先说答案
截至 2026 年 10 月，在马来西亚拥有一间房子，会在四个阶段碰到税或政府收费：
- 买的时候： 过户印花税，以及贷款合约印花税（你的贷款额的 0.5%）。外国人买住宅，过户印花税一律 8%。
- 持有的时候： 每年交一次地税（分层地契单位是分层地税）给州土地局，每年分两期交门牌税给地方政府。
- 出租的时候： 净租金要报所得税；租约要盖印花，一般由租客付。
- 卖的时候： 盈利要缴产业盈利税（RPGT），买家会先从你的售价扣 3% 或 7% 交给 LHDN。
每年这几笔比印花税小很多，却最容易忘记，而且只要房子还在你名下，每年都要付。想直接看每年费用都已经算好的楼盘，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。
全流程一览
| 阶段 | 税或收费 | 交给谁 | 多久一次 | 谁付 |
|---|---|---|---|---|
| 买 | 过户印花税（MOT 或转让契） | LHDN | 一次 | 买家 |
| 买 | 贷款合约印花税 | LHDN | 一次 | 借款人 |
| 持有 | 地税（cukai tanah）或分层地税（cukai petak） | 州土地局 | 每年 | 注册业主 |
| 持有 | 门牌税（cukai taksiran / cukai pintu） | 地方政府 | 每年两期 | 业主 |
| 出租 | 租金所得税 | LHDN | 每年报税时 | 屋主 |
| 出租 | 租约印花税 | LHDN | 每份租约 | 租客付正本；屋主付副本 |
| 卖 | 产业盈利税 | LHDN | 一次 | 卖家 |
| 卖 | 买家先扣下的部分售价 | LHDN | 一次，60 天内 | 买家从卖家的售价里扣起再交 |
管理费和偿债基金不是税，是交给大楼管理机构的，见管理费和偿债基金。 想比较这一区哪个适合你，WhatsApp +60 17-279 8932。
一、买：印花税（摘要）
印花税是按文件来抽的，不是按买卖这件事。买家会碰到两份文件：
| 文件 | 马来西亚公民或永久居民 | 不是公民也不是永久居民，或外国公司 |
|---|---|---|
| 房子过户 | 首 RM100,000 收 1%，到 RM500,000 的部分 2%，到 RM1,000,000 的部分 3%，以上 4% | 2026 年 1 月 1 日起卖给他们的住宅一律 8%；其他产业一律 4% |
| 贷款合约 | 你的贷款额的 0.5% | 你的贷款额的 0.5% |
过户印花税按售价或市值，哪个高用哪个算。例子：RM1,000,000 的房子，公民付过户印花税 RM24,000（RM1,000 + RM8,000 + RM15,000），外国买家付 RM80,000。
8% 税率里的「住宅」，是指房屋（有地住宅）、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓或 SOHO，而且纯粹作住家用途（2025 年财政法令第 26 条）。服务式公寓或 SOHO 不是纯粹作住家用途的，按 4% 算。
马来西亚公民买市值 RM500,000 以内的第一间房，买卖合约在 2027 年 12 月 31 日或之前签的，符合条件的话两份文件都可以豁免（P.U.(A) 448/2025 和 449/2025）；条件和不同价位的算例见印花税指南。LHDN 这项豁免的法定声明表格，要求买家确认房子不是 SOHO、SOFO、SOVO 或服务式公寓。
2027 年的新变化。 LHDN 正分阶段把印花税改成自我评估。租约、贷款合约这类担保文件和一般盖印，已在 2026 年 1 月 1 日转过去；不需要政府估价局（JPPH）估价的房地产过户，2027 年 1 月 1 日起也改用这个制度。实际上过户文件还是由律师准备和提交，变的是申报和缴税的方式。
二、持有：地税或分层地税
是什么。 州政府对土地征收、由州土地局收的年费。有独立分层地契的单位，土地局按每个单位单独开账单，叫分层地税（cukai petak）。例如雪兰莪的 e-Tanah 缴费页面，地税和分层地税都在同一个地方查。
谁付。 雪兰莪土地局引用《国家土地法典》第 93 和 95 条：注册业主必须付，就算没收到账单也一样。它也写明，买卖合约签了之后，买家就有责任付。
