DSR dan Kelulusan Pinjaman Perumahan di Malaysia

Jawapan ringkas

DSR, atau nisbah khidmat hutang, menunjukkan berapa banyak daripada gaji bersih bulanan anda yang sudah digunakan untuk membayar hutang, selepas ansuran pinjaman rumah baharu ditambah. Formulanya: jumlah ansuran hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan x 100.

Bank Negara Malaysia mahu bank menilai kemampuan berdasarkan pendapatan selepas potongan berkanun seperti cukai pendapatan dan KWSP, dan mengambil kira semua hutang anda. Ia tidak menetapkan satu had DSR untuk pinjaman perumahan. Setiap bank menetapkan hadnya sendiri.

Contoh: rumah RM 1,000,000, pinjaman 90% (RM 900,000) selama 30 tahun pada kadar andaian 4.2% setahun memberi ansuran kira-kira RM 4,401 sebulan. Jika pendapatan bersih anda RM 14,000 dan anda masih membayar pinjaman kereta dan pinjaman rumah sedia ada, DSR boleh melepasi 60%. Cuba angka anda sendiri dalam kalkulator pinjaman. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.

DSR dengan bahasa mudah

Bayangkan gaji bersih bulanan sebagai sebiji kek. DSR ialah potongan kek yang sudah dijanjikan kepada pemberi pinjaman. Bank melihat saiz potongan ini sebelum memberi pinjaman, kerana semakin besar potongannya, semakin kecil ruang untuk perbelanjaan harian, pendidikan anak dan kecemasan.

Dua perkara menentukan keputusannya: apa yang berada di atas (hutang anda) dan apa yang berada di bawah (pendapatan anda seperti yang dikira bank). Kebanyakan kejutan semasa permohonan pinjaman berpunca daripada perbezaan antara apa yang pembeli sangka dikira dengan apa yang sebenarnya dikira oleh bank.

Pendekatan Bank Negara Malaysia

Bank Negara Malaysia menetapkan prinsip pemberian pinjaman yang bertanggungjawab, bukan satu angka tetap. Secara ringkas, bank dijangka:

• Menilai pendapatan selepas potongan berkanun untuk cukai dan KWSP, bukan gaji kasar.
• Mengambil kira semua obligasi hutang, bukan hanya pinjaman baharu.
• Menggunakan nisbah khidmat hutang yang berhemat sebagai sebahagian keputusan kredit.
• Mengesahkan pendapatan dan dokumen yang diberikan.

Oleh sebab tiada had tunggal, dua bank boleh memberi jawapan berbeza kepada pembeli yang sama. Bagi pembeli berpendapatan tinggi, perbezaan ini kadangkala besar, jadi berbaloi mendapatkan pandangan lebih daripada satu bank.

Pendapatan bersih: bahagian bawah formula

Sesetengah bank turut mengira sebahagian pendapatan berubah seperti komisen, elaun, kerja lebih masa atau bonus, biasanya berdasarkan purata bagi satu tempoh dan disokong dokumen. Pendapatan sewa daripada rumah yang sudah dimiliki juga mungkin dikira sebahagiannya, dengan perjanjian sewa dan penyata bank sebagai bukti. Berapa banyak yang dikira ialah keputusan bank.

Komitmen: bahagian atas formula

Yang biasanya tidak dikira: sewa yang anda bayar, bil utiliti, premium insurans, yuran sekolah dan perbelanjaan isi rumah. Ia tidak muncul dalam DSR, tetapi anda tetap membayarnya.

Contoh: pembeli menaik taraf ke rumah RM 1,000,000

Andaian sama digunakan di seluruh laman ini: pinjaman 90%, 30 tahun, kadar andaian 4.2% setahun. Kadar ini hanya untuk ilustrasi, bukan sebut harga dan bukan ramalan.

Pembeli (contoh):

• Pendapatan bersih bulanan: RM 14,000
• Pinjaman rumah sedia ada: RM 1,800 sebulan
• Pinjaman kereta: RM 2,000 sebulan
• Kad kredit, dikira pada andaian 5% daripada baki RM 6,000: RM 300 sebulan

Langkah 1: ansuran baharu. Pinjaman RM 900,000 selama 30 tahun pada 4.2% memberi kira-kira RM 4,401 sebulan.

Langkah 2: jumlahkan semua hutang. RM 4,401 + RM 1,800 + RM 2,000 + RM 300 = RM 8,501.

Langkah 3: bahagi dengan pendapatan bersih. RM 8,501 ÷ RM 14,000 = kira-kira 61%.

Mengira ke belakang. Jika bank menggunakan 60% untuk pembeli ini, ruang hutang ialah RM 8,400 sebulan. Tolak hutang sedia ada RM 4,100, baki RM 4,300 untuk pinjaman rumah, yang menyokong pinjaman kira-kira RM 879,000 dengan andaian yang sama. Pada 70%, baki RM 5,700 menyokong pinjaman melebihi RM 900,000. Had mana yang digunakan bergantung pada bank.

Tempoh 35 tahun. Tempoh maksimum pembiayaan bagi pembelian hartanah ialah 35 tahun. Pada tempoh itu, ansuran RM 900,000 turun kepada kira-kira RM 4,094 sebulan, tetapi jumlah faedah sepanjang tempoh meningkat.

