外国人在马来西亚贷款买房：2026 年完整指南

先说答案

可以，外国人在马来西亚也能贷款买房。国家银行的外汇政策允许非居民向马来西亚银行借马币，买住宅或商业产业，金额不设限。唯一排除的，是只买地放着、不用来建造。

政策没有保证你一定借得到。肯不肯借、借多少，每家银行自己决定，外国人没有官方贷款成数。有两条官方上限，本地人和外国人都一样：

• 个人第三笔及以后、仍在供的房贷，最多借 70%。
• 买产业的贷款，最长 35 年。

利率等于标准基准利率（SBR）加银行利差。SBR 等于 OPR，国行 2026 年 9 月 3 日维持在 2.75%。贷款本身另有贷款额的 0.5% 印花税，以及贷款文件的律师费。

举个例子：吉隆坡市中心的 Phoeniz Suites，起价 RM 1,016,400，贷九成是 RM 914,760。年利率 4%、35 年，每月约 RM 4,050.33。

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规定一览

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外国人可以向马来西亚银行借钱吗？

可以。外汇政策 Notice 2 写明，非居民可以向居民借马币，「金额不限」，用来资助在马来西亚的「实体经济活动」。在这套政策里，马来西亚本地注册的银行算「居民」。

「实体经济活动」包括「建造或购买住宅或商业产业」，国行的问答也点明唯一的例外：「单纯买地」。同一条规定，也包括为原本用来买这类产业的马币贷款再融资（refinance）。

所以，新加坡人在新山买服务式公寓，按政策可以借马币；想借马币买一块空地放着，就不行。外国买家常买的几种，对照起来是这样：

再看一种情况：拿工作准证、几年前用马币贷款在吉隆坡买了公寓的人，现在想把贷款转去利差较低的银行。同一条规定也包括再融资，所以要看的只是新银行肯不肯接。外汇政策只是绿灯，真正要过的关是银行的审批。

有两点要留意。第一，规定本身没有上限，你碰到的任何限制都来自银行的放贷政策，不是国家银行。第二，各州对外国人买房的规定照样适用，有没有贷款都一样。在吉隆坡，外国人不能买低于 RM 1,000,000 的产业。柔佛的门槛也是 RM 1,000,000，只有一个很窄的例外：向发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，并获州政府批准。各州门槛见外国人各州最低购房价。

你算居民还是非居民？

外汇政策对「居民」有自己的定义，跟报税的「税务居民」不是同一回事。它决定你按哪一套借钱规定走。

按政策的释义，居民包括：

• 马来西亚公民，但拿了外国永久居留、又住在国外的公民除外；
• 拿了马来西亚永久居留、平时住在马来西亚的非公民。

非居民就是「居民以外的任何人」。套到实际情况：

举个例子：拿工作准证在吉隆坡做了好几年的人，以为自己已经可以按居民规定借钱。其实不然。人在马来西亚生活、赚钱，在这套政策里也不算居民；要有马来西亚公民身份，或拿马来西亚永久居留、平时住在这里才算。所以这一页讲的非居民规定，就是她要用的规定。政策对买产业的借款金额不设上限，借多少还是银行决定。

银行会借多少？

没有官方数字。国行没有替外国买家定贷款成数，借几成是每家银行自己的政策。网上看到的百分比，只是某家银行某一天的做法，不是规定。

按国行的负责任放贷规定和银行自己的审批政策，银行会看这几样：

唯一的官方上限，看你有几笔房贷。2010 年 11 月 3 日起，国行规定个人第三笔及以后、仍在供的房贷，银行最多借 70%，跟国籍无关。

两个人一比就清楚。已经有两笔房贷在供的外国人，第三笔就受这个 70% 上限管。第一次在马来西亚借钱的外国人，没有任何官方上限，借几成完全由银行按上表那五样自己决定。

对第一次借的人来说，多问几家就有差别。同样的护照、薪水单和单位，两家银行可以给出不同的成数；按 4%、35 年，贷款额每差 RM 100,000，月供就差约 RM 442.77。我会在选单位之前，就拿到两三家银行的书面献议，而不是签了买卖合约才问，因为标准合约的 1% 出路只管收入不符，不管成数偏低。

