吉隆坡銀行估價低於房價怎麼辦

先說答案

銀行估價是銀行自己對房子值多少錢的看法，由註冊估價師撰寫，不一定跟你談好的價格一樣。

估價低於價格時，銀行通常會按較低的數字計算貸款。每間銀行政策不同，但大多數情況結果一樣：貸款變少，差額要你自己出。

以一間 RM 1,000,000 的房子為例，如果估價是 RM 950,000，銀行借 70%，貸款就從 RM 700,000 變成 RM 665,000，你要多找 RM 35,000。你的選擇包括：上訴要求重新估價、換另一間銀行、二手房可以重新議價，或者自己補上差額。

這是「外國人在吉隆坡買房」六篇系列的第 4 篇。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

銀行估價到底是什麼

申請房貸時，銀行不會直接照買賣合約（SPA）上的價格來算，而是請註冊估價師對房子的市值給出意見。有的銀行從自己的估價師名單裡委任，有的接受你或中介安排、但在銀行名單上的估價師報告。

估價師會看：

• 可比成交。 同一棟樓或附近相似單位最近的成交。
• 單位本身。 面積、樓層、景觀、朝向、格局和狀況。
• 樓盤和地區。 樓齡、地契、維護、交通和周邊環境。
• 市場。 相似單位現在好不好賣。

報告最後給出一個數字。銀行定貸款額時依靠的是這個數字，不是你的成交價。

估價是基於證據的意見，不是在評價你這筆買賣劃不划算，也不等於發展商或屋主的開價。

估價為什麼會偏低

估價低不一定代表房子有問題，常見原因如下。

對住在國外的買家來說，最後兩點特別要留意。單看宣傳冊很難判斷景觀和狀況，而估價師在現場會看到照片看不出來的東西。

估價偏低時，銀行通常怎樣放貸

這方面沒有一條每間銀行都遵守的公開規定，以下當作一般做法來看，每間銀行自己定政策。

大多數情況下，銀行按價格和估價兩者中較低的那個來算貸款，再用它的貸款成數（願意借出的價值百分比）乘上這個較低數字。

貸款成數本身是另一個題目。對外國買家，每間銀行自己決定借多少，可能比本地人低。貸款成數與 LTV 一文講解它怎麼運作，外國買家房貸指南 則詳細說明銀行那邊的要求。

這裡重要的是步驟順序：

1. 銀行取價格和估價中較低者。
2. 用貸款成數乘上這個數字。
3. 得出最高貸款額。
4. 從貸款額到全價之間的錢，由你自己付。

RM 1,000,000 房子的算例

用整數、通用數字來算。這不是任何真實專案，貸款成數也只是例子，每間銀行自己定。

• 談好的價格：RM 1,000,000
• 銀行估價：RM 950,000
• 貸款成數：70%（僅為例子）

這 RM 35,000 就是差額，而且是在你原本準備的現金之外。

還有第二個影響。跟貸款掛鉤的費用，例如貸款合約印花稅和貸款檔案律師費，會按較小的貸款計算。貸款合約印花稅是貸款額的 0.5%，貸款律師費則按《2023 年律師酬勞令》以貸款額計算，所以這些費用會少一點。但跟價格掛鉤的費用不會少。

外國買家要注意：印花稅不會跟著估價下降

這是很多外國買家忽略的一點。

從 2026 年 1 月 1 日起，非馬來西亞公民、非永久居民的個人或外國公司購買住宅，轉讓檔案的印花稅是成交價或市值兩者中較高者的 8%。這來自《2025 年財政法令》對《1949 年印花稅法令》的修訂，承擔人是作為受讓人的買家。

這裡的「住宅」包括只用作居住的獨立式房屋、公寓、共管公寓、組屋、服務式公寓或 SOHO。

所以上面的例子：

• 價格是 RM 1,000,000。
• 銀行估價是 RM 950,000。
• 印花稅按較高的數字，也就是價格計算：RM 1,000,000 的 8% = RM 80,000。