什么时候。 《国家土地法典》适用于西马各州和联邦直辖区（吉隆坡、布城、纳闽）；沙巴和砂拉越有自己的土地法。法典第 94 条规定：每一年的地税在那年 1 月 1 日全数到期，到 6 月 1 日还没付就算欠税。雪兰莪土地局的写法是 1 月 1 日至 5 月 31 日之间交，过了 5 月 31 日要罚款。例子：2027 年的地税在 2027 年 1 月 1 日到期，到 2027 年 6 月 1 日还没付，就算欠税。
多少钱。 地税看州、土地类别和土地面积或单位而定，金额印在你的账单上。你可以自己查：
| 房子在哪里 | 去哪里查和付 |
|---|---|
| 吉隆坡、布城、纳闽 | 联邦直辖区土地局（PTG WP）e-Bayaran，可用户口号、地契号或分层地契号查 |
| 雪兰莪 | 雪兰莪 e-Tanah「Semakan dan Bayaran Cukai Tanah dan Cukai Petak」，用 14 位户口号 |
| 其他州 | 该州土地局（Pejabat Tanah dan Galian）网站 |
三、持有：门牌税（cukai taksiran）
是什么。 地方政府依《1976 年地方政府法令》征收的税。DBKL 的说法是：向业主征收，用来支付吉隆坡的服务、维护和发展。
怎么算。 每个地方政府用的公式都一样：
每年门牌税 = 年值 × 该类房产的税率
年值 是地方政府估计这间房子如果出租，一年合理能收到的总租金；就算你自住，也是这样算。税率 由各地方政府按房产类别定。两个官方例子：
| 房产类别 | DBKL，36 平方英里市区内 | DBKL，市区外 | MBPJ（八打灵再也） |
|---|---|---|---|
| 住宅建筑 | 4% | 4% | 4%（住宅）；3%（组屋、公寓、共管公寓） |
| 服务式公寓 | 7% | 5% | 3.5% |
| 低价组屋 | 2% | 2% | 2%（低价高楼住宅） |
| 商业建筑 | 10% | 8% | 5% |
什么时候。 MBPJ：上半年（1 至 6 月）在 2 月 28 日之前交，下半年（7 至 12 月）在 8 月 31 日之前交。DBKL 也是分两期，它自己的例子是一年 RM528，每半年 RM264。具体日期以账单为准。
业主常问的几件事：
- 空着也要交。 DBKL 说空置不能豁免，但可以向 DBKL 财务部申请空置减免（elaun kekosongan）。
- 为什么比邻居贵。 DBKL 列的原因：楼面面积（包括加建）、单位位置（例如角落单位）、房产用途。
- 可以提出反对。 地方政府寄来修改估价名单的通知时，可以在通知写明的期限内书面反对，理由按法令第 142 条，例如建议的年值太高。
- 买卖之后要通知地方政府。 MBPJ 要求业主在过户后 3 个月内交 I 表格（法令第 160 条），账单才会寄给对的人。
四、出租：租金所得税
税率看税务居民身份，不看国籍。 按《1967 年所得税法令》第 7 条，一年在马来西亚累计 182 天或以上，一般就算当年的税务居民；天数较少的，另有和前后年份连起来算的条件。
| 你当年的身份 | 租金收入怎么征税 |
|---|---|
| 居民（本地人或外国人） | 和其他收入加在一起，按居民税率表算，从 0% 到收入超过 RM2,000,000 部分的 30%（2023 至 2025 课税年的税率表，是 LHDN 最新公布的），有个人减免 |
| 非居民（本地人或外国人） | 一律 30%，没有个人减免 |
所以，一年大部分时间住在这里的外籍专业人士，和本地人一样算；在海外工作、把这里的房子租出去的马来西亚人，可能要按非居民税率算。每年都要看一次自己的身份。
税是按净租金算的。 LHDN 的个人常见问题写明，开销可以从总租金里扣，只要每一项都是允许扣除的开销。LHDN 第 12/2018 号公共裁决《房地产出租收入》列出的例子：
| 一般出租通常可以扣 | 不能扣 |
|---|---|
| 门牌税和地税 | 找第一个租客的费用：广告、第一份租约的律师费、它的印花税、中介佣金 |
| 买这间出租房的贷款利息 | 贷款本金 |
| 出租房的火险保费 | |
| 收租费用，以及追讨租金的律师费 | |
| 续约或换租客的费用 | |
| 让房子维持原状的一般维修 |
同一份裁决里，有三条规则常让屋主吃亏：
- 出租收入从第一次真正租出去那天开始算，不是从买房那天，也不是从开始打广告那天。
- 一般出租的亏损不能带到下一年，也不能拿来抵其他收入。
- 预收的租金，在收到的那一年就要报税。
裁决也写明，只有业主全面、主动地提供维修或支援服务，出租才算做生意。大部分只有一两间房的屋主，都属于一般（非生意）出租。
