Bayaran Berperingkat dan VP Rumah Baharu
Apabila membeli rumah yang masih dibina, anda tidak membayar seluruh harga sekali gus. Di bawah perjanjian jual beli berkanun, Jadual G untuk rumah bertanah dan Jadual H untuk rumah strata, pemaju membuat tuntutan mengikut peringkat kerja yang disahkan, dan bank mengeluarkan pinjaman sedikit demi sedikit. Panduan ini menerangkan peringkat bayaran, faedah berperingkat, penyerahan milikan kosong (VP), ganti rugi lewat dan apa yang perlu disemak semasa menerima kunci.
Jawapan ringkas
Bagi projek baharu yang masih dibina, anda membayar mengikut peringkat, bukan sekali gus.
- Semasa SPA: 10% daripada harga, ditolak yuran tempahan.
- Semasa pembinaan: pemaju membuat tuntutan setiap kali satu peringkat kerja siap dan disahkan oleh arkitek atau jurutera projek. Jika anda mengambil pinjaman, bank membayar tuntutan ini terus kepada pemaju.
- Semasa VP dan selepasnya: bahagian terakhir, dengan sebahagian ditahan oleh peguam pemaju sebagai pemegang amanah.
Borangnya ditetapkan oleh undang-undang: Jadual G untuk rumah bertanah dan Jadual H untuk rumah strata. VP, atau penyerahan milikan kosong, mesti berlaku dalam 36 bulan dari tarikh SPA bagi Jadual H dan 24 bulan bagi Jadual G. Jika lewat, pemaju membayar ganti rugi pada kadar 10% setahun daripada harga, dikira hari demi hari. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Mengapa bayaran berperingkat wujud
Di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, pemaju yang menjual rumah yang belum siap mesti menggunakan perjanjian jual beli berkanun yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan. Borang ini mengandungi jadual bayaran yang terikat kepada kemajuan pembinaan. Ideanya mudah: anda membayar untuk kerja yang telah dibuat, bukan untuk janji.
| Borang | Untuk | Contoh |
|---|---|---|
| Jadual G | Rumah yang dijual bersama tanahnya | Teres, berkembar, banglo |
| Jadual H | Unit strata dalam bangunan yang dipecah bahagi | Kondominium, pangsapuri servis, pangsapuri |
Kerana borang ini ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan, terma utamanya tidak dirunding. Peguam anda boleh menunjukkan jadual bayaran dalam SPA anda sendiri.
Jadual bayaran Jadual H
Setiap peringkat perlu dibayar dalam 30 hari selepas notis bertulis pemaju bahawa peringkat itu telah siap, disokong sijil arkitek atau jurutera pemaju. Contoh di bawah menggunakan harga bulat RM 1,000,000.
| Peringkat | Peratus harga | Atas RM 1,000,000 |
|---|---|---|
| 1. Semasa menandatangani SPA | 10% | RM 100,000 |
| 2(a) Kerja di bawah paras tanah, termasuk asas | 10% | RM 100,000 |
| 2(b) Kerangka struktur unit | 15% | RM 150,000 |
| 2(c) Dinding dengan bingkai pintu dan tingkap | 10% | RM 100,000 |
| 2(d) Bumbung atau siling, pendawaian, paip, paip gas dan trunking telekomunikasi | 10% | RM 100,000 |
| 2(e) Kemasan dalaman dan luaran | 10% | RM 100,000 |
| 2(f) Kerja pembetungan | 5% | RM 50,000 |
| 2(g) Longkang | 2.5% | RM 25,000 |
| 2(h) Jalan | 2.5% | RM 25,000 |
| 3. Semasa VP, dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung | 17.5% | RM 175,000 |
| 4. Semasa VP, apabila pindah milik dan hak milik strata diserahkan | 2.5% | RM 25,000 |
| 5. Semasa VP, ditahan oleh peguam pemaju sebagai pemegang amanah | 5% | RM 50,000 |
| Jumlah | 100% | RM 1,000,000 |
Lima peratus terakhir ditahan oleh peguam pemaju: 2.5% dilepaskan 8 bulan selepas VP dan 2.5% lagi selepas 24 bulan. Ini memberi pemaju sebab untuk membaiki kecacatan yang anda laporkan. Jadual G untuk rumah bertanah mempunyai peringkat yang lebih sedikit.