低估價讓你的貸款變少，但 8% 轉讓印花稅不變。換句話說，你可能兩邊都吃虧：借得少，稅照付。

反過來也一樣，如果評定的市值高於價格，印花稅就按市值算。完整規則見印花稅指南。

估價偏低時的選擇

1. 上訴或要求重新估價

很多銀行讓你對估價提出上訴，或重新估價，有時換另一位名單上的估價師。最好帶上證據：同一棟樓相似單位最近以接近你價格成交的記錄。

期望要實際。沒有證據，估價師不會調高數字，有些銀行做第二份報告要收費。付錢前先問清楚銀行的上訴流程。

2. 換一間銀行

不同銀行用不同的估價師和名單。第二間銀行可能給出不同的估價，或不同的貸款成數。正因如此，同時向兩三間銀行申請是常見做法。

注意 SPA 裡的時間。你通常只有固定期限去辦好貸款、付清餘額，不要拖到最後一個星期才找後備銀行。

3. 重新議價（二手房）

二手房的賣家是個人。如果估價比價格低很多，你可以把報告給屋主看，要求降價。有些屋主會同意，因為下一位買家的銀行多半也會看到同樣的證據。

新盤價格由發展商定，簽約後重新議價並不常見。請仔細看 SPA 和訂房條款，瞭解貸款不批時會怎樣。

4. 自己補差額

如果資金足夠，最簡單是用現金補上差額。對外國買家來說，就是要把更多錢匯進馬來西亞。提早安排匯款，並保留匯款記錄。本系列第 6 篇資金匯入與匯出有詳細說明。

5. 看清其他條款

如果以上都行不通，跟律師談談你的 SPA 對貸款被拒或貸款不足有什麼規定。不要以為可以無代價退出。SPA 指南解釋常見條款。

簽約前怎樣降低風險

估價師你控制不了，但可以避免意外。

• 儘早取得參考數字。 簽約前問問銀行職員，能否非正式透露該樓盤的大概價值。
• 查近期成交。 看看相似單位最近賣多少。你的價格和近期成交差很多，就是警號。
• 預留緩衝。 除了首期和費用，也要準備應付差額的現金。
• 向多間銀行申請。 一間估價低，還有別的選擇。
• 弄清價格包含什麼。 傢俱或配套包在價格裡，估價師可能不算。

人在國外的買家，可以請律師或中介等信得過的人在當地幫忙，讓估價師按時進入單位，貸款流程就不會卡住。本系列第 5 篇人在海外怎樣買房講解怎樣不飛回來也能辦好這些步驟。

在整個購房流程中的位置

估價介於訂房和銀行發出貸款批准信之間。一般流程是：

1. 訂房和簽 SPA。
2. 申請貸款，銀行安排估價。
3. 出估價報告。
4. 銀行按它的數字發出貸款批准。
5. 簽署並蓋印貸款合約。
6. 付清餘額：新盤分期付，二手房一次付。

外國買家在吉隆坡購房，還要同時申請土地當局的同意。本系列第 2 篇土地當局同意有說明，第 1 篇從訂房到拿鑰匙的時間線把每一步按順序排好。

常見錯誤

• 只准備首期的現金。 一封估價信就可能多出幾萬令吉。
• 以為銀行按價格放貸。 通常按較低的數字。
• 以為估價低可以少付印花稅。 外國買家的 8% 轉讓印花稅按價格和市值中較高者計算。
• 等到 SPA 期限快到才行動。 上訴和換銀行都要時間。
• 把估價當成對房子的定論。 它只是某個時間點、基於證據的意見。

要問銀行的問題

申請前，最好拿到這些問題的書面答覆：

• 你們是按價格和估價中較低者放貸嗎？
• 對非居民或外國買家，貸款成數是多少？
• 估價可以上訴嗎？要收費嗎？
• 你們做估價一般要多久？
• 我人在國外，你們的估價師可以通過我的律師或中介安排進屋嗎？

銀行估價沒有官方公佈的時間，答案會是銀行自己的估計。

本系列下一篇

第 5 篇講人不在馬來西亞怎樣完成吉隆坡的購房：授權書、海外簽署檔案和遠端領鑰匙。