SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
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持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Phoeniz Suites @ KL City Centre（Bukit Bintang）

Phoeniz Suites @ KL City Centre 是 Exsim 在 KL City Centre / Bukit Bintang 打造的服务式公寓项目，永久产权，户型 484–678 平方尺，1–2 房，预计 2031 年完工。

我的完整评测：Phoeniz Suites @ KL City Centre 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：Exsim
  • 地理位置：KL City Centre / Bukit Bintang，Jalan Liew Weng Chee, KL City Centre, 50450 Kuala Lumpur
  • 产权：永久产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 1,016,400
  • 房数：1 - 2 房
  • 面积：484 - 678 平方尺
  • 物业费：RM 1.21 / 平方尺
  • 交房年份：全新推介（2031 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 8 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）外观，第 1/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 2/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 3/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 4/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 5/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 6/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 7/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 8/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 9/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 10/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 11/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 12/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 13/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 14/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 15/16 张Phoeniz Suites @ KL City Centre（KL City Centre / Bukit Bintang）设施与室内，第 16/16 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A4841+11
A(M)(Modified)4841+11
B1(Dual Key)65712
B1(M)(Dual Key, Modified)65712
B2(Dual Key)67812

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Phoeniz Suites @ KL City Centre Type A 户型图，约 484 平方尺 1 浴Phoeniz Suites @ KL City Centre Type B1(Dual Key) 户型图，约 657 平方尺，1 房 2 浴Phoeniz Suites @ KL City Centre Type B2(Dual Key) 户型图，约 678 平方尺，1 房 2 浴

Phoeniz Suites @ KL City Centre：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

Phoeniz 的价格是 RM 1,016,400 至 RM 1,421,600，每尺约 RM 2,100。附近已完工、面积差不多的小单位，2024 至 2026 年的成交是这样：

楼盘距离面积成交价每尺
Star Residences约 0.4 公里624 至 678 尺RM 1,000,000 至 1,460,000约 RM 1,470 至 2,160
Sky Suites约 1.1 公里549 至 689 尺RM 576,000 至 1,000,000约 RM 1,020 至 1,530

Phoeniz 偏贵。Star Residences 成交的中位数是每尺约 RM 1,620，Phoeniz 每尺多约 RM 480（按 RM 2,100 减 RM 1,620 算），只接近 Star Residences 最高的那几宗。跟 Sky Suites 比就差更远。

多付的钱买到新楼、附家具，还有短租代管的配套。但短租实际能收多少，目前没有记录可以看，这一点是这个盘很大的未知数。那两栋今天就能进去看，Phoeniz 还要等。

跟新盘比，Centrix The Station 起价 RM 907,800，每尺约 RM 1,600 至 1,850，管理费每尺 RM 0.44，面积也比较大，值得放在一起比。

每个月要付多少

管理费每尺 RM 1.21，已经包括维修基金。我按「面积 × RM 1.21」算：

  • 484 尺：每月约 RM 586
  • 657 尺的双钥匙：每月约 RM 795
  • 678 尺的双钥匙：每月约 RM 820

发展商头两年会补贴，每尺最高 RM 0.33，两年后就要付足。门牌税和地税另计。

外国人可以买吗

吉隆坡的外国买家最低购买价是 RM 1,000,000，并且要土地当局批准。Phoeniz 的价格从 RM 1,016,400 到 RM 1,421,600，都过了这个门槛，最小的 484 尺单位刚好过。外国买家仍然要先向发展商确认有没有开放的单位和申请手续。

这里价钱从 RM 1,016,400 起，每一间都在 RM 1,000,000 以上。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 吉隆坡土地当局同意怎么申请 →

看房时自己确认这 4 件事

  1. 短租代管的合约：收入怎么分、收什么费用、可不可以退出自己管理。
  2. APDL 拿到了没有，60 个月从哪一天算起。
  3. 拿一份书面的家具规格，核对交屋时包括什么。
  4. 机械式停车场怎么用、取车要等多久，你的单位附不附车位。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

浴火重生，象征坚韧与新生——Phoeniz Suites @ KL City Center 凝聚了神话凤凰的精髓，作为大都会核心地带的惊艳建筑奇迹展翅高飞。如同凤凰历经烈火淬炼，该套房超越期待，带来兼具永恒优雅与大胆创新的体验。Phoeniz Suites 不仅是一座实体建筑，更是对历久弥新的蜕变精神的见证。宛如神鸟，其设计本身反映了一场焕新之旅，通过当代美学与前沿科技编织出重生的叙事。Phoeniz Suites @ KL City Center 超越了单纯的住宿范畴，带来触动感官、启迪心灵的体验，为真正超凡的待客体验树立了全新标杆。

