人在海外买吉隆坡房产：授权书怎么办

先说答案

可以，吉隆坡购房大部分步骤都能在海外完成。律师把文件寄给你，你在公证人面前或到马来西亚大使馆、领事馆签署，再把正本快递回来。

如果想让马来西亚的人代你签，可以给他授权书。根据《1949 年授权书法令》，在马来西亚境外签署的授权书必须经过认证，例如由公证人或马来西亚领事官员认证，之后把真实副本存放在高等法院登记处，才可以使用。授权书由律师起草，律师也会确认土地局是否接受它用于你的交易。

有些步骤可能仍要你本人处理，主要是银行的身份核查，每间银行规定不同。钥匙通常可以由持有你授权信、信得过的人代领。

这是「外国人在吉隆坡买房」六篇系列的第 5 篇。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

在海外买房的两种方式

主要有两条路，很多买家两者并用。

自己签，控制权完全在你手上。授权书省时间，但把真正的权力交给别人，所以要谨慎。

方式一：在海外签署文件

一般购房要签好几份文件：订房表格、买卖合约（SPA）、土地当局同意申请、贷款合约，后期还有转让文件。SPA 指南解释这份主合约各部分的作用。

一般流程：

1. 律师准备文件。 告诉你哪几页要签、哪几页要见证。
2. 找律师接受的见证人。 海外签署的文件，通常是你所在国家的公证人，或马来西亚大使馆、领事馆的领事官员。每份文件要哪一种，先问律师。
3. 在见证人面前签。 带上护照，见证人核对身份后盖章或封印。
4. 把正本快递回去。 用有追踪的服务并保留收据，当天把扫描件发给律师，让他先开工。
5. 律师检查并存档。 有错的话可能要重签，又要多花时间。

实用提示：

• 提早预约公证人或领事馆，领事馆可能需要预约。
• 律师要求的话，每页都要简签，漏签是常见的重签原因。
• 签名要跟护照上的一样。
• 任何文件都不要只寄唯一一份，寄之前先扫描。

快递需要时间。如果 SPA 或贷款的期限很紧，要按快递时间来安排，不是按签名时间。

方式二：授权书

授权书的作用

授权书是一份文件，由你（授权人）把代你办事的权力交给另一个人（受权人）。在购房中，这可以包括签 SPA、贷款文件、转让文件，以及跟土地局或发展商打交道。

适用的法律

在包括吉隆坡在内的西马，授权书受《1949 年授权书法令》（第 424 号法令）管辖。

在马来西亚境外签署的授权书，有两点很重要：

1. 认证。 必须由获授权人士认证，例如公证人、宣誓官、法官、推事或马来西亚领事官员。
2. 存放于高等法院。 真实副本必须存放（登记）在高等法院登记处。办好之前，授权书不能使用。

这一步的费用和处理时间，我们查到的资料里没有官方公布，请向律师了解现况。

交给谁

一定要选你完全信任的人，因为受权人签的文件对你有约束力。常见人选：

• 住在马来西亚的近亲。
• 信得过的朋友。
• 有时是你的律师，但有些律师行不愿当受权人。

范围越窄越好

一般授权书给的权力很广，特定授权书只限于一个物业和某些行为。买房通常用特定授权书比较安全。请律师：

• 清楚写明物业。
• 列明受权人可以做的事，例如签 SPA、贷款文件和转让文件。
• 定下结束日期或结束条件。
• 不要放入你不需要的权力，例如出售或抵押其他资产。

先确认土地局接受

法律上有效的授权书，用于某项交易时仍可能被质疑。授权书由律师起草，律师应确认土地局会接受它办理你要的转让和抵押。签之前问清楚。

撤销

情况有变，可以撤销授权书。告诉律师，因为撤销通常要发出通知，并在相关地方记录。

仍要你本人处理的事

授权书不能包办一切，有些步骤关乎你本人，不只是签字。

银行身份核查

银行必须核实客户身份，一般叫 KYC（认识你的客户），做法各银行不同。有的要你某个阶段到分行，有的可能接受视频、在海外分行核实或经认证的护照副本。选择银行前，先问清楚他们怎样处理非居民申请人。

