馬來西亞按進度付款：Schedule G 與 H 的階段

先說答案

買在建的新樓盤，是分階段付款，不是一次付清。

• 簽 SPA 時： 房價的 10%，扣除已付的訂金。
• 建築期間： 每完成一個工程階段、經建築師或工程師認證，發展商就按比例發單。有貸款的話，由銀行直接付這些賬單。
• 交屋時和交屋後： 最後幾筆，其中一部分由發展商律師以保管人身份暫扣。

合約格式由法律規定：有地房屋用 Schedule G，分層房屋用 Schedule H。銀行一點一點放款，所以利息一開始很少，隨著樓蓋高而增加。想試算月供，可以用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

為什麼有按進度付款

按《1966 年房屋發展（管制與執照）法令》，發展商出售還沒建好的房屋，必須使用條例規定的法定買賣合約。這些合約附有與工程進度掛鉤的付款表，道理很簡單：工程做到哪裡，你就付到哪裡，不為承諾先付錢。

因為合約格式由條例規定，主要條款是定好的，不是談出來的。你的律師可以把你那份 SPA 裡的付款表指給你看。

各階段用白話講

確切的階段和百分比寫在你 SPA 的付款表裡。大致上，錢是跟著工程走的：

1. 簽 SPA。 第一筆 10%。
2. 地下工程。 地基和基腳。
3. 結構。 結構框架和樓板逐層升起。
4. 牆、門、窗。 建築開始封閉。
5. 屋頂和設施。 蓋屋頂，接著是電線、水管和室內裝修。
6. 外部工程。 道路、溝渠，以及水、排汙、電的接駁。
7. 交鑰匙。 交屋時水電已可接駁。
8. 交屋後。 最後一部分，其中一些由發展商律師作為保管人，在缺陷責任期內暫扣。

分層房屋的階段比有地房屋多，因為高樓要更多工序。

發展商發單前必須出示什麼

國家房屋局列明兩條保障：

• 沒有 SPA，不能收錢。 沒有簽好的 SPA，發展商不能收任何款項。
• 沒有認證書，不能發單。 每期款項都必須有專案建築師或工程師的認證書，證明該階段已完成。

收到賬單時，應附有該階段的認證書。有貸款的話，儘快轉交銀行，讓銀行準時付款。

貸款和利息怎樣運作

有貸款的話，在你付完自己的份額後，銀行會把每期賬單直接付給發展商。你只為已放出的款項付利息。

一般算例。 RM 500,000 的房子，貸款 90% 即 RM 450,000，假設年利率 4.2%。數字已四捨五入，只作說明。

所以在早期階段，每月要付的不多；樓越蓋越高，供款就越多。通常在整筆貸款放完時（往往接近交屋）開始付全額月供。請預先為這個跳升做好現金安排。

如果等待期間還在付房租，預算時要把兩者加起來。建築期間 OPR 上升，已放款項的利息也會增加，詳見 OPR 指南。

保障你的期限

根據國家房屋局對法定合約的說明：

這些數字適用於法定合約。請看你自己的 SPA，因為有些專案可能獲准使用變更的條款。交鑰匙之後的事，見 DLP 指南。

按進度付款 vs 現房

兩者沒有哪個對所有人都更好。按進度付款讓建築期間的現金壓力較輕；現房則讓你先看到單位。

實用提示

• 把所有賬單和認證書按順序放進同一個資料夾。
• 收到賬單立刻轉交銀行；遲付的利息由你承擔，不是銀行。
• 對照發展商寄來的賬單，留意實際工程進度。
• 為轉成全額月供的那一刻做好預算。
• 聯絡資料有變，要同時通知發展商和銀行。

簽約前先確認

這篇解釋按進度付款的一般情況，不是法律建議。簽約前，請律師帶你看過你那份 SPA 的付款表和各項期限。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。