Dua peraturan yang melindungi anda
Jabatan Perumahan Negara menyatakan dua peraturan:
- Tiada SPA, tiada bayaran. Pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran tanpa SPA yang ditandatangani.
- Tiada sijil, tiada tuntutan. Pemaju tidak boleh menerima ansuran yang tidak disokong sijil arkitek atau jurutera projek yang mengesahkan peringkat itu siap.
Apabila tuntutan tiba, ia sepatutnya disertakan sijil bagi peringkat itu. Jika anda mempunyai pinjaman, hantar segera kepada bank supaya bank dapat membayar tepat pada masanya.
Faedah berperingkat: mengapa ansuran bermula kecil
Dengan pinjaman, bank membayar setiap tuntutan terus kepada pemaju setelah bahagian wang anda sendiri dijelaskan. Anda hanya membayar faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan.
Contoh. Rumah RM 1,000,000, pinjaman 90% (RM 900,000), kadar andaian 4.2% setahun. Angka dibundarkan dan untuk ilustrasi sahaja.
| Jumlah dikeluarkan setakat ini | Faedah bulanan (anggaran) |
|---|---|
| RM 100,000 | RM 350 |
| RM 300,000 | RM 1,050 |
| RM 600,000 | RM 2,100 |
| RM 900,000 (dikeluarkan sepenuhnya) | Ansuran penuh kira-kira RM 4,401 |
Ansuran bulanan kecil pada peringkat awal dan meningkat apabila bangunan naik. Ansuran penuh biasanya bermula apabila seluruh pinjaman dikeluarkan, selalunya sekitar VP. Rancang aliran tunai untuk lonjakan ini, terutama jika anda masih menyewa atau membayar pinjaman rumah lama semasa menunggu.
VP: penyerahan milikan kosong
"Kosong" bermaksud tiada sesiapa tinggal di situ dan tiada barang yang tidak sepatutnya ada. "Milikan" bermaksud anda mendapat kawalan dan kunci rumah.
Borang Jadual H menyatakan pemaju hendaklah menyerahkan milikan apabila semua perkara berikut dipenuhi:
- Perakuan siap dan pematuhan (CCC) telah dikeluarkan.
- Hak milik strata berasingan bagi unit telah dikeluarkan.
- Bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung ke unit.
- Anda telah membayar jumlah yang perlu dibayar dan melaksanakan bahagian anda dalam SPA.
- Sebarang kerja tambahan yang dipersetujui telah siap.
Borang itu juga menyatakan VP mesti disokong CCC dan termasuk penyerahan kunci. CCC separa tidak dikira.
| Borang | Tarikh akhir VP |
|---|---|
| Jadual H (strata) | 36 bulan dari tarikh SPA |
| Jadual G (bertanah) | 24 bulan dari tarikh SPA |
Jam bermula pada tarikh SPA anda. Dua pembeli dalam projek yang sama yang menandatangani setahun berbeza mempunyai tarikh akhir berbeza. Borang Jadual H juga mewajibkan kemudahan bersama siap dalam 36 bulan dari SPA.
Jika VP lewat
- Kadar: 10% setahun daripada harga belian.
- Dikira: hari demi hari dari tamat 36 bulan hingga tarikh anda mengambil VP.
- Dibayar: sebaik pemaju memberi notis supaya anda mengambil milikan. Jika tidak dibayar, anda boleh menolaknya daripada ansuran yang perlu dibayar kepada pemaju.
| VP lewat | Ganti rugi atas RM 1,000,000 |
|---|---|
| 1 bulan | kira-kira RM 8,300 |
| 3 bulan | kira-kira RM 25,000 |
| 6 bulan | kira-kira RM 50,000 |
| 12 bulan | RM 100,000 |
Bagi kemudahan bersama yang lewat, ganti rugi ialah 10% setahun atas 20% terakhir harga. Atas RM 1,000,000, itu 10% daripada RM 200,000, iaitu RM 20,000 setahun.
Sebaliknya, jika anda lewat membayar tuntutan selepas 30 hari, borang Jadual H membenarkan pemaju mengenakan faedah lewat bayar 10% setahun atas jumlah tertunggak, dikira hari demi hari.
