外国人在吉隆坡买房：从订房到拿钥匙的完整流程

先说答案

外国人在吉隆坡买房，一共七步，按这个顺序：

1. 订房：选定单位，付订金。
2. 买卖合约（SPA）：你和卖方签合约。
3. 土地局同意：律师申请让非公民拥有这间房子的批准。
4. 贷款：如果要借钱，银行发出贷款献议书，你签贷款合约。
5. 付款：新盘分期付，二手房一次付清。
6. 交屋：拿钥匙。
7. 地契：分层地契发出或过户到你名下。

最难预测的是土地局同意。官方没有公布处理时间，所以计划要留余地，并向律师了解最近的实际情况。新盘的建造期则看买卖合约里写明的交屋期限。

这是「外国人在吉隆坡买房」六篇系列的第 1 篇，后面每一篇会深入讲其中一步。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

开始之前：先确认三件事

还没付钱之前，先确认基本条件。

最低价。 外国利益购买产业的全国指南，定下最低价值 RM 100 万。这项指南由经济策划组从 2014 年 3 月 1 日起实施，各州政府在本身规定之内执行。吉隆坡请以 RM 100 万为底线，并向律师或土地局确认目前要求。各州的最低价有什么不同，可以看各州外国人最低购房价。

房产类型。 在吉隆坡，外国买家多数看市中心及周边的公寓和服务式公寓。有些地段或单位可能不开放给外国人，所以订房前先问清楚这个单位能不能卖给非公民。

资金进出。 钱要汇进马来西亚，将来也可能汇出去。国家银行的外汇政策允许非居民投资本地产业，卖房所得也可以汇出，条件是以外币汇出。本系列第 6 篇会详细讲。

在我们资料库里，标价 RM 100 万以上的吉隆坡项目例子有：市中心的 Conlay，标价约 RM 146 万起；武吉免登的 Orion Residence，约 RM 145 万起；以及 Core Residence @ TRX，约 RM 150 万起。这些只是标示的起价，不是优惠，最新价目请向发展商销售团队确认。

第 1 步：订房

谁负责： 你和卖方（发展商或屋主），通常经由中介。

选好单位后签订房表格，付订金保留单位。新盘的表格交给发展商；二手房则是类似的文件，常叫购买献议书，交给屋主，订金通常由中介或律师作为保管人持有。

签之前先看清楚：

• 单位号码、面积和价格；
• 如果土地局不同意或贷款不批，订金怎么处理；
• 买卖合约要在什么时候签。

我们没有找到可核实的订金官方上限，所以请问清楚收多少、怎样退，并要求写成书面。

外国买家提醒： 这时就要告诉卖方你是非公民。文件会不一样，多了土地局同意这一步，也可能影响这个单位能不能卖给你。

第 2 步：买卖合约

谁负责： 你的律师、卖方律师（新盘是发展商的律师），还有你。

买卖合约就是正式合同。持照发展商卖的新盘，合约格式有法定标准，写明价格、付款时间表、发展商必须交屋的期限，以及迟交怎么处理。二手房的条款则由双方律师商议。

外国买家的合约也应写清楚：这宗买卖须获得土地局同意，以及若不获同意，你付的钱怎么处理。

签约时你要付清合约规定的第一笔款项，合约本身也要盖印花。主要条款可以看买卖合约指南。

律师费。 按《2023 年律师酬金令》，买卖合约的收费是首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之后 RM 700 万收 1%。RM 1,000,000 的房子就是 RM 6,250 加 RM 5,000，共 RM 11,250，还没包括杂费和税。详情看2023 律师费。

第 3 步：土地局同意

谁负责： 律师准备并递交，土地局决定。

根据《国家土地法典》第 433B 条，非公民只有在州政府批准后才能取得土地。在吉隆坡，负责的是联邦直辖区土地局。这一步让外国人的购买合法。

你要做的：签律师给你的表格，提供护照副本和其他律师要求的文件，其余由律师处理。

时间方面：官方没有公布处理时间。不要猜，要预先规划，并问律师最近的申请大概怎样。本系列第 2 篇吉隆坡土地局同意会详细说明。

第 4 步：贷款

谁负责： 银行、银行估价师、你的律师（或银行的指定律师），还有你。

如果要贷款，最好在签合约前后就提早申请。银行会看你的收入、能查到的信用记录，以及房子本身，通常也会派估价师确认价值。每间银行对外国买家的贷款政策都由自己决定。

批准后银行发出献议书，你再签贷款合约，贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%。代表银行的律师也会准备抵押文件。

