seksyen 76 Kanun Tanah Negara. Tanah rizab Melayu pula ialah status tanah di bawah Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan dan enakmen negeri. Panduan ini menerangkan ketiga-tiganya dan bezanya dengan lot Bumiputera dalam projek perumahan.
Jawapan ringkas
Setiap hak milik tanah di Semenanjung Malaysia membawa dua soalan penting bagi pembeli: berapa lama tempoh pegangannya, dan adakah tanah itu tertakluk kepada sekatan siapa yang boleh memilikinya.
- Pajakan: tanah diberi milik untuk suatu tempoh. Di bawah seksyen 76 Kanun Tanah Negara, tempoh itu tidak melebihi 99 tahun.
- Pegangan bebas: tanah diberi milik selama-lamanya. Seksyen 76 hanya membenarkannya dalam keadaan tertentu, termasuk apabila Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati terdapat keadaan khas yang menjadikannya wajar.
- Tanah rizab Melayu: tanah yang dirizabkan untuk diberi milik kepada orang Melayu atau anak negeri bagi negeri berkenaan, di bawah Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan dan enakmen rizab Melayu negeri.
Lot Bumiputera dalam projek perumahan ialah perkara lain: ia kuota unit yang ditetapkan melalui syarat negeri, bukan status tanah. Lihat panduan kuota Bumiputera. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Pajakan dan pegangan bebas dalam Kanun Tanah Negara
Seksyen 76 Kanun Tanah Negara menyatakan pemberimilikan tanah kerajaan oleh Pihak Berkuasa Negeri terdiri daripada pelupusan:
- untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun; atau
- selama-lamanya, hanya jika Kerajaan Persekutuan memerlukan pemberian selama-lamanya kepada Kerajaan Persekutuan atau pihak berkuasa awam, jika tanah itu akan digunakan untuk tujuan awam, atau jika Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati terdapat keadaan khas yang menjadikannya wajar.
Seksyen yang sama turut menyebut bahawa pemberimilikan dibuat dengan bayaran cukai tahunan dan, kecuali dikecualikan, premium, serta tertakluk kepada kategori kegunaan tanah.
Maksudnya bagi pembeli: kedua-dua jenis hak milik dikenakan cukai tanah setiap tahun. Pegangan bebas tidak bermaksud bebas daripada cukai; ia bermaksud tiada tarikh tamat tempoh.
Lanjutan pajakan: seksyen 90A
Seksyen 90A Kanun Tanah Negara membenarkan tuan punya tanah yang diberi milik untuk suatu tempoh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri supaya tempoh itu dilanjutkan. Dua perkara penting:
- Permohonan mesti dibuat sebelum tamat tempoh yang dinyatakan dalam dokumen hak milik.
- Keputusan terletak pada Pihak Berkuasa Negeri. Tiada jaminan dalam seksyen itu bahawa lanjutan akan diluluskan atau pada kos tertentu, jadi jangan menganggapnya automatik.
Bagi bangunan strata pajakan, bakinya ialah baki tempoh pajakan tanah induk. Projek baharu biasanya bermula dengan baki tempoh yang panjang, tetapi unit subjualan dalam bangunan lama mungkin mempunyai baki yang jauh lebih pendek. Semak tarikh tamat dalam carian hak milik.
Mengapa tempoh pegangan penting kepada pembeli
| Perkara | Pegangan bebas | Pajakan |
|---|---|---|
| Tempoh | Selama-lamanya | Tidak melebihi 99 tahun dari pemberimilikan |
| Lanjutan | Tidak berkenaan | Boleh dipohon di bawah seksyen 90A sebelum tamat tempoh |
| Cukai tanah | Ada | Ada |
| Sekatan kepentingan dan syarat nyata | Mungkin ada, semak hak milik | Mungkin ada, semak hak milik |
| Yang perlu disemak semasa membeli subjualan | Sekatan dalam hak milik | Baki tempoh dan sekatan dalam hak milik |
Bank juga melihat baki tempoh pajakan apabila menilai pinjaman. Jika baki tempoh pendek, tanya bank bagaimana ia mempengaruhi tempoh pinjaman dan margin yang ditawarkan.
Pegangan tanah bukan satu-satunya faktor. Lokasi, jarak ke stesen, saiz unit dan harga sama penting. Dalam senarai projek kami, kedua-dua jenis wujud di kawasan yang sama. Contohnya, di Bukit Jalil, Ayanna dan OAKA Residences berstatus pegangan bebas, manakala Queenswoodz berstatus pajakan. Di Bangsar, 111 Menerung berstatus pegangan bebas, manakala Khaya Residence dan Bangsar Hill Park berstatus pajakan.
Tanah rizab Melayu: apa kata Perlembagaan
Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan mengatur rizab Melayu. Perkara-perkara utama:
- Takrif (Perkara 89(6)). "Rizab Melayu" bermaksud tanah yang dirizabkan untuk diberi milik kepada orang Melayu atau kepada anak negeri bagi negeri tempat tanah itu terletak. "Melayu" termasuk mana-mana orang yang, di bawah undang-undang negeri tempat dia bermastautin, dianggap sebagai Melayu bagi tujuan perizaban tanah.
- Kesinambungan (Perkara 89(1)). Tanah yang menjadi rizab Melayu sebelum Hari Merdeka boleh terus menjadi rizab Melayu mengikut undang-undang itu sehingga diperuntukkan sebaliknya melalui enakmen negeri yang diluluskan dengan majoriti khas di Dewan Undangan Negeri dan di kedua-dua Majlis Parlimen.