VP dianggap dan tempoh liabiliti kecacatan
Tiga puluh hari selepas pemaju menyampaikan notis supaya anda mengambil milikan, anda dianggap telah mengambil VP, sama ada kunci diambil atau tidak. Ini penting kerana tempoh liabiliti kecacatan, tarikh pelepasan wang amanah dan caj anda boleh bermula dari tarikh itu. Jika anda berada di luar negara atau sibuk, lantik seseorang yang dipercayai atau peguam anda untuk memeriksa dan mengambil kunci dalam tempoh 30 hari.
Dalam borang Jadual H, kecacatan yang muncul dalam 24 bulan selepas VP akibat mutu kerja atau bahan yang lemah mesti dibaiki oleh pemaju dengan kosnya sendiri dalam 30 hari dari notis bertulis anda. Jika tidak, anda boleh membaikinya dan menuntut kos mengikut langkah dalam borang itu.
Kos bulanan yang bermula pada VP
Dari VP, anda mula membayar caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas. Dari VP atau pindah milik, mana-mana yang dahulu, cukai tanah dan cukai taksiran turut menjadi tanggungan anda. Lihat panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
Senarai semak serahan kunci
Sebelum pergi
- Baca notis VP: tarikh, jumlah yang perlu dibayar dan dokumen yang perlu dibawa.
- Pastikan CCC telah dikeluarkan dan minta salinannya.
- Bayar deposit air dan elektrik yang diminta.
Di unit
- Pintu, tingkap dan kunci berfungsi dengan baik.
- Dinding, siling dan lantai: retak, jubin kopong, permukaan tidak rata, kesan kotoran.
- Air: setiap paip, pancuran dan tandas; periksa kebocoran di bawah sinki.
- Elektrik: setiap suis, soket dan papan agihan.
- Kawasan basah: air mengalir ke perangkap lantai tanpa bertakung.
- Kelengkapan dan spesifikasi sepadan dengan senarai dalam SPA.
- Petak letak kereta dan petak aksesori ialah yang dinyatakan dalam SPA.
Selepas
- Laporkan kecacatan secara bertulis, dengan gambar dan tarikh.
- Susuli selepas 30 hari jika belum dibaiki.
- Catat dua tarikh pelepasan wang amanah: 8 bulan dan 24 bulan selepas VP.
Kesilapan biasa
- Tidak tahu tarikh SPA, jadi tidak tahu bila VP sepatutnya berlaku.
- Mengabaikan notis VP, menyebabkan VP dianggap bermula tanpa pemeriksaan.
- Melaporkan kecacatan melalui telefon sahaja tanpa rekod bertulis.
- Terlupa menuntut ganti rugi lewat atau tidak menyemak kiraan pemaju.
- Tidak merancang lonjakan ke ansuran penuh.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini menerangkan bayaran berperingkat dan VP secara umum di bawah borang berkanun di Semenanjung Malaysia, dan selaras dengan panduan bayaran berperingkat dan panduan VP kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat undang-undang. SPA anda sendiri yang terpakai, dan projek yang dilesenkan sebelum Julai 2015 mungkin menggunakan perkataan lama. Untuk melihat projek yang sudah siap dan yang masih dibina, layari senarai projek dalam Bahasa Melayu.
Soalan lazim
Berapakah yang dibayar semasa menandatangani SPA rumah baharu?
Sepuluh peratus daripada harga, biasanya termasuk yuran tempahan yang telah dibayar. Baki dibayar mengikut peringkat pembinaan yang disahkan oleh arkitek atau jurutera pemaju.
Bilakah VP mesti diserahkan?
Di bawah borang Jadual H untuk rumah strata, dalam tempoh 36 bulan dari tarikh SPA. Borang Jadual G untuk rumah bertanah menetapkan 24 bulan.
Apa berlaku jika VP lewat?
Pemaju membayar ganti rugi tertentu pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dikira hari demi hari dari tamat tempoh hingga tarikh anda mengambil VP.
Apakah VP dianggap?
Di bawah borang Jadual H, 30 hari selepas pemaju menyampaikan notis supaya anda mengambil milikan, anda dianggap telah mengambil VP, sama ada anda mengambil kunci atau tidak. Tempoh liabiliti kecacatan dan caj boleh bermula dari tarikh itu.
Berapa lama tempoh liabiliti kecacatan?
Dua puluh empat bulan selepas VP di bawah borang Jadual H. Kecacatan yang dilaporkan secara bertulis dalam tempoh itu mesti dibaiki oleh pemaju dengan kosnya sendiri dalam masa 30 hari.