马来西亚 DSR（偿债比率）是什么

先说答案

DSR（偿债比率）就是：加上新房贷之后，你每月到手薪水里有多少已经要拿去还债。公式很简单：每月所有债务供款 ÷ 每月净收入 × 100。

国家银行要求银行以扣除所得税、公积金等法定扣款后的收入来评估还款能力，并把所有债务算进去。它没有为房贷定下统一的 DSR 上限，上限由各银行自己设定，也可能按收入水平和个人条件而不同。

以 RM 500,000 的房子为例，贷款 90%、30 年、假设年利率 4.2%，月供大约 RM 2,200。如果你每月净收入 RM 5,000，同时还在供车、还 PTPTN 和信用卡，DSR 很容易超过 65%。想用自己的数字试算，可以用贷款计算器。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

DSR 用白话讲

把每月到手的薪水想成一个饼，DSR 就是已经答应给贷款机构的那一块。银行放贷前会先看这一块有多大，因为它越大，你剩下来吃饭、交通、账单和应急的钱就越少。

公式：

DSR =（每月所有债务供款，包括新房贷）÷ 每月净收入 × 100

结果由两样东西决定：上面的债务，和下面银行认可的收入。贷款批不批时出现的意外，大多来自买家以为会算的和银行实际算的不一样。

国家银行怎么规定

国家银行定的是负责任借贷的原则，而不是一个具体数字。简单说，银行应该：

• 以扣除所得税和公积金后的收入评估，而不是总薪水。
• 把你所有的债务都算进去，不只看新贷款。
• 在审批时采用审慎的偿债比率。
• 核实你提供的收入和文件。

目前没有一个公开、适用于所有房贷的统一 DSR 上限。国家银行让银行自己决定怎样计算收入、借款人能承受多少债务，所以同一个买家去两间银行，可能得到不同的答案。

净收入：分母怎么算

银行从总薪水开始，扣除法定扣款。主要有：

有些银行也会把部分浮动收入算进去，例如加班费、佣金、津贴或花红，一般按一段时间的平均数计算，并需要文件证明，算多少由银行决定。已有产业的租金收入，凭租约和银行月结单，也可能部分计入。

哪些算债务：分子怎么算

两个常见的坑：

• 信用卡。 就算每月全额还清，有些银行看的是额度而不是余额。举例来说，按 RM 10,000 额度的 5% 计算，余额是零也会在纸面上多出每月 RM 500 的债务。请问清楚你的银行怎么算。
• 打算还清的贷款。 银行按评估当天的记录计算。你下个月才还清的车贷，今天还是会算进去。

一般不计入的：你付的房租、水电费、保险费、学费和家用开销。它们不出现在 DSR 里，但你还是要付，所以纸面上过关的 DSR，实际生活可能还是很紧。

DSR 区间：只是例子，不是规定

银行不会公开一个固定数字，也常按收入水平用不同的上限。下面的区间是买家常听到的例子，让你有个概念，不是官方上限，你的银行可能用别的标准。

把这些当作和银行谈的起点，而不是批准的保证。

算例：RM 500,000 的房子

假设和薪水指南一样，让全站的数字一致：贷款 90%、30 年、假设年利率 4.2%。利率只用来说明计算，不是报价，也不是预测。

买家（例子）：

• 每月净收入：RM 5,000
• 车贷：每月 RM 800
• PTPTN：每月 RM 200
• 信用卡：余额 RM 3,000，假设按 5% 计算 = 每月 RM 150

第一步：新月供。 RM 450,000 贷款、30 年、4.2%，月供大约 RM 2,201。

第二步：加总所有债务。 RM 2,201 + RM 800 + RM 200 + RM 150 = RM 3,351。

第三步：除以净收入。 RM 3,351 ÷ RM 5,000 = 约 67%。

同一个买家，只要先还清车贷，就从最高的区间降到中间。这往往比小小的加薪更有用。

倒过来算。 如果银行对这位买家用 60%，每月可用来还债的额度是 RM 3,000。扣掉现有的 RM 1,150 债务，剩 RM 1,850 给房贷，按同样假设可支撑约 RM 378,000 的贷款。用 70% 的话剩 RM 2,350，可支撑约 RM 481,000。所以 RM 450,000 的贷款在 60% 下不够，在 70% 下过关，要看是哪间银行。

