外國人在吉隆坡買房：土地局同意怎麼申請

先說答案

外國人不能隨意在馬來西亞買地。《國家土地法典》第 433B 條規定，非公民只有在州政府批准後才能取得土地。在吉隆坡，批准來自聯邦直轄區土地局，本站稱為土地局同意。

申請通常由律師準備和遞交，一般包括申請表格、已簽的買賣合約、護照和身份檔案副本，以及價格或估價資料。我們在網上找不到土地局自己公佈的清單，所以需要哪些檔案由律師確認。

官方沒有公佈處理時間。計劃時要預留不確定的等待期，看清楚合約裡拖延時怎麼處理，並向律師瞭解最近的情況。全國指南定下外國人購房最低價值 RM 100 萬，訂房前請確認它在吉隆坡怎樣適用。

這是「外國人在吉隆坡買房」六篇系列的第 2 篇。第 1 篇講整個流程。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

一段話講法律

《國家土地法典》是西馬和聯邦直轄區的主要土地法。第 433B 條為非公民和外國公司定下規則：他們只有在州政府批准後才能取得土地，批准也可以附帶條件。在吉隆坡，州政府的角色由聯邦直轄區土地局擔任。

留意「取得」這兩個字。買公寓或服務式公寓也算，因為擁有分層單位就是擁有土地上的權益。所以土地局同意不只是有地房屋才要，外國人在吉隆坡最常買的高樓單位同樣需要。

誰負責什麼

實際上你只需要跟律師接觸，不必親自去土地局。人在國外的話，要簽的檔案通常可以快遞，律師會告訴你檔案要怎樣見證。怎樣選律師，請看第 3 篇人在國外怎樣選律師。

通常要遞交什麼

我們找過吉隆坡土地局公佈的正式清單，在網上沒有找到。下面列的是律師一般會準備的檔案，不是官方清單，土地局也可能要求更多或不同的檔案。

兩個實用提醒：

• 一次過寄清楚的掃描件。 護照副本模糊，可能就耽誤幾天。
• 名字要一致。 護照、合約和表格上的名字寫法要一樣，小小差異也會引來查詢。

要多久：沒有官方數字

這是大家最常問的問題。老實說，官方沒有公佈處理時間，我們也沒有找到吉隆坡的數字。誰給你一個確切的時間，都只是他自己的經驗，不是規定。

所以要規劃，不要猜：

• 問律師最近的申請大概怎樣。
• 看合約。 同意時間比預期長時怎麼處理，雙方能不能取消。
• 規劃資金。 除了合約要求的款項，在同意下來之前，不要動用其他地方急需的錢。
• 規劃貸款。 銀行獻議書可能有有效期，問銀行同意拖得久時怎麼處理。

新盤的等待期和建造期重疊，所以通常不太明顯。二手房的餘款和交屋通常都要等同意，所以買賣雙方都會感受到延誤。

RM 100 萬最低價

首相署經濟策劃組從 2014 年 3 月 1 日起更新了產業購買指南，定下外國利益購買產業的最低價值為 RM 100 萬，申請仍須遵守各州政府本身的規定。房屋部在 2019 年的國會書面答覆中也重申了這一點。

吉隆坡請以 RM 100 萬為底線，並向律師或土地局確認目前要求，因為執行時可能有額外條件。

實際上這代表：

• 標價低於 RM 100 萬的單位，一般不開放給外國買家。
• 計算的價值可能是成交價或估價，接近門檻的單位要問清楚怎樣處理。
• 發展商有時會標明哪些單位可以賣給外國人。

在我們資料庫裡，標價 RM 100 萬以上的吉隆坡專案例子有：Royal Lexis Kuala Lumpur，標價約 RM 190 萬起；CloutHaus Residences，約 RM 155 萬起。這些只是標示的起價。其他州可以看各州外國人最低購房價。

費用

我們在網上找不到吉隆坡土地局同意的官方收費表。律師會連同自己的收費一起報出與同意有關的費用，簽約前請他逐項書面列出。律師處理買賣合約的收費按《2023 年律師酬金令》，詳情看2023 律師費。

另外，從 2026 年 1 月 1 日起外國買家的印花稅提高了。非公民且非永久居民購買住宅產業，過戶印花稅是 8%，按成交價或市值，以較高者計算。這不是同意的費用，但要一起預算。詳情看2026 年印花稅。

新盤和二手房比較

新盤的話，早點問銷售團隊你看中的單位能不能賣給外國人。二手房的話，律師會在你下決定前查地契有沒有限制。

不獲同意或附帶條件怎麼辦

官方沒有公佈拒絕比率，所以簽約前就要清楚自己的處境。你的錢怎樣處理，要看訂房表格和買賣合約。清楚的合約會寫明：

• 訂金和已付款項會不會退還；
• 多久內退還；
• 會不會扣除任何費用。

同意也可能附帶條件。律師會解釋每個條件，以及會不會影響你之後賣房或出租等計劃。

拖慢同意的常見錯誤

很多可以避免的延誤，來自買家這邊的小事，而不是法律本身。

還沒確認資格就訂房。 有些買家看中單位就先付訂金，之後才問外國人能不能買。先問，不用錢。

名字不一致。 護照有中間名、合約沒有、銀行表格只寫縮寫，都會引來查詢。所有地方都用護照上的全名。

證件過期。 如果護照在過程中到期，馬上告訴律師。新護照號碼不同，檔案可能要更新。

回覆太慢。 律師或土地局要求補檔案時，時間就停在你那裡。約定一個聯絡方式，例如電郵，並儘快回覆。

以為朋友的經驗適用於你。 每宗申請都是個別稽核，別人快或慢都不代表你也一樣。

用公司購買

第 433B 條也涵蓋外國公司。如果打算用公司買，申請除了個人檔案還要公司檔案，印花稅也按外國公司的規定。訂房前就要跟律師提出，因為合約簽了之後再換買方名字並不簡單。

要問律師的問題

1. 你需要我提供哪些檔案，用什麼形式？
2. 我在國外要怎樣簽署和見證？
3. 最近吉隆坡的同意申請大概怎樣？
4. 同意的費用總共多少？
5. 合約裡，同意拖得久或不獲批准時怎麼處理？
6. 這個單位是否符合最低價值和其他規定？
7. 申請遞交和有結果時，會不會書面通知我？

簡短算例（通用數字）

假設你簽了一間 RM 1,200,000 吉隆坡公寓的買賣合約，律師遞交同意申請。等待期間：

• 訂金和合約首期款按合約規定保管；
• 貸款批准後，你簽貸款合約，印花稅是貸款額的 0.5%；
• 同意下來後，接下來的步驟繼續進行。

RM 1,200,000 的 8% 過戶印花稅是 RM 96,000。每一步的確切時間，要看合約和同意什麼時候下來。

本系列下一篇

第 3 篇：人在國外怎樣選馬來西亞律師：用指定律師還是自己的律師、怎樣查證、《2023 年律師酬金令》收費，以及要避開的警號。