外國人在吉隆坡買房：從訂房到拿鑰匙的完整流程

先說答案

外國人在吉隆坡買房，一共七步，按這個順序：

1. 訂房：選定單位，付訂金。
2. 買賣合約（SPA）：你和賣方簽合約。
3. 土地局同意：律師申請讓非公民擁有這間房子的批准。
4. 貸款：如果要借錢，銀行發出貸款獻議書，你簽貸款合約。
5. 付款：新盤分期付，二手房一次付清。
6. 交屋：拿鑰匙。
7. 地契：分層地契發出或過戶到你名下。

最難預測的是土地局同意。官方沒有公佈處理時間，所以計劃要留餘地，並向律師瞭解最近的實際情況。新盤的建造期則看買賣合約裡寫明的交屋期限。

這是「外國人在吉隆坡買房」六篇系列的第 1 篇，後面每一篇會深入講其中一步。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

開始之前：先確認三件事

還沒付錢之前，先確認基本條件。

最低價。 外國利益購買產業的全國指南，定下最低價值 RM 100 萬。這項指南由經濟策劃組從 2014 年 3 月 1 日起實施，各州政府在本身規定之內執行。吉隆坡請以 RM 100 萬為底線，並向律師或土地局確認目前要求。各州的最低價有什麼不同，可以看各州外國人最低購房價。

房產類型。 在吉隆坡，外國買家多數看市中心及周邊的公寓和服務式公寓。有些地段或單位可能不開放給外國人，所以訂房前先問清楚這個單位能不能賣給非公民。

資金進出。 錢要匯進馬來西亞，將來也可能匯出去。國家銀行的外匯政策允許非居民投資本地產業，賣房所得也可以匯出，條件是以外幣匯出。本系列第 6 篇會詳細講。

在我們資料庫裡，標價 RM 100 萬以上的吉隆坡專案例子有：市中心的 Conlay，標價約 RM 146 萬起；武吉免登的 Orion Residence，約 RM 145 萬起；以及 Core Residence @ TRX，約 RM 150 萬起。這些只是標示的起價，不是優惠，最新價目請向發展商銷售團隊確認。

第 1 步：訂房

誰負責： 你和賣方（發展商或屋主），通常經由中介。

選好單位後簽訂房表格，付訂金保留單位。新盤的表格交給發展商；二手房則是類似的檔案，常叫購買獻議書，交給屋主，訂金通常由中介或律師作為保管人持有。

簽之前先看清楚：

• 單位號碼、面積和價格；
• 如果土地局不同意或貸款不批，訂金怎麼處理；
• 買賣合約要在什麼時候簽。

我們沒有找到可核實的訂金官方上限，所以請問清楚收多少、怎樣退，並要求寫成書面。

外國買家提醒： 這時就要告訴賣方你是非公民。檔案會不一樣，多了土地局同意這一步，也可能影響這個單位能不能賣給你。

第 2 步：買賣合約

誰負責： 你的律師、賣方律師（新盤是發展商的律師），還有你。

買賣合約就是正式合同。持照發展商賣的新盤，合約格式有法定標準，寫明價格、付款時間表、發展商必須交屋的期限，以及遲交怎麼處理。二手房的條款則由雙方律師商議。

外國買家的合約也應寫清楚：這宗買賣須獲得土地局同意，以及若不獲同意，你付的錢怎麼處理。

簽約時你要付清合約規定的第一筆款項，合約本身也要蓋印花。主要條款可以看買賣合約指南。

律師費。 按《2023 年律師酬金令》，買賣合約的收費是首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之後 RM 700 萬收 1%。RM 1,000,000 的房子就是 RM 6,250 加 RM 5,000，共 RM 11,250，還沒包括雜費和稅。詳情看2023 律師費。

第 3 步：土地局同意

誰負責： 律師準備並遞交，土地局決定。

根據《國家土地法典》第 433B 條，非公民只有在州政府批准後才能取得土地。在吉隆坡，負責的是聯邦直轄區土地局。這一步讓外國人的購買合法。

你要做的：簽律師給你的表格，提供護照副本和其他律師要求的檔案，其餘由律師處理。

時間方面：官方沒有公佈處理時間。不要猜，要預先規劃，並問律師最近的申請大概怎樣。本系列第 2 篇吉隆坡土地局同意會詳細說明。

第 4 步：貸款

誰負責： 銀行、銀行估價師、你的律師（或銀行的指定律師），還有你。

如果要貸款，最好在簽合約前後就提早申請。銀行會看你的收入、能查到的信用記錄，以及房子本身，通常也會派估價師確認價值。每間銀行對外國買家的貸款政策都由自己決定。

批准後銀行發出獻議書，你再簽貸款合約，貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%。代表銀行的律師也會準備抵押檔案。

