吉隆坡银行估价低于房价怎么办

先说答案

银行估价是银行自己对房子值多少钱的看法，由注册估价师撰写，不一定跟你谈好的价格一样。

估价低于价格时，银行通常会按较低的数字计算贷款。每间银行政策不同，但大多数情况结果一样：贷款变少，差额要你自己出。

以一间 RM 1,000,000 的房子为例，如果估价是 RM 950,000，银行借 70%，贷款就从 RM 700,000 变成 RM 665,000，你要多找 RM 35,000。你的选择包括：上诉要求重新估价、换另一间银行、二手房可以重新议价，或者自己补上差额。

这是「外国人在吉隆坡买房」六篇系列的第 4 篇。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

银行估价到底是什么

申请房贷时，银行不会直接照买卖合约（SPA）上的价格来算，而是请注册估价师对房子的市值给出意见。有的银行从自己的估价师名单里委任，有的接受你或中介安排、但在银行名单上的估价师报告。

估价师会看：

• 可比成交。 同一栋楼或附近相似单位最近的成交。
• 单位本身。 面积、楼层、景观、朝向、格局和状况。
• 楼盘和地区。 楼龄、地契、维护、交通和周边环境。
• 市场。 相似单位现在好不好卖。

报告最后给出一个数字。银行定贷款额时依靠的是这个数字，不是你的成交价。

估价是基于证据的意见，不是在评价你这笔买卖划不划算，也不等于发展商或屋主的开价。

估价为什么会偏低

估价低不一定代表房子有问题，常见原因如下。

对住在国外的买家来说，最后两点特别要留意。单看宣传册很难判断景观和状况，而估价师在现场会看到照片看不出来的东西。

估价偏低时，银行通常怎样放贷

这方面没有一条每间银行都遵守的公开规定，以下当作一般做法来看，每间银行自己定政策。

大多数情况下，银行按价格和估价两者中较低的那个来算贷款，再用它的贷款成数（愿意借出的价值百分比）乘上这个较低数字。

贷款成数本身是另一个题目。对外国买家，每间银行自己决定借多少，可能比本地人低。贷款成数与 LTV 一文讲解它怎么运作，外国买家房贷指南 则详细说明银行那边的要求。

这里重要的是步骤顺序：

1. 银行取价格和估价中较低者。
2. 用贷款成数乘上这个数字。
3. 得出最高贷款额。
4. 从贷款额到全价之间的钱，由你自己付。

RM 1,000,000 房子的算例

用整数、通用数字来算。这不是任何真实项目，贷款成数也只是例子，每间银行自己定。

• 谈好的价格：RM 1,000,000
• 银行估价：RM 950,000
• 贷款成数：70%（仅为例子）

这 RM 35,000 就是差额，而且是在你原本准备的现金之外。

还有第二个影响。跟贷款挂钩的费用，例如贷款合约印花税和贷款文件律师费，会按较小的贷款计算。贷款合约印花税是贷款额的 0.5%，贷款律师费则按《2023 年律师酬劳令》以贷款额计算，所以这些费用会少一点。但跟价格挂钩的费用不会少。

外国买家要注意：印花税不会跟着估价下降

这是很多外国买家忽略的一点。

从 2026 年 1 月 1 日起，非马来西亚公民、非永久居民的个人或外国公司购买住宅，转让文件的印花税是成交价或市值两者中较高者的 8%。这来自《2025 年财政法令》对《1949 年印花税法令》的修订，承担人是作为受让人的买家。

这里的「住宅」包括只用作居住的独立式房屋、公寓、共管公寓、组屋、服务式公寓或 SOHO。

所以上面的例子：

• 价格是 RM 1,000,000。
• 银行估价是 RM 950,000。
• 印花税按较高的数字，也就是价格计算：RM 1,000,000 的 8% = RM 80,000。