快速估一下。 非居民每 RM10,000 净租金，按 30% 要缴 RM3,000。居民就看你的总收入落在哪一个税级。
报税。 没有生意收入的居民用 BE 表格，非居民用 M 表格；截止日期每年在 LHDN 的报税表计划里公布。
五、出租：租约印花税
租约和其他文件一样要盖印花。LHDN 2026 年 6 月 30 日的指南按年租计算：
| 租期 | 每 RM250 年租（不足 RM250 也算一份） |
|---|---|
| 1 年以内 | RM1 |
| 1 年以上至 3 年 | RM3 |
| 3 年以上至 5 年 | RM5 |
| 5 年以上 | RM7 |
一年租约、年租 RM12,000，就是 48 份 RM250，印花税 RM48。正本由租客付，副本由屋主付。2026 年 1 月 1 日起，租约通过 MyTax 自我评估盖印。
六、卖：产业盈利税（摘要）
卖房时，产业盈利税按盈利征收：售价扣掉允许的费用，再减去你买入的价钱（包括买房时的费用）。税率看你是谁、持有多久：
| 第几年卖 | 公民或永久居民 | 不是公民也不是永久居民 |
|---|---|---|
| 头 3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
交易完成时你拿到多少。 买家必须先扣下一部分售价，在卖出后 60 天内交给 LHDN：你是公民或永久居民扣 3%，不是的扣 7%。从 2026 课税年起，如果你在买家汇款之前，把报税表里算出的税额告诉买家，而且这个数目比较低，买家可以改为只交这个数目。不管哪一种，交上去的钱都会拿来抵你的产业盈利税。以 RM1,000,000 售价来说，外国卖家会先被扣 RM70,000（7%），本地卖家 RM30,000（3%）。
公司的税率、豁免和报税步骤，见产业盈利税指南。
七、专业服务费的服务税
律师费、中介费、估价费不是税，但应税的专业服务要加服务税。按皇家关税局的规定，大部分应税服务（包括法律服务）从 2024 年 3 月 1 日起的服务税是 8%。
例子：RM1,000,000 的二手房，按《2023 年律师收费令》，买卖合约的标准律师费是 RM11,250（首 RM500,000 收 1.25%，之后 RM500,000 收 1%）。8% 服务税再加 RM900。律师替你付的印花税是代垫费用，照实收，不算在律师费里。完整收费表见律师费指南。请每一位专业人士给你书面报价，把服务费、服务税和代垫费用分开列。
八、2027 年财政预算案：提议中的变化（还不是法律）
2026 年 10 月的 2027 年财政预算案演讲，提议扩大马来西亚公民的首购屋印花税豁免：
| 第一间房的价格 | 提议的减免 |
|---|---|
| RM500,000 以内 | 全免 |
| RM500,001 至 RM750,000 | 首 RM500,000 全免，其余部分减 50% |
| 适用的合约 | 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约 |
例子：RM700,000 的第一间房，现在的过户印花税是 RM15,000（RM1,000 + RM8,000 + RM6,000），因为现行豁免只到 RM500,000。按提案，首 RM500,000 的 RM9,000 全免，其余部分的 RM6,000 免一半，只剩 RM3,000。
这是提案。要等国会通过法律、豁免令刊宪之后才适用。演讲没有宣布改动外国买家的 8% 税率，也没有改动产业盈利税。提案在实际价格上怎么算，见印花税指南。
外国业主有什么不同
| 项目 | 马来西亚公民或永久居民 | 外国业主（不是公民、不是永久居民） |
|---|---|---|
| 过户印花税 | 1% 至 4% 分段算 | 纯粹作住家用途的住宅一律 8%（其他产业 4%） |
| 首购屋豁免 | 符合条件可享有 | 没有 |
| 贷款合约印花税 | 你的贷款额的 0.5% | 你的贷款额的 0.5% |
| 地税和门牌税 | 税率按土地和房产类别定 | 一样 |
| 租金所得税 | 看居民身份：居民税率表，非居民一律 30% | 规则一样；大部分住在海外的业主是非居民，净租金一律 30% |
| 第 6 年起的产业盈利税 | 0% | 10% |
| 卖房时买家先扣 | 3% | 7% |
外国人买房前还要先获批准：吉隆坡是取得土地当局同意，其他州是州政府批准，见外国买家的土地当局同意。各州也定了外国人的最低购买价，见外国人买房指南。
算例：吉隆坡一间 RM1,000,000 的公寓