國家銀行的外匯常見問題說明，非居民可以借令吉購買不動產，只買地皮的除外。請向銀行確認最新規定。

如果銀行估價低於你的買價，貸款額可能會減少，差額要你自己補。本系列第 4 篇銀行估價低於買價怎麼辦會講你有哪些選擇。貸款成數的一般說明，可以看貸款成數解釋。

第 5 步：付款

新盤和二手房在這一步差別最大。

新盤：按進度分期付款

誰負責： 發展商的建築師核證每個階段，發展商發賬單，銀行付它那一份。

工程每完成一個階段，由專案建築師核證，發展商再發出該階段百分比的付款通知。通常先付你自己的部分，之後銀行才放款。各階段可以看分期付款時間表。

建造期間貸款只放了一部分，你只需付已放款部分的利息，所以月供會隨時間變化。

二手房：餘款一次付清

誰負責： 你的律師、賣方律師、你的銀行；如果賣家還有貸款，還有賣家的銀行。

土地局同意下來、貸款也準備好後，餘款一次付清。如果賣家的房子還在抵押，你的錢會先拿一部分去贖回。雙方律師會安排好，確保任何一方都不會在對方沒有保障下先交錢或交地契。

過戶印花稅

從 2026 年 1 月 1 日起，非公民且非永久居民購買住宅產業，過戶印花稅是 8%，按成交價或市值，以較高者計算，由買方負責繳付。RM 1,000,000 的房子就是 RM 80,000。詳情看2026 年印花稅。

第 6 步：交屋

誰負責： 發展商（新盤）或賣家（二手房）。

新盤的交屋就是把建好的單位交給你。期限寫在買賣合約裡，如果發展商遲交，合約有賠償規定。交鑰匙之前，大樓應已取得完工及合格證書，律師可以替你確認。拿鑰匙前，你通常要付清交屋時到期的那一期款項，以及第一筆管理費。

交屋後開始計算瑕疵保修期，你可以報告瑕疵讓發展商修理。詳情看交屋解釋和瑕疵保修期。

二手房通常在餘款付清並放給賣家時交屋。如果單位有租客，要看合約怎樣處理。

外國買家提醒： 如果交屋時你不在吉隆坡，可以請人替你驗屋和拿鑰匙。請提早和律師或你信得過的人安排，並以書面通知發展商。

第 7 步：分層地契過到你名下

誰負責： 發展商、你的律師和土地局。

新盤交屋時分層地契可能還沒發出。發出之後，發展商把地契轉給你，由律師辦理過戶登記。在那之前，你的權益由買賣合約保障；有貸款的話，也由銀行的抵押檔案保障。

二手房如果已有分層地契，餘款付清後就把過戶表格提交登記，地契上就會是你的名字。

所有檔案都要留副本：買賣合約、同意信、貸款合約、收據、過戶檔案和地契查冊。將來賣房或出租都會用到。

誰負責什麼：一覽表

常見延誤和怎樣避免

檔案不齊。 最簡單的延誤。訂房時就向律師要完整清單，一次過把清楚的掃描件全部寄去。

等土地局同意。 官方沒有公佈時間。要留意合約裡同意時間比預期長時怎麼處理的條款。

估價差額。 銀行估價低於買價，貸款就變少。準備好補差額的資金，或者有後備方案。

跨國匯款。 國外匯款可能要幾天，銀行也要檔案。大筆款項不要拖到最後一天。

在國外簽檔案。 有些檔案要用特定方式見證或認證。如果不能飛來，授權書可能幫得上忙，請看第 5 篇人在國外用授權書買房。

算例（通用數字）

假設你是非公民，在吉隆坡買一間 RM 1,000,000 的公寓。

這只是整數的通用例子，沒有包括雜費、律師費的稅，也沒有包括土地局同意的相關費用，因為我們找不到官方公佈的吉隆坡收費表。完整數字請律師給你。

以後賣房

非公民的產業盈利稅：五年內賣出是 30%，第六年起是 10%。詳情看2026 產業盈利稅。賣房時的檔案和資金進出同樣要小心，第 6 篇會講。

本系列下一篇

第 2 篇：吉隆坡土地局同意：誰發出、律師通常遞交什麼，以及在沒有公佈時間表的情況下怎樣規劃。