人在海外買吉隆坡房產：授權書怎麼辦

先說答案

可以，吉隆坡購房大部分步驟都能在海外完成。律師把檔案寄給你，你在公證人面前或到馬來西亞大使館、領事館簽署，再把正本快遞回來。

如果想讓馬來西亞的人代你簽，可以給他授權書。根據《1949 年授權書法令》，在馬來西亞境外簽署的授權書必須經過認證，例如由公證人或馬來西亞領事官員認證，之後把真實副本存放在高等法院登記處，才可以使用。授權書由律師起草，律師也會確認土地局是否接受它用於你的交易。

有些步驟可能仍要你本人處理，主要是銀行的身份核查，每間銀行規定不同。鑰匙通常可以由持有你授權信、信得過的人代領。

這是「外國人在吉隆坡買房」六篇系列的第 5 篇。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

在海外買房的兩種方式

主要有兩條路，很多買家兩者並用。

自己簽，控制權完全在你手上。授權書省時間，但把真正的權力交給別人，所以要謹慎。

方式一：在海外簽署檔案

一般購房要簽好幾份檔案：訂房表格、買賣合約（SPA）、土地當局同意申請、貸款合約，後期還有轉讓檔案。SPA 指南解釋這份主合約各部分的作用。

一般流程：

1. 律師準備檔案。 告訴你哪幾頁要簽、哪幾頁要見證。
2. 找律師接受的見證人。 海外簽署的檔案，通常是你所在國家的公證人，或馬來西亞大使館、領事館的領事官員。每份檔案要哪一種，先問律師。
3. 在見證人面前簽。 帶上護照，見證人核對身份後蓋章或封印。
4. 把正本快遞回去。 用有追蹤的服務並保留收據，當天把掃描件發給律師，讓他先開工。
5. 律師檢查並存檔。 有錯的話可能要重簽，又要多花時間。

實用提示：

• 提早預約公證人或領事館，領事館可能需要預約。
• 律師要求的話，每頁都要簡簽，漏簽是常見的重簽原因。
• 簽名要跟護照上的一樣。
• 任何檔案都不要只寄唯一一份，寄之前先掃描。

快遞需要時間。如果 SPA 或貸款的期限很緊，要按快遞時間來安排，不是按簽名時間。

方式二：授權書

授權書的作用

授權書是一份檔案，由你（授權人）把代你辦事的權力交給另一個人（受權人）。在購房中，這可以包括簽 SPA、貸款檔案、轉讓檔案，以及跟土地局或發展商打交道。

適用的法律

在包括吉隆坡在內的西馬，授權書受《1949 年授權書法令》（第 424 號法令）管轄。

在馬來西亞境外簽署的授權書，有兩點很重要：

1. 認證。 必須由獲授權人士認證，例如公證人、宣誓官、法官、推事或馬來西亞領事官員。
2. 存放於高等法院。 真實副本必須存放（登記）在高等法院登記處。辦好之前，授權書不能使用。

這一步的費用和處理時間，我們查到的資料裡沒有官方公佈，請向律師瞭解現況。

交給誰

一定要選你完全信任的人，因為受權人簽的檔案對你有約束力。常見人選：

• 住在馬來西亞的近親。
• 信得過的朋友。
• 有時是你的律師，但有些律師行不願當受權人。

範圍越窄越好

一般授權書給的權力很廣，特定授權書只限於一個物業和某些行為。買房通常用特定授權書比較安全。請律師：

• 清楚寫明物業。
• 列明受權人可以做的事，例如簽 SPA、貸款檔案和轉讓檔案。
• 定下結束日期或結束條件。
• 不要放入你不需要的權力，例如出售或抵押其他資產。

先確認土地局接受

法律上有效的授權書，用於某項交易時仍可能被質疑。授權書由律師起草，律師應確認土地局會接受它辦理你要的轉讓和抵押。簽之前問清楚。

撤銷

情況有變，可以撤銷授權書。告訴律師，因為撤銷通常要發出通知，並在相關地方記錄。

仍要你本人處理的事

授權書不能包辦一切，有些步驟關乎你本人，不只是簽字。

銀行身份核查

銀行必須核實客戶身份，一般叫 KYC（認識你的客戶），做法各銀行不同。有的要你某個階段到分行，有的可能接受影片、在海外分行核實或經認證的護照副本。選擇銀行前，先問清楚他們怎樣處理非居民申請人。