- Perizaban baharu (Perkara 89(2)). Tanah yang belum dimajukan atau diusahakan boleh diisytiharkan sebagai rizab Melayu, dengan syarat kawasan tanah yang sama luas di negeri itu dibuka untuk pemberimilikan am.
- Penggantian (Perkara 89(3)). Jika mana-mana tanah terhenti menjadi rizab Melayu, kerajaan negeri hendaklah segera mengisytiharkan tanah lain yang serupa sifatnya dan tidak melebihi keluasan itu sebagai rizab Melayu.
- Wilayah Persekutuan (Perkara 89(8)). Peruntukan ini terpakai di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Putrajaya seperti ia terpakai di sebuah negeri, dengan pengubahsuaian tertentu.
Perincian siapa boleh memiliki, memajak atau menggadai tanah rizab Melayu ditetapkan oleh enakmen rizab Melayu setiap negeri. Kerana undang-undangnya berbeza mengikut negeri, sahkan kedudukan tanah tertentu dengan peguam anda dan pejabat tanah berkenaan.
Apa maksudnya bagi pembeli
Jika anda layak di bawah enakmen negeri, tanah rizab Melayu boleh menjadi pilihan, tetapi bilangan pembeli yang layak lebih terhad. Bincang dengan peguam dan bank anda tentang pembiayaan dan kemudahan menjual semula sebelum membuat keputusan.
Jika anda tidak pasti status tanah, jangan bergantung pada kata-kata ejen atau penjual. Minta peguam membuat carian rasmi hak milik dan menyemak sekatan kepentingan yang dicatatkan.
Bagi projek baharu, status tanah, syarat nyata dan sekatan kepentingan dinyatakan dalam SPA dan dokumen projek. Baca bahagian butiran tanah bersama peguam.
Lot Bumiputera bukan tanah rizab Melayu
Kedua-dua istilah ini sering dicampuradukkan.
| Perkara | Tanah rizab Melayu | Lot Bumiputera dalam projek perumahan |
|---|---|---|
| Apa itu | Status tanah | Unit yang diperuntukkan kepada pembeli Bumiputera |
| Asas undang-undang | Perkara 89 Perlembagaan dan enakmen negeri | Syarat kuota yang dikenakan oleh negeri semasa kelulusan projek |
| Siapa layak | Orang Melayu atau anak negeri seperti yang ditakrifkan oleh undang-undang negeri | Bumiputera, mengikut dasar kuota negeri |
| Boleh dilepaskan kepada bukan Bumiputera? | Mengikut enakmen negeri | Hanya melalui mekanisme pelepasan kuota negeri |
Sebuah kondominium yang dibina di atas tanah biasa boleh mempunyai lot Bumiputera, walaupun tanahnya bukan rizab Melayu. Butiran peraturan kuota diterangkan dalam panduan kuota Bumiputera.
Senarai semak sebelum membeli
- Semak status pegangan (pegangan bebas atau pajakan) dalam SPA atau carian hak milik.
- Bagi pajakan, catat tarikh tamat tempoh dan kira baki tahun.
- Semak sekatan kepentingan dan syarat nyata dalam hak milik.
- Tanya peguam sama ada tanah itu rizab Melayu atau mempunyai sekatan lain.
- Bagi unit dalam projek baharu, tanya sama ada unit pilihan anda lot Bumiputera atau lot terbuka.
- Tanya bank sama ada status tanah atau baki tempoh pajakan menjejaskan pinjaman.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini merujuk kepada seksyen 76 dan 90A Kanun Tanah Negara dan Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan, dan menerangkannya secara umum. Ia bukan nasihat undang-undang. Enakmen rizab Melayu berbeza mengikut negeri, dan kedudukan setiap bidang tanah bergantung pada hak miliknya sendiri. Minta peguam anda membuat carian hak milik sebelum menandatangani. Untuk melihat status pegangan setiap projek melebihi RM 700,000, layari senarai projek dalam Bahasa Melayu.
Soalan lazim
Berapa lama tempoh pajakan maksimum?
Di bawah seksyen 76 Kanun Tanah Negara, tanah kerajaan boleh diberi milik untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun. Pemberian milik selama-lamanya hanya dalam keadaan tertentu yang disenaraikan dalam seksyen itu.
Bolehkah pajakan dilanjutkan?
Seksyen 90A Kanun Tanah Negara membenarkan tuan punya tanah yang diberi milik untuk suatu tempoh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri supaya tempoh itu dilanjutkan. Permohonan mesti dibuat sebelum tamat tempoh dalam dokumen hak milik. Keputusan dan syaratnya terletak pada Pihak Berkuasa Negeri.
Apakah tanah rizab Melayu?
Perkara 89(6) Perlembagaan Persekutuan mentakrifkan rizab Melayu sebagai tanah yang dirizabkan untuk diberi milik kepada orang Melayu atau anak negeri bagi negeri tempat tanah itu terletak. Siapa yang layak dianggap Melayu bagi tujuan ini ditentukan oleh undang-undang negeri.
Adakah lot Bumiputera sama dengan tanah rizab Melayu?
Tidak. Lot Bumiputera ialah unit dalam projek perumahan yang diperuntukkan kepada pembeli Bumiputera melalui syarat kuota negeri. Tanah rizab Melayu ialah status tanah itu sendiri di bawah Perlembagaan dan enakmen negeri.
Adakah Perkara 89 terpakai di Kuala Lumpur?
Ya. Perkara 89(8) menyatakan peruntukan perkara itu terpakai di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Putrajaya seperti ia terpakai di sebuah negeri, dengan pengubahsuaian tertentu.