这个表说明哪些数字已经知道、哪些要你自己查，不是任何单位的报价。
| 阶段 | 马来西亚公民或永久居民 | 外国买家 | 数字来源 |
|---|---|---|---|
| 过户印花税 | RM24,000（1,000 + 8,000 + 15,000） | RM80,000（8%） | LHDN 印花税指南 |
| 贷款合约印花税 | 你的贷款额的 0.5% | 你的贷款额的 0.5% | 《1949 年印花税法令》 |
| 地税或分层地税，每年 | 以账单为准，1 月 1 日到期 | 一样 | 在 PTG WP e-Bayaran 查 |
| 门牌税，每年 | 年值 × 4%（住宅），或 × 7%（市区内服务式公寓） | 一样 | DBKL 税率表；年值由 DBKL 定 |
| 租金所得税，每年（如出租） | 净租金按居民税率表（非居民则 30%） | 非居民：净租金的 30% | LHDN |
| 以 RM1,000,000 卖出时买家先扣 | RM30,000（3%） | RM70,000（7%） | LHDN 产业盈利税扣留规定 |
为什么地契类别会影响每年的账单。 吉隆坡很多高楼住宅是以服务式公寓名义卖的。DBKL 自己的例子用年值 RM13,200：住宅税率 4%，一年 RM528；同样年值换成市区内服务式公寓的 7%，一年就是 RM924；市区外 5%，RM660。你那间房的实际年值由 DBKL 定，所以这几个数字只是说明税率的差距，不是你的账单。
怎样预算这些费用
- 印花税是大数目，先算它。 外国人买 RM1,000,000 的房子要 RM80,000，因为不在房价里，最容易低估。
- 比较两个项目之前，先看地契类别。 在吉隆坡，服务式公寓的 DBKL 税率比住宅建筑高，所以租金一样的两间房，每年的门牌税可以不一样。
- 买二手房，先要最近的账单。 签约前请卖家给你最新的地税和门牌税收据，让律师确认两样都付清到交易完成那天。
- 打算出租的话，从第一天开始留收据：贷款利息结单、保险、维修、地税和门牌税。这些决定你的租金有多少要缴税，以后也影响产业盈利税里算作成本的部分。
- 不要把提案当成定案。 2027 年首购屋减免值得留意，但算每一笔都要按目前生效的规定。
常见错误
- 把地税和门牌税当成同一张账单。 两个交给不同单位，日期也不同。
- 买了房没通知地方政府改业主名字。 账单继续寄给旧业主，你的欠款却在累积。
- 以为外国护照就是租金 30%。 决定的是你在马来西亚待了多少天；居民按居民税率表算。
- 把找第一个租客的费用拿去扣税。 广告、第一份租约、第一次的中介佣金都不能扣。
- 以为交易完成就能拿到全部售价。 3% 或 7% 要先交给 LHDN。
官方来源
以上数字在 2026 年 10 月 22 日对照以下来源核实：
- LHDN：《1949 年印花税法令》第一附表文件印花税指南（2026 年 6 月 30 日；过户税率、外国人 8%、租约税率、谁付）
- LHDN：印花税自我评估制度（最后更新 2026 年 8 月 28 日）
- LHDN：印花税概览（最后更新 2026 年 8 月 3 日）
- LHDN：产业盈利税税率（最后更新 2026 年 6 月 23 日）
- LHDN：买家扣留和汇交（最后更新 2026 年 5 月 25 日）
- LHDN：个人所得税简介（非居民统一税率；最后更新 2026 年 8 月 8 日）
- LHDN：个人税率（最后更新 2026 年 6 月 26 日）
- LHDN：税务居民身份，第 7 条（最后更新 2026 年 8 月 10 日）
- LHDN：个人常见问题，租金开销（最后更新 2026 年 6 月 26 日）
- LHDN 第 12/2018 号公共裁决：房地产出租收入
- DBKL：估价及产业管理局常见问题（门牌税）
- MBPJ：估价和门牌税一般资料（2025 年 7 月）及 MBPJ 常见问题
- 雪兰莪土地局：税收组常见问题（2025 年 7 月 25 日更新）及 雪兰莪 e-Tanah 缴费
- 联邦直辖区土地局：e-Bayaran
- 《国家土地法典》（Act 828），总检察署.pdf)（第 94 条：地税何时到期、何时算欠税）
- 2025 年财政法令（Akta 874）（第 26 条：住宅定义）
- 马来西亚律师公会通告 2026 年第 128 号（首购屋豁免令 P.U.(A) 448/2025、449/2025，到 2027 年 12 月 31 日）
