马来西亚按进度付款：Schedule G 与 H 的阶段

先说答案

买在建的新楼盘，是分阶段付款，不是一次付清。

• 签 SPA 时： 房价的 10%，扣除已付的订金。
• 建筑期间： 每完成一个工程阶段、经建筑师或工程师认证，发展商就按比例发单。有贷款的话，由银行直接付这些账单。
• 交屋时和交屋后： 最后几笔，其中一部分由发展商律师以保管人身份暂扣。

合约格式由法律规定：有地房屋用 Schedule G，分层房屋用 Schedule H。银行一点一点放款，所以利息一开始很少，随着楼盖高而增加。想试算月供，可以用贷款计算器。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

为什么有按进度付款

按《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》，发展商出售还没建好的房屋，必须使用条例规定的法定买卖合约。这些合约附有与工程进度挂钩的付款表，道理很简单：工程做到哪里，你就付到哪里，不为承诺先付钱。

因为合约格式由条例规定，主要条款是定好的，不是谈出来的。你的律师可以把你那份 SPA 里的付款表指给你看。

各阶段用白话讲

确切的阶段和百分比写在你 SPA 的付款表里。大致上，钱是跟着工程走的：

1. 签 SPA。 第一笔 10%。
2. 地下工程。 地基和基脚。
3. 结构。 结构框架和楼板逐层升起。
4. 墙、门、窗。 建筑开始封闭。
5. 屋顶和设施。 盖屋顶，接着是电线、水管和室内装修。
6. 外部工程。 道路、沟渠，以及水、排污、电的接驳。
7. 交钥匙。 交屋时水电已可接驳。
8. 交屋后。 最后一部分，其中一些由发展商律师作为保管人，在缺陷责任期内暂扣。

分层房屋的阶段比有地房屋多，因为高楼要更多工序。

发展商发单前必须出示什么

国家房屋局列明两条保障：

• 没有 SPA，不能收钱。 没有签好的 SPA，发展商不能收任何款项。
• 没有认证书，不能发单。 每期款项都必须有项目建筑师或工程师的认证书，证明该阶段已完成。

收到账单时，应附有该阶段的认证书。有贷款的话，尽快转交银行，让银行准时付款。

贷款和利息怎样运作

有贷款的话，在你付完自己的份额后，银行会把每期账单直接付给发展商。你只为已放出的款项付利息。

一般算例。 RM 500,000 的房子，贷款 90% 即 RM 450,000，假设年利率 4.2%。数字已四舍五入，只作说明。

所以在早期阶段，每月要付的不多；楼越盖越高，供款就越多。通常在整笔贷款放完时（往往接近交屋）开始付全额月供。请预先为这个跳升做好现金安排。

如果等待期间还在付房租，预算时要把两者加起来。建筑期间 OPR 上升，已放款项的利息也会增加，详见 OPR 指南。

保障你的期限

根据国家房屋局对法定合约的说明：

这些数字适用于法定合约。请看你自己的 SPA，因为有些项目可能获准使用变更的条款。交钥匙之后的事，见 DLP 指南。

按进度付款 vs 现房

两者没有哪个对所有人都更好。按进度付款让建筑期间的现金压力较轻；现房则让你先看到单位。

实用提示

• 把所有账单和认证书按顺序放进同一个文件夹。
• 收到账单立刻转交银行；迟付的利息由你承担，不是银行。
• 对照发展商寄来的账单，留意实际工程进度。
• 为转成全额月供的那一刻做好预算。
• 联络资料有变，要同时通知发展商和银行。

签约前先确认

这篇解释按进度付款的一般情况，不是法律建议。签约前，请律师带你看过你那份 SPA 的付款表和各项期限。如需了解具体产业，可 WhatsApp 联系 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。