银行怎样按售价和估价计算成数，见贷款成数说明；估价低于售价时怎么办，见银行估价低过售价。

贷款最长可以几年？

2013 年 7 月 5 日起，国行规定买住宅或非住宅产业的贷款，最长 35 年。银行可以给你更短，例如按你的年龄。

年限对月供和总利息的影响很大。年利率 4%，每借 RM 100,000：

要换算，就把你的贷款额除以 RM 100,000，再乘表里的数。例如贷 RM 900,000、30 年，就是 9 × RM 477.42，每月约 RM 4,296.78。

取舍很清楚：年限越长，月供越低，偿债比率比较容易过关；年限越短，总利息越少。银行给的年限比你预期短，先用这张表算新的月供，再决定接不接受。

供得起吗？偿债比率（DSR）

国行要求银行「按审慎的偿债比率」评估借款人的负担能力，收入以扣除所得税和公积金后的数目计算，生活必需开支和其他所有债务都要算进去。国行没有公布单一的 DSR 上限，由每家银行自己定。

用假设的数字快速算一次。扣除后每月收入 RM 15,000，其他债务每月 RM 1,500，再加新山 Arden Serviced Residence 的月供 RM 4,295.80。每月总供款 RM 5,795.80，DSR 约 38.6%，过不过关由银行决定。

如果你赚的是外币，就用你的货币再算一次。薪水是人民币的话，按国家银行 2026 年 10 月 30 日的中间价，Arden 的月供约 7,063.14 人民币；假设马币升值 10%，就变成约 7,769.45 人民币。我会在银行的 DSR 上限底下多留一段距离，汇率这样一动，预算也不会吃紧。

对外国买家来说，在国外赚的钱，银行也要能核实，下一节的文件就是为这个准备的。公式和哪些算债务，见 DSR 指南。

要给银行准备什么

外国借款人没有官方文件清单，每家银行有自己的要求。官方规定管的是银行一定要查哪几样；下面是每一样通常用什么文件证明：

举个例子：在新加坡打工、在新山买房的人，会带护照、显示公积金（CPF）和所得税扣款的近期薪水单、IRAS 的报税评估通知、薪水入账的银行结单，以及组屋贷款的结单。每一样对应上表的一行。

两个提醒。文件不是英文或马来文的，银行可能要求附上经认证的翻译。另外，银行会互相比对：薪水单上的薪水，要对得上银行结单里的入账。

利率怎么定？

2022 年 8 月 1 日起，所有新的浮动利率房贷都以标准基准利率（SBR）定价。国家银行 2026 年 3 月 27 日重新发出的《参考利率框架》写明：

• SBR ＝ 隔夜政策利率（OPR）。 2026 年 9 月 3 日，国行维持 OPR 在 2.75%。
• 你的利率 ＝ SBR ＋ 利差。 利差包含银行的信贷和流动性风险、成本和利润。银行觉得你风险越高，利差就越高。
• OPR 一变，SBR 在七个工作天内跟着变同样的幅度，升降都一样。
• 银行只有在你本人的信用风险变了，才可以调高你的利差，不能为了成本或多赚而调高。

伊斯兰房屋融资也用同一套框架。2022 年 8 月 1 日之前批的旧贷款，继续用 BR 或 BLR，除非再融资。

用一个对比说明。两个人同一个星期向同一家银行借款，SBR 都是 2.75%。一个拿到假设 1.25 个百分点的利差，利率就是 4%；另一个被银行看成风险较高，利差较大，利率也较高。银行事后不能为了自己的原因调高利差，所以签约时接受的利差，就是你要一家一家比较的数字。签约前，我会把各家银行开的利差排在一起比：SBR 每家都一样，不同的只有利差。详见 SBR 指南和 OPR 指南。

三个真实楼盘的月供

我们每一页都用同一个算法：贷款额为楼盘起价的九成，年利率 4%，35 年。实际成数由你的银行定，可以用上面「每 RM 100,000」那张表，换算成银行批给你的贷款额。

三个楼盘的起价都超过吉隆坡和柔佛外国买家的 RM 1,000,000 门槛，也都由发展商在《房屋发展法令》下出售，这一点会影响下面的律师费。有些发展商的配套可以帮你付首期，但每家不同，以当期配套为准。

银行借得少一点，35 年期每少借 RM 100,000，月供约少 RM 442.77；如果是缩短年限，就看上面的年限表。

贷款本身要付多少

贷款会带来两笔费用，跟买房本身的费用分开算。

贷款合约印花税：贷款额的 0.5%。 它跟着贷款额走，不是跟着售价；借得少，印花税就少。这跟非公民、非永久居民 2026 年 1 月 1 日起买住宅要付的 8% 转让印花税是两回事，见印花税指南。