印花税和律师费另计，贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%。完整算法见印花税指南。

CCRIS 和 CTOS：银行怎样看到你的债务

你会在申请表上申报债务，但银行也会查你的信用报告。

CCRIS 由国家银行管理，资料来自金融机构，列出你的贷款、未还余额、过去 12 个月的还款记录和最近的贷款申请。它是事实报告，不打分，也不是黑名单。完成一次性注册后，可以通过 eCCRIS 免费查询自己的报告，次数不限。

CTOS 是私人信用报告机构，根据《2010 年信用报告机构法令》注册。它收集诉讼、破产公告等公开记录，以及向它提供资料的商家信息，也提供信用评分。其他注册机构也有类似报告。

申请前要看的：

• 过去 12 个月有没有迟还，还款记录里会以数字显示。
• 有没有忘了的贷款或信用卡，或已经关闭却还显示开着的户口。
• 短时间内有没有很多贷款申请，这会让银行比较谨慎。
• CTOS 上有没有已解决但没更新的旧案或旧债。

资料有错可以要求更正。CCRIS 可以通过 eCCRIS 或向提供资料的银行提出；CTOS 则向该机构提出异议。

怎样改善 DSR

比率有两部分，所以有两个方向：每月少欠一点，或证明多一点收入。

减少每月债务

• 申请前先还清小额贷款或卡债，并拿结清信。
• 取消不用的信用卡，以防银行按额度计算。
• 新车贷等房贷批了再说。
• 银行愿意的话，选较长的贷款年限。购买产业的贷款年限最长 35 年。年限越长月供越低，但总利息越多。
• 少借一点：贷款少一点或选价位低一点的房子，月供就低。

证明更多收入

• 准备浮动收入的文件：薪水单、公积金结单、银行月结单、EA 或 BE 表格。
• 申报租金收入，附上租约和银行月结单。
• 加一位收入稳定的联名借款人。

保持记录干净

• 申请前几个月，每一期都准时还。
• 不要在短时间内向很多机构申请贷款。

联名贷款

联名贷款就是两个人一起借同一笔贷款，银行会看两人的收入和两人的债务。

例子：上面那位买家（净收入 RM 5,000，包括新房贷在内的债务 RM 3,351）和配偶联名申请，配偶净收入 RM 3,000，每月还个人贷款 RM 300。合计：RM 3,651 ÷ RM 8,000 = 约 46%。

要知道的：

• 两位借款人一般都要对整笔贷款负全责，而不是各负一半。具体意思请问律师。
• 联名人的债务也会算进来。对方有大笔车贷的话，联名 DSR 可能不降反升。
• 谁可以做联名借款人，例如配偶、父母、子女或兄弟姐妹，各银行规定不同，先问清楚再计划。
• 这笔贷款会留在两人的 CCRIS 记录上，影响各自下一次借贷。

自雇人士的收入

如果你做生意或靠佣金收入，银行一样会算出一个净收入，只是看的文件不同。常被要求的有：

• 所得税申报表（B 表格）和对应的税务评估，通常是最近两年。
• 公司银行月结单，通常六个月或以上。
• 商业注册文件，例如 SSM 记录。
• 公司的审计账目或管理账目。

银行常取几年的平均数，也可能只算一部分。哪一年申报的收入偏低，就会拉低平均，所以向 LHDN 申报的收入在申请贷款时很重要。每间银行算法不同，多问几间会比较清楚。

买家在 DSR 上常犯的错

• 用总薪水而不是到手薪水来算。
• 忘了信用卡额度、PTPTN 或自己担保的贷款。
• 以为一间银行的上限适用于所有银行。
• 还没确认贷款大概能批就先签订房表格。
• 在订房和贷款批准之间又去借新车贷。
• 把「过关」当成「宽松」：DSR 不包括房租、账单、保险和管理费。

签约前先确认

这篇解释 DSR 怎样运作，不是财务建议，银行也会调整自己的上限和计算方法。签订房表格或买卖合约之前，请先问银行怎样计算你的收入和债务，并拿到书面贷款批准信。如需了解具体产业，可 WhatsApp 联系 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。