楼盘亮点

  • 投资吉隆坡市区的优选
  • 位于中央商务区（CBD）及金三角地带内
  • 吉隆坡市中心、Pavilion 商场均在 5 分钟车程内
  • 步行可达巴士站及捷运站
  • 顶级的生活与商务设施
  • 免费升级为 MMH 高级全套家具配置
  • HDA 单位贷款成数最高 90%
  • 发展商具备已获验证的过往记录
  • 获 GreenRE 铜级认证的绿色建筑

设施

  • 礼宾大堂
  • 会议室
  • 托儿所
  • 哺乳室
  • 管理处
  • 祈祷室
  • 洗衣房
  • 24 小时保安及门禁卡系统
  • 闭路电视
  • 园景

Phoeniz Suites @ KL City Centre：每个月的开销，一项一项算

以 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的起价单位 RM 1,016,400 来算，贷九成即 RM 914,760，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 4,050。再看最小的单位（484 平方尺），管理费约 RM 586，已含偿债基金，两项加起来每月约 RM 4,636，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 4,050RM 1,016,400 的九成、35 年、年利率 4%
管理费RM 586484 平方尺 × RM 1.21
偿债基金已含在管理费里管理费的 10%，法定最低
门牌税一年分两期DBKL：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 4,636供款加管理费

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 914,760 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 279 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 317。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Phoeniz Suites @ KL City Centre 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 1.21，偿债基金已经算在里面。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

高于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 484 平方尺算，每月比收中位数的楼多付约 RM 392。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

门牌税和地税

吉隆坡的门牌税由市政局（DBKL）收：单位的年值乘税率。所谓年值，是市政局估这间屋一整年租出去能收多少租金。住宅楼收 4%；服务式公寓则分区：在 36 平方英里的旧市区里收 7%，旧市区外收 5%。假设年值 RM 13,200，住宅楼一年缴 RM 528，范围内的服务式公寓一年缴 RM 924，上下半年各缴一次。

地税是联邦直辖区土地局每年寄来的单，1 月 1 日起就该缴；到 6 月 1 日还没缴清，就算拖欠。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • PY20 Ampang Park — 直线约 350 米・走路约 360 米（约 5 分钟）
  • KJ10 KLCC — 直线约 560 米・走路约 880 米（约 12 分钟）
  • KJ9 Ampang Park — 直线约 560 米・走路约 490 米（约 7 分钟）

购物中心

  • Intermark Mall — 直线约 570 米・走路约 570 米（约 8 分钟）
  • Shoppes at Four Seasons Place — 直线约 640 米・走路约 880 米（约 12 分钟）
  • Suria KLCC — 直线约 800 米・走路约 1.0 公里（约 14 分钟）

超市

  • Village Grocer — 直线约 510 米・走路约 690 米（约 9 分钟）
  • Lucky Star Market — 直线约 530 米・走路约 460 米（约 6 分钟）

学校

  • Erican College — 直线约 400 米
  • UniRazak — 直线约 470 米
  • Advance Tertiary College — 直线约 480 米

医院与诊所

  • Health Hub Clinic — 直线约 270 米
  • Premier Clinic — 直线约 280 米

公园

  • KLCC Park — 直线约 910 米
  • Laman Standard Chartered Kuala Lumpur — 直线约 990 米

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

  • AKLEH Highway
  • Walking distance to bus stop and MRT station
  • Suria KLCC
  • Pavilion Kuala Lumpur
  • Kuala Lumpur CBD & Golden Triangle Area
  • TRX
  • Merdeka 118
  • Nearby Hospitals
  • Nearby Schools & Colleges