贷款文件的律师费。 《2023 年律师酬金令》第三附表按贷款额计算：

如果贷款是为了受《房屋发展法令》管的买卖，Table B 规定主要文件的律师费按 Table A 的固定比例收：

贷款额落在哪一档，就用那一档的比例乘整笔 Table A 律师费，不是分段计算。Table B 的收费，律师不可以少收。每份附属文件另收全额的 10%，介于 RM 500 至 RM 2,000 之间。杂费和律师费的税另计。

套到上面三笔贷款：

留意：贷款最大的那一笔，律师费反而最低。差别来自「按档整笔算」：贷款刚过 RM 1,000,000，整笔 Table A 都按 50% 收；刚好在 RM 1,000,000 以下，就按 65% 收。贷款额如果在 RM 1,000,000 附近，我会请律师把两个金额的律师费都算出来，再定借多少；贷款印花税是贷款额的 0.5%，借多一点就多付一点。买二手单位，或不受该法令管的项目，就按 Table A 全额收，下一节有算例。详见律师费指南和贷款合约指南。

房贷保险。 看银行的贷款批准信（letter of offer）有没有要求 MRTA、MLTA 或其他保单，以及接不接受别家保险公司的保单。两者的分别见 MRTA 和 MLTA 比较。

用贷款买二手单位：要准备多少现金

向屋主买现成的二手单位（subsale），最能看清贷款带来的费用：没有发展商配套，上面《房屋发展法令》的律师费比例也不适用。举个假设的例子：外国人在吉隆坡买一间 RM 1,200,000 的二手公寓，贷九成。九成只是本站的标准例子，外国买家实际借几成由银行定；如果这是你第三笔或以后、仍在供的房贷，上限就是 70%。

贷款 RM 1,080,000，年利率 4%、35 年，每月约 RM 4,781.97。

其中两项是因为借钱才有的：贷款印花税和贷款律师费。两项都跟着贷款额走，借少一点就少付一点，不过少借多少，首期就要多拿多少。银行估价费、杂费和产权转名注册费另计。

二手买卖的 10% 怎么付、什么时候付，看你和卖家签的买卖合约。完整的买房步骤见外国人在马来西亚买房指南；税率和收费表见印花税和律师费两篇。

在海外还款，和汇率风险

外汇政策让资金往来变得简单：

• 用外部户口存马币。 非居民可以在马来西亚的金融机构开外部户口（external account）。
• 在马来西亚的开销用马币付。 Notice 4 允许非居民在马来西亚用马币支付在本地产生的费用，以及结算马币资产。
• 汇回国要用外币。 收入和卖房所得都可以汇出，条件是以外币汇出。

资金进出的细节，见外国买家资金进出马来西亚。

真正的风险是汇率。你的贷款和月供是马币，薪水可能不是。按国家银行 2026 年 10 月 30 日中午 12 时的中间价：

10% 只是为了说明而假设的变动，不是预测。重点是方向：马币一升值，你每月要拿出更多本国货币来供。如果房子出租，马币租金存进外部户口，就能用同一种货币抵掉部分月供。

改借外币？ Notice 2 也允许非居民向在岸持牌银行借外币，金额不限，前提是银行有这种房贷产品。2027 年财政预算案建议给外币贷款的印花税设上限。2027 年 1 月 1 日起签的合约，马来西亚银行发出的外币贷款，贷款 RM 1 亿以内，印花税最多 RM 2,000，不再按贷款额的 0.5% 计算。这只是建议，要等财政法案通过才生效。

银行批得比预期少，怎么办？

你仍然有好几条路可走，其中一条还受标准合约保障。

1. 签约前先问银行，签约后 30 天内申请。 跟发展商买、属于《房屋发展法令》范围的分层单位，标准合约（Schedule H）给你在收到盖好印花的买卖合约后 30 天内，以书面申请贷款。先跟银行谈，签约时就大致知道能借多少。

2. 收入不符时的 1% 条款。 Schedule H 第 6(3) 条写明：如果你因为收入不符合条件而贷不到款，并向发展商出示证明，你只需付售价的 1%，合约终止，发展商在 30 天内退还你已付的其他款项。上面三个楼盘按起价算，1% 是：

