馬來西亞缺陷責任期（DLP）：24 個月怎樣用

先說答案

缺陷責任期（DLP）是你拿到鑰匙之後的保修期。以法定 Schedule G（有地房屋）和 Schedule H（分層房屋）合約出售的房屋，DLP 是交鑰匙起 24 個月。

在這段期間：

• 你以書面向發展商報告缺陷。
• 發展商必須在收到投訴後 30 天內自費修好。
• 發展商不修的話，你可以書面通知修理費用；通知後 14 天仍不處理，你可以從發展商律師以保管人身份持有的款項中取回費用。

儘早驗屋，所有問題書面報告，並保留副本。之後若要索償，購屋者索償仲裁庭受理每宗不超過 RM 50,000 的案件。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

DLP 的用意

新房子不可能第一天就完美。裂縫、滲水、地磚不平、配件故障，往往要住進去、經過下雨和炎熱才會出現。DLP 讓發展商在交屋後的一段期間內，負責修好因施工或材料不良造成的缺陷。

這項規定來自《1989 年房屋發展（管制與執照）條例》下的法定買賣合約。國家房屋局列出的重點，就是上面「先說答案」裡的內容。

什麼時候開始、結束

起算日是按 SPA 交鑰匙（空屋交付）的日子，不是你搬進去或裝修完的日子。請記在日曆上。

什麼算缺陷

缺陷是發展商負責的施工或材料出了問題。常見例子：

• 牆壁、天花板或地板有裂縫。
• 屋頂、窗戶、浴室或水管滲水漏水。
• 地磚空心、破裂或不平。
• 門窗關不好或鎖不上。
• 電源插座、開關或水管配件故障。
• 油漆粗糙、有汙漬或表面不平。

通常不包括：

• 你自己裝修或裝修師傅造成的損壞。
• 正常使用造成的磨損。
• 你自己新增的東西，例如訂製傢俱或電器。

分層房屋的公共設施（例如大堂、電梯、屋頂）的缺陷，由發展商和管理機構處理，不放在你單位的缺陷清單裡。公共區域由誰管理，見管理費指南。

怎樣報告缺陷

1. 交屋後儘快驗屋。 白天驗一次，大雨後再驗一次。
2. 逐項列出缺陷。 哪個房間、哪個位置、什麼問題。
3. 拍照。 遠景和近景都拍，旁邊放個東西做比例。
4. 書面提交。 發展商有缺陷表格或網上系統就用它，保留附日期的副本或確認。
5. 安排進屋。 約好維修人員上門的日子。
6. 檢查修理結果。 修好了才簽收；沒修好就再書面報告。

所有投訴和回覆放在同一個資料夾。國家房屋局建議保留副本，因為去仲裁庭時可能用得到。

發展商不處理怎麼辦

國家房屋局列出的步驟：

自己找師傅之前，先拿書面報價，並請律師確認你已按 SPA 的步驟做。

購屋者索償仲裁庭

購屋者索償仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）比上法庭便宜、簡單又快。

• 上限。 每宗索償不超過 RM 50,000。
• 缺陷的期限。 在缺陷責任期結束後 12 個月內提出。
• 要帶什麼。 SPA、你的書面投訴、發展商的回覆、照片和修理報價。

期限的計算曾經在法庭上有爭議，所以請在期限到之前，向仲裁庭或律師確認你的個案。

驗屋清單

有些屋主會請專業驗屋員。若你也請，記得要一份書面報告，附在投訴裡。

常見錯誤

• 還沒報告原有缺陷就開始裝修，之後很難證明是誰造成的。
• 只用電話或聊天軟體報告，沒有書面記錄。
• 忘了 DLP 起算日，錯過期限。
• 修得不好也接受，沒有再報告。

簽約前先確認

這篇解釋法定合約下 DLP 的一般情況，不是法律建議，有些專案可能獲准使用變更條款。請看你自己 SPA 裡的 DLP 條款，有爭議時請教律師。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。