- 《2023 年律师收费令》P.U.(A) 207/2023 及 皇家关税局 MySST（2024 年 3 月 1 日起服务税 8%）
- 财政部：2027 年财政预算案演讲（第 56 段，2026 年 10 月 9 日核实）
税率和日期会随每年预算案和各地方政府的估价名单改变。想比较你在看的几间房每年要付多少，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。
常见问题
在马来西亚有房子，每年要付哪些税？
两项，不管自住、出租还是空着。一是地税（cukai tanah），分层地契单位叫分层地税（cukai petak），每年交给州土地局一次。二是门牌税（cukai taksiran，又叫 cukai pintu），每年分两期交给地方政府。如果出租，另外还有净租金的所得税，每年报税时向内陆税收局（LHDN）申报。
地税和门牌税有什么不同？
地税是对土地征收的，由州政府定、土地局收，法律依据是《国家土地法典》。门牌税是地方政府依《1976 年地方政府法令》收的，算法是房子的年值乘以税率；年值是地方政府估计这间房子一年合理能租到的租金。收费单位不同、账单不同、截止日期也不同。
地税和门牌税什么时候要交？
雪兰莪土地局规定，地税和分层地税在每年 1 月 1 日至 5 月 31 日之间交，过了 5 月 31 日要罚款。八打灵再也市政厅（MBPJ）的门牌税：1 至 6 月那一期在 2 月 28 日之前交，7 至 12 月那一期在 8 月 31 日之前交。按《国家土地法典》（吉隆坡也适用），每年的地税在 1 月 1 日全数到期，到 6 月 1 日还没付就算欠税。其他地方政府的门牌税日期印在账单上。
吉隆坡的门牌税怎么算？
吉隆坡市政厅（DBKL）用房子的年值乘以该类房产的税率。在 36 平方英里市区范围内，住宅建筑 4%，服务式公寓 7%；范围外是 4% 和 5%。DBKL 自己的例子：年值 RM13,200，税率 4%，一年 RM528，每半年 RM264。
房子空着没住，还要交门牌税吗？
要。DBKL 说空置或没人住的房子不能豁免，但业主可以向 DBKL 财务部申请空置减免（elaun kekosongan）。不管自住、出租还是空着，账单都是业主的。
外国人在马来西亚收租，要交多少税？
看你一年在马来西亚待多少天，不看护照。一年在马来西亚少于 182 天，一般算非居民，净租金一律按 30% 征税，没有个人减免。外国人如果符合税务居民条件，就和本地人一样按居民税率表算；反过来，住在海外的马来西亚人也可能是非居民。
租金收入可以扣除哪些开销？
LHDN 第 12/2018 号公共裁决列出一般出租可以扣的直接开销：门牌税和地税、买这间出租房的贷款利息、火险保费、收租费用和追讨租金的律师费、续约或换租客的费用，以及让房子保持原状的日常维修。为了找到第一个租客而花的钱，例如广告费、第一份租约的律师费和印花税、中介佣金，不能扣。
租约的印花税由谁付？
按《印花税法令》，正本由租客付，副本由屋主付。LHDN 2026 年的指南：租期 1 年以内，每 RM250 年租（不足 RM250 也算）RM1；1 年以上至 3 年 RM3；3 年以上至 5 年 RM5；5 年以上 RM7。从 2026 年 1 月 1 日起，租约在 MyTax 上自我评估盖印。
外国人的地税和门牌税会比较高吗？
不会。官方公布的税率按土地和房产类别定，不按业主是谁定。外国人拥有的公寓，和年值相同的本地邻居付一样的门牌税率。外国人多付的地方在过户印花税、第六年起的产业盈利税，以及身为非居民时的租金所得税。
管理费算不算税？
不算。DBKL 自己把两者分开：管理费是用来维护你那栋楼的公共区域，门牌税是用来支付城市服务，例如修路、休闲设施和基础设施。两样都要付，交给不同单位。
卖房的时候能一次拿到全部售价吗？
不能马上全拿。买家必须先扣下一部分售价，在 60 天内交给 LHDN：卖家是马来西亚公民或永久居民扣 3%，不是公民也不是永久居民的扣 7%。这笔钱会拿来抵你的产业盈利税，实际税额由你自己在报税表里算。
2027 年首购屋印花税豁免会扩大吗？
只是提案，还没成为法律。2027 年财政预算案演讲提议：首购屋 RM500,000 以内全免，RM750,000 以内部分减免，适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约。要等法律通过才生效，而且只限马来西亚公民，外国买家不适用。
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