这个出路只管收入。银行如果因为别的原因不批，例如估价太低，这一条就用不上，要走第 3 到第 6 条路。

第 6(4) 条是另一面：银行批了贷款，你却不接受，或没有照贷款要求办，合约不会终止，你仍然要负责整笔房价。所以不要以为拒绝已批的贷款就能脱身。

3. 换一家银行。 每家银行的成数和利差都是自己定的，第二家可能给出不同的答案。

4. 向家人借。 非居民可以向直系亲属借马币或外币，金额不限。直系亲属是配偶、父母、子女和兄弟姐妹，姻亲不算。

5. 用本国的融资。 用本国资产、以本国货币借的钱，没有货币错配的问题。这不受马来西亚规定管，利率和条件要跟你本国的银行谈。

6. 挑一个贷款够用的单位。 年利率 4%、35 年，每少借 RM 100,000，月供约少 RM 442.77。

MM2H 参与者

MM2H 不改变借钱的规定：在外汇政策下，参与者是非居民。MM2H 的好处，是可以动用自己的定存。获批后，你可以从定存本金最多提出 50% 买房，提出来的每一块钱，就是少借的一块钱。

算一次给你看。一位 Silver 参与者在吉隆坡市中心买 Phoeniz Suites，起价 RM 1,016,400。房价要达到 MM2H 门槛（Silver 是 RM 600,000）和州门槛，以较高者为准；在吉隆坡就是 RM 1,000,000，并要取得土地当局同意。Phoeniz 达标。

三个条件会影响你的贷款安排：

• 买房期限。 旅游部 2025 年 5 月 28 日的公告：Platinum、Gold、Silver 参与者在 MM2H 准证盖章后有一年时间完成买房。
• 动用定存。 同一份公告也准你用 50% 定存提款，支付准证盖章日前两年之内买的房子，只要房价达到该类别的最低价。
• 10 年内不能卖，换更贵的房子除外。用贷款买的话，就当作至少要持有 10 年来打算。

完整规定见 MM2H 指南。

在马来西亚借，还是在本国借？

我的看法：房子收的、花的都是马币，就在马来西亚借；收入和资产都在本国、本国银行又肯按这些资产借给你，就在本国借。

这篇适合谁：在吉隆坡或柔佛买 RM 1,000,000 以上房子、想知道要不要在这里借、要付多少的外国买家。不适合谁：住在本地的马来西亚永久居民，他们按居民规定借款；以及全数付现金的买家。付现金的，可以直接看印花税和律师费两篇。

我不建议因为银行肯借，就借到最高。至少留出汇率变动 10% 和空置一两个月的余地。

办贷款的先后次序

第 1 步排在最前面是有原因的：第 6(3) 条的 1% 出路只管收入不符，所以签约前先知道两三家银行大概肯借多少，就是对你最好的保障。

第 2 步和第 6 步的细节，见从选单位到拿钥匙的时间表和分期付款指南。

官方出处

2026 年 10 月 31 日核对：

• 国家银行外汇政策通告：Notice 2（借贷与担保）（2025 年 10 月 2 日）第 13 段、第 14 段（含注 5）、第 17 段；非居民在马来西亚借款问答（2025 年 10 月 1 日更新）；序言与释义；Notice 4（付款与收款）
• 国家银行 2010 年 11 月 3 日：第三笔房贷的最高成数
• 国家银行副总裁 2014 年 11 月 6 日讲话：70% 上限管第三笔及以后、仍在供的房贷
• 《2025 年财政法令》：非公民、非永久居民 8% 转让印花税
• 吉隆坡土地局（PPTG WPKL）表格与收费 Jadual 18
• 国家银行 2013 年 7 月 5 日：贷款最长 35 年
• 国家银行负责任放贷指引
• 国家银行《参考利率框架》（2026 年 3 月 27 日）和 OPR 决定
• 《1949 年印花税法令》（内陆税收局更新本）第 27(a)(iii) 项
• 《2023 年律师酬金令》第三附表和第 6 段
• 房屋及地方政府部：房屋发展（管制与执照）条例 Schedule H 第 6 条
• 财政部：2027 年财政预算案税务措施
• MM2H 官方规定和 Silver 类别；旅游部 MM2H 买房公告，2025 年 5 月 28 日

银行条件会变，签约前你的律师会按你的单位确认律师费比例和合约条款。想比较按你的情况该先找哪几家银行，以及你名单上的楼盘月供怎样，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。