開馬來西亞銀行戶口也是同樣道理。本系列第 6 篇資金匯入與匯出解釋為什麼你可能需要外部戶口。

土地當局同意

在吉隆坡向土地當局申請同意，一般由律師準備和遞交。申請表格由你在海外簽，或在律師確認可以的情況下由受權人簽。第 2 篇講解土地當局同意。

只有你能做的決定

受權人可以簽字，但接不接受較低的估價、要不要改貸款、要不要放棄，不應由他替你決定。這些決定留給自己，並給出清楚的書面指示。

人在海外怎樣安排估價和驗屋

二手房的銀行估價師要進入單位，新盤則可能由發展商處理。你在國外的話，律師或中介可以安排。估價偏低時，本系列第 4 篇銀行估價低於房價講解你的選擇。

新盤交屋時，也可以請信得過的人出席並檢查單位，下面會講。

遠端領鑰匙

發展商交出空屋（VP），或二手房屋主交屋時，要有人去領鑰匙、檢查單位。空屋交付指南講解交屋時會發生什麼。

如果你不能到場：

1. 問發展商或屋主接受什麼。 很多接受持有授權信的代表，有的可能要求授權書。
2. 準備授權信。 寫明你、代表、單位，以及代表可以做的事，例如領鑰匙、門卡和檔案，以及簽交屋表格。
3. 附上身份證件副本。 通常是你的護照副本和代表的身份證副本。
4. 交屋前付清相關費用。 發展商通常這時候會收管理費或水電押金，金額要直接確認。
5. 請代表驗屋。 每個房間拍下有日期的照片和影片，記下瑕疵，當天發給你。

交屋後發現的瑕疵，一般可以在保修期內報告。見保修期（DLP）指南。

選對律師最有幫助

熟悉外國客戶的律師，會讓遠端購房順利得多。他們知道哪些檔案可以在海外簽、授權書怎麼寫、土地局有什麼要求。本系列第 3 篇人在海外怎樣選律師列出要問的問題。

律師費按《2023 年律師酬勞令》收取，律師費指南解釋收費標準。

遠端購房清單

• 跟律師確認哪些檔案在海外簽、由誰見證。
• 提早預約公證人或領事館。
• 決定是否需要授權書；需要的話，只限於一個物業。
• 確保授權書在海外認證，真實副本存放在高等法院登記處。
• 請律師確認土地局接受授權書用於你的交易。
• 問每間銀行怎樣核實非居民客戶。
• 用有追蹤的快遞，當天發掃描件。
• 準備領鑰匙用的授權信。
• 所簽的每份檔案都留副本。

三種常見安排

每位買家的情況不同，以下三個例子說明各環節一般怎樣配合。這些只是舉例，不是法律意見。

例子 A：所有檔案都在海外自己簽

一位住在香港的買家來吉隆坡時訂了一個新盤單位，然後回家。律師電郵 SPA 過來，買家在公證人面前簽，把正本快遞回去，當天發掃描件。之後的貸款合約和土地當局同意申請表格，也照同樣方式處理。

好處是控制權完全在自己手上，沒有人能代簽。要注意的是每來回一次快遞就多幾天，漏簽一頁可能整套檔案要再寄一次。這種情況的買家，應該一開始就請律師列出全部簽署回合，好提前預約公證人。

例子 B：給親人特定授權書

一位在中東工作的買家，有兄弟姐妹住在吉隆坡。他預計會有很長時間無法找到公證人。律師起草一份特定授權書，只限一個單位，以及簽署購房、貸款和轉讓檔案。買家在海外的馬來西亞領事官員面前簽署，律師再把真實副本存放在高等法院登記處。

之後，檔案一到，兄弟姐妹就在吉隆坡簽。所有決定仍由買家自己做，每次簽署前用電郵給出書面指示。轉讓登記完成後，授權書就結束。

好處是快，沒有快遞延誤。要注意的是受權人的簽名對買家有約束力，所以信任和清楚的指示非常重要。

例子 C：混合做法

很多買家自己簽 SPA 等重要檔案，只在交屋等後期實務步驟用範圍很窄的授權書或授權信。這樣最重要的簽名留在自己手上，最後也省了一趟飛行。

怎樣給受權人清楚指示

如果用授權書，檔案給的是權力，怎樣用則由你的指示決定。好習慣：

• 指示要書面。 每次簽署前發一封電郵就夠：簽什麼、不簽什麼。
• 要求所有已簽檔案的副本。 受權人或律師當天發掃描件給你。
• 限定涉及錢的事。 講明除非你書面同意，受權人不得動用資金。
• 約定聯絡方式。 時差很重要，約好處理緊急問題的時段。
• 告訴律師誰代表你。 律師要知道是聽你、聽受權人，還是兩者都聽。

按時差和快遞規劃

遠端購房主要是時間問題。幾點實用建議：

• 從期限倒推。 SPA 定下付款和辦妥貸款的日期，每個期限前都要算上來回快遞和公證預約的時間。
• 檔案分批一起寄。 請律師把幾份檔案一起寄，減少跑公證處的次數。
• 保留掃描版。 每份已簽檔案存成 PDF，放在同一個資料夾。
• 護照要有效。 公證人和領事官員會核對護照，銀行也可能要最新副本，護照過期會卡住簽署。

常見錯誤

• 找錯見證人。 先問律師，重簽要多花幾個星期。
• 用範圍太廣的授權書。 只給這次購房需要的權力。
• 忘了存放於高等法院。 海外授權書要存放真實副本後才能使用。
• 以為銀行可以全程遠端。 有些銀行某個階段要你親自到場。
• 拖到最後才安排領鑰匙。 發展商對代表有自己的規定。

本系列下一篇

第 6 篇講解怎樣根據國家銀行的外匯政策，把錢匯進馬來西亞，以及把賣房所得匯出。