人在國外買吉隆坡房子：怎樣選馬來西亞律師

先說答案

人在國外買吉隆坡房子，律師是整個過程中最重要的人。他檢查買賣合約、申請土地局同意、保管或轉交款項，並把地契登記到你名下。

你可以用發展商的指定律師，也可以自己委任律師，兩種都很常見。重要的是律師代表你，並用簡單的話向你解釋清楚。

委任之前，先在馬來西亞律師公會的網上律師名錄查一查，再和他的信件、電郵核對資料。收費按《2023 年律師酬金令》：首 RM 500,000 收 1.25%，之後 RM 700 萬收 1%；買賣合約按房價計算，貸款按貸款額計算。

最大的警號：要你把錢匯進私人戶口。只匯到發展商的正式戶口或律師樓的客戶戶口，並打電話確認。

這是「外國人在吉隆坡買房」六篇系列的第 3 篇。第 1 篇講完整流程，第 2 篇講土地局同意。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

律師實際做什麼

外國買家的律師工作，比本地買家多。

如果你有貸款，也會有律師代表銀行處理貸款檔案，可能是同一間律師樓，也可能不同。

指定律師還是自己的律師

發展商的指定律師

新盤的發展商通常有幾間指定律師樓，熟悉專案的合約、地契和檔案。

好處：

• 律師樓已熟悉專案，合約通常很快準備好。
• 跟發展商的溝通是日常工作。

要留意：

• 清楚地問：「在這宗交易裡，你代表我嗎？」並要求書面答覆。
• 確認他會花時間向你解釋合約，而不是隻寄來讓你簽。
• 確認土地局同意包括在他的工作範圍內。

自己的律師

新盤或二手房，你都可以自己委任律師樓。二手房更是常規做法：買賣雙方各有律師。

好處：

• 律師只對你負責。
• 可以選熟悉外國客戶、你的時區或你的語言的律師。

要留意：

• 除非另有協議，律師費由你付。
• 律師樓要和發展商律師協調，可能多花一點時間。

簡單的選擇方法

怎樣查證律師是真的

針對海外買家的騙局，常冒充律師或盜用真律師樓的名字。花幾分鐘查證，可能保住整筆交易。

1. 查名錄。 在馬來西亞律師公會的網上律師名錄搜尋律師和律師樓，記下注冊地址。
2. 對照資料。 把名字、律師樓和地址，跟你收到的信箋、電郵簽名和銀行資料對照。
3. 自己打電話。 用名錄或律師樓官網上的號碼，不要用你正在核實的那封電郵裡的號碼。
4. 看電郵地址。 小心免費電郵，或者看起來很像但不完全一樣的網域名。
5. 影片見面。 要求和負責你檔案的律師簡短視訊通話，是合理的要求。

《2023 年律師酬金令》收費

《2023 年律師酬金令》從 2023 年 7 月 15 日起生效，產業交易的收費如下：

買賣合約按房價計算，貸款按貸款額計算。雜費如印花稅、查冊費、快遞費另計，律師費也要加稅。

算例（通用數字）。 RM 1,000,000 的房子，貸款 RM 600,000：

另外，作為外國買家，從 2026 年 1 月 1 日起過戶印花稅是成交價或市值（以較高者計算）的 8%，貸款印花稅是貸款額的 0.5%。與土地局同意相關的費用另計；我們找不到官方公佈的吉隆坡收費表，所以請律師書面列出總數。

詳情看2023 律師費和2026 年印花稅。

要求書面報價，逐項列出：專業費、雜費、同意相關費用、稅，以及每一項什麼時候要付。

跨時區合作

人在國外不一定會拖慢進度，只要一開始就講好怎樣合作。

• 一個主要渠道。 重要事情一律用電郵，通訊軟體只用來提醒。
• 一個聯絡人。 知道負責的律師和處理你檔案的文員是誰。
• 回覆時間。 問他們一般多快回復，辦公時間對應你那邊是幾點。
• 關鍵階段書面彙報。 合約簽好、同意申請遞交、同意批准、貸款檔案簽好、過戶登記完成。
• 共享清單。 要一份所需檔案清單，一起逐項打勾。

我發現第一天就要清單的買家，之後很少手忙腳亂。

你會被要求提供的檔案

確切清單看個別情況，一般包括：

先寄掃描件，律師要求時再快遞正本。

遠端簽署

很多檔案可以在國外簽。律師會逐份告訴你：

• 是否需要你本人簽；
• 在你所在地誰可以見證；
• 正本是否要寄回。

自己無法簽的步驟，可以用授權書委託你信任的人。根據適用於西馬的《1949 年授權書法令》，在馬來西亞境外簽署的授權書，必須經過認證，例如由公證人或馬來西亞領事官員認證，並把核證副本存放在高等法院登記處，之後才能使用。授權書由律師起草，他也會確認土地局是否接受用於該項交易。請看第 5 篇人在國外用授權書買房。

警號

看到以下任何一項，先停下來查清楚再繼續。

要你匯進私人戶口。 律師、文員或中介要你把錢轉到他個人名下。只匯到發展商正式戶口或律師樓客戶戶口。

臨時更改銀行資料。 電郵說「我們的銀行戶口換了」。匯任何一分錢之前，用你自己查到的號碼打給律師樓確認。

催你跳過步驟。 「同意以後再辦」或「合約不用看」。非公民購買依法必須取得同意，你也應該明白自己簽的是什麼。

沒有書面報價。 收費只在電話裡說，或只給一個總數沒有明細。

沒有收據。 每一筆付給律師樓的錢，都應該有正式收據。

資料對不上。 電郵、信箋和名錄上的名字不一致。

怎樣安全付款

• 用銀行轉賬，不用現金。
• 只付到發展商名下的戶口，或律師樓的客戶戶口。
• 第一次轉賬前，以及資料有任何更改後，打電話確認戶口資料。
• 把銀行轉賬記錄和律師樓收據放在一起儲存。
• 國家銀行的外匯政策通告說明非居民怎樣把錢匯進匯出，請向銀行確認最新通告。第 6 篇資金匯進匯出會講。

委任前要問的問題

1. 在這宗交易裡你代表誰？
2. 土地局同意在你的工作範圍內嗎？
3. 可以給我逐項列出的書面報價嗎？
4. 平時誰處理我的檔案，怎樣聯絡？
5. 客戶戶口的名稱是什麼，你會怎樣向我確認？
6. 哪些檔案我可以在國外簽，要怎樣見證？
7. 每個關鍵步驟都會書面通知我嗎？

本系列下一篇

第 4 篇：銀行估價低於買價怎麼辦：為什麼會發生、對貸款有什麼影響，以及你可以怎樣處理。