这个楼盘的评测与指南

  • Cappella Embassy 评价：Jalan Ampang 翻新后重新推出 — Cappella Embassy 就是原来的 D'Rapport Residences，位于 Jalan Ampang 旁的 Jalan Nipah（属雪兰莪 Ampang Jaya，邮区是 55000 Kuala Lumpur），现由 TS Law Developments 翻新后重新推出。5 栋 38 层大楼 2022 年已完工，共 1,099 户，面积 1,109 至 10,635 平方英尺。起价请洽询。这篇评测列出核对过的资料、周边配套、每个户型，以及适合什么买家。
  • Branniganz 对比 Phoeniz Suites：价格、面积，选哪个？ — Branniganz 和 Phoeniz Suites 都是 EXSIM 在吉隆坡市中心、附家具交楼的短租（Airbnb）投资大楼，直线相距约 2.2 公里。这篇把两者的价格、户型、月费、交通和附近成交并排比较，并说明哪种投资者适合哪一个。
  • Centrix 对比 Phoeniz Suites：价格、面积，选哪个？ — Centrix The Station 是建在 Dang Wangi 轻快铁站上方的 857 户大楼，Phoeniz Suites 是安邦公园捷运站附近 394 个套房的短租（Airbnb）投资大楼，两者直线相距约 1.7 公里。这篇把两者的价格、户型、月费、交通和附近成交并排比较。
  • Royal Lexis 评价 2026：RM 1,897,000 起，值得买吗？ — Royal Lexis 是 Jalan Sultan Ismail 上一栋 66 层、由酒店集团管理的大楼，371 个住宅单位每个都在阳台有私人泳池，面积 573 至 1,225 平方英尺，RM 1,897,000 起，离 Bukit Nanas 单轨站直线约 70 米。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Branniganz 评价 2026：RM 803,500 起，值得买吗？ — Branniganz Suites 是 EXSIM 在武吉免登 Jalan Imbi 的 50 层单栋大楼，共 759 个单位，RM 803,500 起，面积 344 至 678 平方英尺。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Centrix The Station 评价 2026：RM 907,800 起，值得买吗？ — Centrix The Station 位于安邦路（Jalan Ampang），是一座直接建在 Dang Wangi 轻快铁站上方的 47 层大楼，共 857 户，面积 564 至 1,187 平方英尺，RM 907,800 起。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Phoeniz Suites 评价 2026：RM 1,016,400 起，值得买吗？ — Phoeniz Suites 是 EXSIM 在吉隆坡市中心的 53 层大楼，共 394 个套房，面积 484 至 678 平方英尺，RM 1,016,400 起（每平方英尺约 RM 2,100），离安邦公园捷运站直线约 350 米。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • 外国人在马来西亚贷款买房：2026 年完整指南 — 可以。国家银行的外汇政策允许非居民向马来西亚银行借马币买住宅或商业产业，金额不设限，只是不能用来单纯买地。银行借多少由银行自己决定，外国人没有官方贷款成数；不过个人第三笔及以后、仍在供的房贷最高 70%、贷款最长 35 年这两条，人人适用。这篇讲清楚谁算非居民、银行审什么、利率怎么定、贷款的印花税和律师费、在海外怎么还款、银行批得比预期少怎么办，并用吉隆坡和新山三个真实楼盘算月供。
  • 2026 马来西亚哪里买房最好？按买家类型选地区 — 马来西亚没有一个对所有人都最好的地区，只有最适合你买房理由的地区。本文把吉隆坡、雪兰莪、新山、槟城九个地区，配给五种买家；用的是 NAPIC 2026 年的房价、成交和滞销数字、各州外国人规定、轨道交通，以及真实新盘的起价和月供。

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百问百科答疑

Phoeniz Suites @ KL City Centre 的起价是多少？

Phoeniz Suites @ KL City Centre 位于 KL City Centre / Bukit Bintang，Jalan Liew Weng Chee, KL City Centre, 50450 Kuala Lumpur，起价 RM 1,016,400。价格以发展商最新价单为准。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 的发展商是谁？

Phoeniz Suites @ KL City Centre 由 Exsim 开发。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 有哪些户型和面积？

Phoeniz Suites @ KL City Centre 的单位面积从 484 到 678 平方尺，1 至 2 房。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 适合谁买？

适合单身、小两口或想要小单位出租的人、每天搭轨道交通的人（PY20 Ampang Park 约 350 米，直线距离）。比较不适合需要三房以上的大家庭、2031 年前就要入住的人。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 2,100 一平方尺；同在 KL City Centre / Bukit Bintang 的其他 7 个楼盘中位数约 RM 2,051，差不多。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2031 年完工。

Phoeniz Suites @ KL City Centre 离最近的车站多远？

最近的是 PY20 Ampang Park，直线距离约 350 米。按 OpenStreetMap 路线走路约 360 米（约 5 分钟）。

买 Phoeniz Suites @ KL City Centre 之前要先确认什么？

先确认你要的户型还有哪些楼层、车位怎么分配、管理费和偿债基金各多少，以及预计交屋日期和发展商的进度。

如何索取 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

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