开马来西亚银行户口也是同样道理。本系列第 6 篇资金汇入与汇出解释为什么你可能需要外部户口。

土地当局同意

在吉隆坡向土地当局申请同意，一般由律师准备和递交。申请表格由你在海外签，或在律师确认可以的情况下由受权人签。第 2 篇讲解土地当局同意。

只有你能做的决定

受权人可以签字，但接不接受较低的估价、要不要改贷款、要不要放弃，不应由他替你决定。这些决定留给自己，并给出清楚的书面指示。

人在海外怎样安排估价和验屋

二手房的银行估价师要进入单位，新盘则可能由发展商处理。你在国外的话，律师或中介可以安排。估价偏低时，本系列第 4 篇银行估价低于房价讲解你的选择。

新盘交屋时，也可以请信得过的人出席并检查单位，下面会讲。

远程领钥匙

发展商交出空屋（VP），或二手房屋主交屋时，要有人去领钥匙、检查单位。空屋交付指南讲解交屋时会发生什么。

如果你不能到场：

1. 问发展商或屋主接受什么。 很多接受持有授权信的代表，有的可能要求授权书。
2. 准备授权信。 写明你、代表、单位，以及代表可以做的事，例如领钥匙、门卡和文件，以及签交屋表格。
3. 附上身份证件副本。 通常是你的护照副本和代表的身份证副本。
4. 交屋前付清相关费用。 发展商通常这时候会收管理费或水电押金，金额要直接确认。
5. 请代表验屋。 每个房间拍下有日期的照片和视频，记下瑕疵，当天发给你。

交屋后发现的瑕疵，一般可以在保修期内报告。见保修期（DLP）指南。

选对律师最有帮助

熟悉外国客户的律师，会让远程购房顺利得多。他们知道哪些文件可以在海外签、授权书怎么写、土地局有什么要求。本系列第 3 篇人在海外怎样选律师列出要问的问题。

律师费按《2023 年律师酬劳令》收取，律师费指南解释收费标准。

远程购房清单

• 跟律师确认哪些文件在海外签、由谁见证。
• 提早预约公证人或领事馆。
• 决定是否需要授权书；需要的话，只限于一个物业。
• 确保授权书在海外认证，真实副本存放在高等法院登记处。
• 请律师确认土地局接受授权书用于你的交易。
• 问每间银行怎样核实非居民客户。
• 用有追踪的快递，当天发扫描件。
• 准备领钥匙用的授权信。
• 所签的每份文件都留副本。

三种常见安排

每位买家的情况不同，以下三个例子说明各环节一般怎样配合。这些只是举例，不是法律意见。

例子 A：所有文件都在海外自己签

一位住在香港的买家来吉隆坡时订了一个新盘单位，然后回家。律师电邮 SPA 过来，买家在公证人面前签，把正本快递回去，当天发扫描件。之后的贷款合约和土地当局同意申请表格，也照同样方式处理。

好处是控制权完全在自己手上，没有人能代签。要注意的是每来回一次快递就多几天，漏签一页可能整套文件要再寄一次。这种情况的买家，应该一开始就请律师列出全部签署回合，好提前预约公证人。

例子 B：给亲人特定授权书

一位在中东工作的买家，有兄弟姐妹住在吉隆坡。他预计会有很长时间无法找到公证人。律师起草一份特定授权书，只限一个单位，以及签署购房、贷款和转让文件。买家在海外的马来西亚领事官员面前签署，律师再把真实副本存放在高等法院登记处。

之后，文件一到，兄弟姐妹就在吉隆坡签。所有决定仍由买家自己做，每次签署前用电邮给出书面指示。转让登记完成后，授权书就结束。

好处是快，没有快递延误。要注意的是受权人的签名对买家有约束力，所以信任和清楚的指示非常重要。

例子 C：混合做法

很多买家自己签 SPA 等重要文件，只在交屋等后期实务步骤用范围很窄的授权书或授权信。这样最重要的签名留在自己手上，最后也省了一趟飞行。

怎样给受权人清楚指示

如果用授权书，文件给的是权力，怎样用则由你的指示决定。好习惯：

• 指示要书面。 每次签署前发一封电邮就够：签什么、不签什么。
• 要求所有已签文件的副本。 受权人或律师当天发扫描件给你。
• 限定涉及钱的事。 讲明除非你书面同意，受权人不得动用资金。
• 约定联络方式。 时差很重要，约好处理紧急问题的时段。
• 告诉律师谁代表你。 律师要知道是听你、听受权人，还是两者都听。

按时差和快递规划

远程购房主要是时间问题。几点实用建议：

• 从期限倒推。 SPA 定下付款和办妥贷款的日期，每个期限前都要算上来回快递和公证预约的时间。
• 文件分批一起寄。 请律师把几份文件一起寄，减少跑公证处的次数。
• 保留扫描版。 每份已签文件存成 PDF，放在同一个文件夹。
• 护照要有效。 公证人和领事官员会核对护照，银行也可能要最新副本，护照过期会卡住签署。

常见错误

• 找错见证人。 先问律师，重签要多花几个星期。
• 用范围太广的授权书。 只给这次购房需要的权力。
• 忘了存放于高等法院。 海外授权书要存放真实副本后才能使用。
• 以为银行可以全程远程。 有些银行某个阶段要你亲自到场。
• 拖到最后才安排领钥匙。 发展商对代表有自己的规定。

本系列下一篇

第 6 篇讲解怎样根据国家银行的外汇政策，把钱汇进马来西亚，以及把卖房所得汇出。