Margin pembiayaan dan pinjaman perumahan ketiga

DSR menentukan sama ada anda mampu membayar. Margin pembiayaan menentukan berapa banyak bank sanggup meminjamkan berbanding nilai rumah. Kedua-duanya berjalan serentak.

• Bank Negara Malaysia mengehadkan margin pembiayaan kepada 70% bagi kemudahan pembiayaan perumahan ketiga dan seterusnya yang diambil oleh individu. Langkah ini berkuat kuasa sejak 3 November 2010.
• Untuk rumah pertama dan kedua, tiada had tunggal daripada Bank Negara; setiap bank memutuskan, dan 90% adalah biasa.
• Bank biasanya mengira margin atas harga atau nilaian, mana-mana yang lebih rendah.

Bagi pembeli yang menaik taraf tetapi mahu menyimpan dua rumah lama, perkara ini penting. Pada rumah RM 1,000,000, margin 70% bermaksud pinjaman RM 700,000 dan wang sendiri RM 300,000, berbanding RM 100,000 pada margin 90%. Tanya bank bagaimana ia mengira pinjaman anda, termasuk pinjaman bersama dan pinjaman yang sudah selesai.

CCRIS dan CTOS

Anda mengisytiharkan hutang dalam borang permohonan, tetapi bank turut menyemak laporan kredit.

CCRIS dikendalikan oleh Bank Negara Malaysia. Ia mengumpul data daripada institusi kewangan dan menunjukkan pinjaman, baki tertunggak, rekod pembayaran 12 bulan lepas dan permohonan pinjaman terkini. Ia laporan fakta: tiada skor dan bukan senarai hitam. Anda boleh menyemak laporan sendiri secara percuma melalui eCCRIS selepas pendaftaran sekali.

CTOS ialah agensi pelaporan kredit swasta yang berdaftar di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010. Ia menggunakan rekod awam seperti kes mahkamah dan notis kebankrapan, serta maklumat daripada perniagaan yang melapor kepadanya, dan turut memberi skor kredit.

Sebelum memohon, semak:

• Bayaran lewat dalam 12 bulan lepas.
• Pinjaman atau kad yang terlupa, atau yang sudah ditutup tetapi masih tercatat aktif.
• Banyak permohonan pinjaman dalam masa singkat.
• Kes lama yang sudah selesai tetapi belum dikemas kini.

Pendapatan bekerja sendiri

Jika anda menjalankan perniagaan atau bergantung pada komisen, bank tetap mengira angka pendapatan bersih, tetapi daripada dokumen berbeza. Yang biasa diminta: borang cukai pendapatan (Borang B) dan taksiran cukai, selalunya untuk dua tahun lepas; penyata bank perniagaan, selalunya enam bulan atau lebih; rekod pendaftaran SSM; dan akaun teraudit atau akaun pengurusan bagi syarikat.

Bank sering mengambil purata tahun-tahun yang dilihat dan mungkin hanya mengira sebahagiannya. Tahun dengan pendapatan diisytiharkan yang rendah boleh menurunkan purata, jadi pendapatan yang diisytiharkan kepada LHDN memberi kesan semasa memohon pinjaman.

Cara memperbaiki DSR

Kurangkan hutang bulanan

• Selesaikan pinjaman kecil atau baki kad sebelum memohon, dan dapatkan surat penyelesaian.
• Batalkan kad kredit yang tidak digunakan, sekiranya bank mengira had kad.
• Tangguhkan pinjaman kereta baharu sehingga pinjaman rumah diluluskan.
• Pilih tempoh lebih panjang jika ditawarkan.

Tunjukkan lebih banyak pendapatan

• Sertakan dokumen pendapatan berubah: slip gaji, penyata KWSP, penyata bank, Borang EA atau BE.
• Isytiharkan pendapatan sewa dengan perjanjian sewa dan penyata bank.
• Tambah peminjam bersama yang berpendapatan tetap. Ingat, hutang peminjam bersama turut dikira, dan kedua-duanya biasanya bertanggungjawab penuh atas seluruh pinjaman.

Kesilapan biasa

• Menggunakan gaji kasar, bukan gaji bersih.
• Terlupa had kad kredit, PTPTN atau pinjaman yang dijamin.
• Menyangka had satu bank terpakai untuk semua bank.
• Menandatangani borang tempahan sebelum menyemak peluang kelulusan pinjaman.
• Mengambil pinjaman kereta baharu antara tempahan dan kelulusan pinjaman.
• Menganggap "lulus" bermaksud "selesa". DSR tidak mengambil kira yuran penyelenggaraan, insurans dan perbelanjaan isi rumah.

Semak sebelum menandatangani

Halaman ini menerangkan cara DSR berfungsi dan selaras dengan panduan DSR dan panduan margin pembiayaan kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat kewangan, dan bank boleh mengubah had serta kaedah pengiraannya. Sebelum menandatangani borang tempahan atau SPA, tanya bank bagaimana ia mengira pendapatan dan hutang anda, dan dapatkan surat tawaran bertulis. Kos lain seperti duti setem diterangkan dalam panduan duti setem dan yuran guaman.