低估价让你的贷款变少，但 8% 转让印花税不变。换句话说，你可能两边都吃亏：借得少，税照付。

反过来也一样，如果评定的市值高于价格，印花税就按市值算。完整规则见印花税指南。

估价偏低时的选择

1. 上诉或要求重新估价

很多银行让你对估价提出上诉，或重新估价，有时换另一位名单上的估价师。最好带上证据：同一栋楼相似单位最近以接近你价格成交的记录。

期望要实际。没有证据，估价师不会调高数字，有些银行做第二份报告要收费。付钱前先问清楚银行的上诉流程。

2. 换一间银行

不同银行用不同的估价师和名单。第二间银行可能给出不同的估价，或不同的贷款成数。正因如此，同时向两三间银行申请是常见做法。

注意 SPA 里的时间。你通常只有固定期限去办好贷款、付清余额，不要拖到最后一个星期才找后备银行。

3. 重新议价（二手房）

二手房的卖家是个人。如果估价比价格低很多，你可以把报告给屋主看，要求降价。有些屋主会同意，因为下一位买家的银行多半也会看到同样的证据。

新盘价格由发展商定，签约后重新议价并不常见。请仔细看 SPA 和订房条款，了解贷款不批时会怎样。

4. 自己补差额

如果资金足够，最简单是用现金补上差额。对外国买家来说，就是要把更多钱汇进马来西亚。提早安排汇款，并保留汇款记录。本系列第 6 篇资金汇入与汇出有详细说明。

5. 看清其他条款

如果以上都行不通，跟律师谈谈你的 SPA 对贷款被拒或贷款不足有什么规定。不要以为可以无代价退出。SPA 指南解释常见条款。

签约前怎样降低风险

估价师你控制不了，但可以避免意外。

• 尽早取得参考数字。 签约前问问银行职员，能否非正式透露该楼盘的大概价值。
• 查近期成交。 看看相似单位最近卖多少。你的价格和近期成交差很多，就是警号。
• 预留缓冲。 除了首期和费用，也要准备应付差额的现金。
• 向多间银行申请。 一间估价低，还有别的选择。
• 弄清价格包含什么。 家具或配套包在价格里，估价师可能不算。

人在国外的买家，可以请律师或中介等信得过的人在当地帮忙，让估价师按时进入单位，贷款流程就不会卡住。本系列第 5 篇人在海外怎样买房讲解怎样不飞回来也能办好这些步骤。

在整个购房流程中的位置

估价介于订房和银行发出贷款批准信之间。一般流程是：

1. 订房和签 SPA。
2. 申请贷款，银行安排估价。
3. 出估价报告。
4. 银行按它的数字发出贷款批准。
5. 签署并盖印贷款合约。
6. 付清余额：新盘分期付，二手房一次付。

外国买家在吉隆坡购房，还要同时申请土地当局的同意。本系列第 2 篇土地当局同意有说明，第 1 篇从订房到拿钥匙的时间线把每一步按顺序排好。

常见错误

• 只准备首期的现金。 一封估价信就可能多出几万令吉。
• 以为银行按价格放贷。 通常按较低的数字。
• 以为估价低可以少付印花税。 外国买家的 8% 转让印花税按价格和市值中较高者计算。
• 等到 SPA 期限快到才行动。 上诉和换银行都要时间。
• 把估价当成对房子的定论。 它只是某个时间点、基于证据的意见。

要问银行的问题

申请前，最好拿到这些问题的书面答复：

• 你们是按价格和估价中较低者放贷吗？
• 对非居民或外国买家，贷款成数是多少？
• 估价可以上诉吗？要收费吗？
• 你们做估价一般要多久？
• 我人在国外，你们的估价师可以通过我的律师或中介安排进屋吗？

银行估价没有官方公布的时间，答案会是银行自己的估计。

本系列下一篇

第 5 篇讲人不在马来西亚怎样完成吉隆坡的购房：授权书、海外签署文件和远程领钥匙。