外国人在吉隆坡买房：土地局同意怎么申请

先说答案

外国人不能随意在马来西亚买地。《国家土地法典》第 433B 条规定，非公民只有在州政府批准后才能取得土地。在吉隆坡，批准来自联邦直辖区土地局，本站称为土地局同意。

申请通常由律师准备和递交，一般包括申请表格、已签的买卖合约、护照和身份文件副本，以及价格或估价资料。我们在网上找不到土地局自己公布的清单，所以需要哪些文件由律师确认。

官方没有公布处理时间。计划时要预留不确定的等待期，看清楚合约里拖延时怎么处理，并向律师了解最近的情况。全国指南定下外国人购房最低价值 RM 100 万，订房前请确认它在吉隆坡怎样适用。

这是「外国人在吉隆坡买房」六篇系列的第 2 篇。第 1 篇讲整个流程。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

一段话讲法律

《国家土地法典》是西马和联邦直辖区的主要土地法。第 433B 条为非公民和外国公司定下规则：他们只有在州政府批准后才能取得土地，批准也可以附带条件。在吉隆坡，州政府的角色由联邦直辖区土地局担任。

留意「取得」这两个字。买公寓或服务式公寓也算，因为拥有分层单位就是拥有土地上的权益。所以土地局同意不只是有地房屋才要，外国人在吉隆坡最常买的高楼单位同样需要。

谁负责什么

实际上你只需要跟律师接触，不必亲自去土地局。人在国外的话，要签的文件通常可以快递，律师会告诉你文件要怎样见证。怎样选律师，请看第 3 篇人在国外怎样选律师。

通常要递交什么

我们找过吉隆坡土地局公布的正式清单，在网上没有找到。下面列的是律师一般会准备的文件，不是官方清单，土地局也可能要求更多或不同的文件。

两个实用提醒：

• 一次过寄清楚的扫描件。 护照副本模糊，可能就耽误几天。
• 名字要一致。 护照、合约和表格上的名字写法要一样，小小差异也会引来查询。

要多久：没有官方数字

这是大家最常问的问题。老实说，官方没有公布处理时间，我们也没有找到吉隆坡的数字。谁给你一个确切的时间，都只是他自己的经验，不是规定。

所以要规划，不要猜：

• 问律师最近的申请大概怎样。
• 看合约。 同意时间比预期长时怎么处理，双方能不能取消。
• 规划资金。 除了合约要求的款项，在同意下来之前，不要动用其他地方急需的钱。
• 规划贷款。 银行献议书可能有有效期，问银行同意拖得久时怎么处理。

新盘的等待期和建造期重叠，所以通常不太明显。二手房的余款和交屋通常都要等同意，所以买卖双方都会感受到延误。

RM 100 万最低价

首相署经济策划组从 2014 年 3 月 1 日起更新了产业购买指南，定下外国利益购买产业的最低价值为 RM 100 万，申请仍须遵守各州政府本身的规定。房屋部在 2019 年的国会书面答复中也重申了这一点。

吉隆坡请以 RM 100 万为底线，并向律师或土地局确认目前要求，因为执行时可能有额外条件。

实际上这代表：

• 标价低于 RM 100 万的单位，一般不开放给外国买家。
• 计算的价值可能是成交价或估价，接近门槛的单位要问清楚怎样处理。
• 发展商有时会标明哪些单位可以卖给外国人。

在我们资料库里，标价 RM 100 万以上的吉隆坡项目例子有：Royal Lexis Kuala Lumpur，标价约 RM 190 万起；CloutHaus Residences，约 RM 155 万起。这些只是标示的起价。其他州可以看各州外国人最低购房价。

费用

我们在网上找不到吉隆坡土地局同意的官方收费表。律师会连同自己的收费一起报出与同意有关的费用，签约前请他逐项书面列出。律师处理买卖合约的收费按《2023 年律师酬金令》，详情看2023 律师费。

另外，从 2026 年 1 月 1 日起外国买家的印花税提高了。非公民且非永久居民购买住宅产业，过户印花税是 8%，按成交价或市值，以较高者计算。这不是同意的费用，但要一起预算。详情看2026 年印花税。

新盘和二手房比较

新盘的话，早点问销售团队你看中的单位能不能卖给外国人。二手房的话，律师会在你下决定前查地契有没有限制。

不获同意或附带条件怎么办

官方没有公布拒绝比率，所以签约前就要清楚自己的处境。你的钱怎样处理，要看订房表格和买卖合约。清楚的合约会写明：

• 订金和已付款项会不会退还；
• 多久内退还；
• 会不会扣除任何费用。

同意也可能附带条件。律师会解释每个条件，以及会不会影响你之后卖房或出租等计划。

拖慢同意的常见错误

很多可以避免的延误，来自买家这边的小事，而不是法律本身。

还没确认资格就订房。 有些买家看中单位就先付订金，之后才问外国人能不能买。先问，不用钱。

名字不一致。 护照有中间名、合约没有、银行表格只写缩写，都会引来查询。所有地方都用护照上的全名。

证件过期。 如果护照在过程中到期，马上告诉律师。新护照号码不同，文件可能要更新。

回复太慢。 律师或土地局要求补文件时，时间就停在你那里。约定一个联络方式，例如电邮，并尽快回复。

以为朋友的经验适用于你。 每宗申请都是个别审核，别人快或慢都不代表你也一样。

用公司购买

第 433B 条也涵盖外国公司。如果打算用公司买，申请除了个人文件还要公司文件，印花税也按外国公司的规定。订房前就要跟律师提出，因为合约签了之后再换买方名字并不简单。

要问律师的问题

1. 你需要我提供哪些文件，用什么形式？
2. 我在国外要怎样签署和见证？
3. 最近吉隆坡的同意申请大概怎样？
4. 同意的费用总共多少？
5. 合约里，同意拖得久或不获批准时怎么处理？
6. 这个单位是否符合最低价值和其他规定？
7. 申请递交和有结果时，会不会书面通知我？

简短算例（通用数字）

假设你签了一间 RM 1,200,000 吉隆坡公寓的买卖合约，律师递交同意申请。等待期间：

• 订金和合约首期款按合约规定保管；
• 贷款批准后，你签贷款合约，印花税是贷款额的 0.5%；
• 同意下来后，接下来的步骤继续进行。

RM 1,200,000 的 8% 过户印花税是 RM 96,000。每一步的确切时间，要看合约和同意什么时候下来。

本系列下一篇

第 3 篇：人在国外怎样选马来西亚律师：用指定律师还是自己的律师、怎样查证、《2023 年律师酬金令》收费，以及要避开的警号。