国家银行的外汇常见问题说明，非居民可以借令吉购买不动产，只买地皮的除外。请向银行确认最新规定。

如果银行估价低于你的买价，贷款额可能会减少，差额要你自己补。本系列第 4 篇银行估价低于买价怎么办会讲你有哪些选择。贷款成数的一般说明，可以看贷款成数解释。

第 5 步：付款

新盘和二手房在这一步差别最大。

新盘：按进度分期付款

谁负责： 发展商的建筑师核证每个阶段，发展商发账单，银行付它那一份。

工程每完成一个阶段，由项目建筑师核证，发展商再发出该阶段百分比的付款通知。通常先付你自己的部分，之后银行才放款。各阶段可以看分期付款时间表。

建造期间贷款只放了一部分，你只需付已放款部分的利息，所以月供会随时间变化。

二手房：余款一次付清

谁负责： 你的律师、卖方律师、你的银行；如果卖家还有贷款，还有卖家的银行。

土地局同意下来、贷款也准备好后，余款一次付清。如果卖家的房子还在抵押，你的钱会先拿一部分去赎回。双方律师会安排好，确保任何一方都不会在对方没有保障下先交钱或交地契。

过户印花税

从 2026 年 1 月 1 日起，非公民且非永久居民购买住宅产业，过户印花税是 8%，按成交价或市值，以较高者计算，由买方负责缴付。RM 1,000,000 的房子就是 RM 80,000。详情看2026 年印花税。

第 6 步：交屋

谁负责： 发展商（新盘）或卖家（二手房）。

新盘的交屋就是把建好的单位交给你。期限写在买卖合约里，如果发展商迟交，合约有赔偿规定。交钥匙之前，大楼应已取得完工及合格证书，律师可以替你确认。拿钥匙前，你通常要付清交屋时到期的那一期款项，以及第一笔管理费。

交屋后开始计算瑕疵保修期，你可以报告瑕疵让发展商修理。详情看交屋解释和瑕疵保修期。

二手房通常在余款付清并放给卖家时交屋。如果单位有租客，要看合约怎样处理。

外国买家提醒： 如果交屋时你不在吉隆坡，可以请人替你验屋和拿钥匙。请提早和律师或你信得过的人安排，并以书面通知发展商。

第 7 步：分层地契过到你名下

谁负责： 发展商、你的律师和土地局。

新盘交屋时分层地契可能还没发出。发出之后，发展商把地契转给你，由律师办理过户登记。在那之前，你的权益由买卖合约保障；有贷款的话，也由银行的抵押文件保障。

二手房如果已有分层地契，余款付清后就把过户表格提交登记，地契上就会是你的名字。

所有文件都要留副本：买卖合约、同意信、贷款合约、收据、过户文件和地契查册。将来卖房或出租都会用到。

谁负责什么：一览表

常见延误和怎样避免

文件不齐。 最简单的延误。订房时就向律师要完整清单，一次过把清楚的扫描件全部寄去。

等土地局同意。 官方没有公布时间。要留意合约里同意时间比预期长时怎么处理的条款。

估价差额。 银行估价低于买价，贷款就变少。准备好补差额的资金，或者有后备方案。

跨国汇款。 国外汇款可能要几天，银行也要文件。大笔款项不要拖到最后一天。

在国外签文件。 有些文件要用特定方式见证或认证。如果不能飞来，授权书可能帮得上忙，请看第 5 篇人在国外用授权书买房。

算例（通用数字）

假设你是非公民，在吉隆坡买一间 RM 1,000,000 的公寓。

这只是整数的通用例子，没有包括杂费、律师费的税，也没有包括土地局同意的相关费用，因为我们找不到官方公布的吉隆坡收费表。完整数字请律师给你。

以后卖房

非公民的产业盈利税：五年内卖出是 30%，第六年起是 10%。详情看2026 产业盈利税。卖房时的文件和资金进出同样要小心，第 6 篇会讲。

本系列下一篇

第 2 篇：吉隆坡土地局同意：谁发出、律师通常递交什么，以及在没有公布时间表的情况下怎样规划。