2026 马来西亚哪里买房最好？按买家类型选地区

先说答案

马来西亚没有「最好」的地区，只有最适合你买房理由的地区。

• 一家人自住（巴生谷）： 八打灵再也、梳邦再也或孟沙。社区成熟，有轨道，下面每个家庭例子一公里内都有学校。
• 首购，预算 RM500,000 以内： 武吉加里尔、旧巴生路、蒲种或赛城。这些地方还有 RM500,000 以下起价的新盘。
• 买来出租： 先决定租客是谁。上班族看吉隆坡市中心和八打灵；学生和校园职员看赛城；新加坡通勤族看新山。
• 在新加坡上班： 新山，离 Bukit Chagar 约一公里内。RTS 捷运预计 2027 年 2 月通车。
• 外国人，预算 RM1,000,000 以上： 吉隆坡选择最多。截至 2026 年 10 月 31 日，本站收录的吉隆坡项目有 21 个起价已达 RM1,000,000，每个单位都过外国人门槛；槟城 3 个，柔佛 1 个。雪兰莪住宅分层门槛 RM2,000,000、商业地契 RM3,000,000；槟城岛 RM1,000,000；柔佛 RM1,000,000 另加州政府征费。

这几个选择，背后有三个官方数字。雪兰莪 2026 上半年住宅成交 22,389 宗，全国最多，所以在八打灵、梳邦买卖，都有足够的成交可以比。吉隆坡平均房价最高，RM825,282，所以首购预算在武吉加里尔和旧巴生路比较好用，下面的例子从 RM339,000 起。柔佛同半年新盘卖出 36.5%，但还有 9,946 间已完工的服务式公寓没卖掉，所以在新山，要嘛买在车站旁边，要嘛不要买。想知道按你的预算和买房理由该看哪三个项目，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

一张表选地区

官方数字：四个州比一比

官方数字来自 NAPIC（国家产业资讯中心，隶属估价及产业服务局 JPPH）。下面是本文讲的四个州。

全国平均房价 RM506,317。NAPIC 把服务式公寓算作商业产业，所以另列一行。单位已完工、拿到完工证（CCC），推出后超过九个月还没卖掉，就算「已完工未售出」。

这张表怎么看？ 雪兰莪买卖最活跃：半年 22,389 宗，比吉隆坡和槟城加起来还多。成交多，买的时候有得比，卖的时候有人接。吉隆坡成交少，但价钱最高。柔佛新盘卖得最快，却还有最多已建好的服务式公寓没卖掉。槟城未售出的服务式公寓只有 192 间，但其他已完工未售出的住宅有 3,114 间，跟吉隆坡的 3,687 间差不多。

举例。 假设你在八打灵和新山，各看中一间 RM600,000 的公寓。Petaling 县的中位价是 RM379,000，新山县是 RM375,000，所以这两间都比所在县排中间的那宗成交贵了约 58% 到 60%。这个差距，就是你为「新楼」付的钱。雪兰莪 2026 上半年推出 8,354 个新单位，同半年只卖出 570 个；发展商手上有货，意思是你可以放胆讲价，也应该先比三四个新盘再决定。柔佛卖出 36.5%，但县里还有大批建好的服务式公寓没卖掉；意思是签约之前，先问清楚你那栋楼卖了多少，再看看一公里内有几栋已完工的楼。

同一个州里，各县价钱差很多

州平均数会把县与县之间的差距盖掉。NAPIC 每季的房价表，按县列出公寓成交的中位价，也写明背后的样本有几宗。新盘、二手、各建造阶段都算在内。

整个吉隆坡的中位价 RM510,000（样本 523 宗），雪兰莪 RM350,000（589 宗），槟城 RM450,000（214 宗）。

中位价怎么用？ 中位价是新旧房子成交排在中间的那一宗。新盘因为新、有设施，起价通常比中位价高；两者差多少，就是你为「新」付的钱。举例：新山县中间一半的公寓成交在 RM300,000 至 RM450,000 之间，靠近 RTS 站的新盘起价 RM996,200，是这个范围上限的两倍多。地点可能值这个价，但将来接手你房子的买家，会拿整个县来比，不会拿你的宣传册来比。

买来一家人自住

按每天要去的地方选区，不要看楼盘外观选。先写下夫妻在哪里上班、孩子在哪里读书，再找一条轨道线或一条大道就能连起这三个地方的社区。

适合： 打算住五年以上的夫妻和家庭。 不适合： 两三年内就想卖的人；对他们来说，好不好转手比住得舒服更重要。

月供按起价算：贷款是起价的九成（90%），年利 4%，35 年。你实际的银行利率和单位价钱会不一样。

买来出租：先说清楚租客是谁

一间房好不好租，看租客是不是本来就在附近上班或读书。所以先定租客，再选地区。

你要跟谁抢租客？ NAPIC 2026 年第二季的表，列出已建好却还没卖掉的服务式公寓在哪里：新山县 9,778 间，吉隆坡市中心 3,450 间，雪兰莪 Petaling 县 1,582 间，雪邦县 422 间。全国已完工未售出的服务式公寓里，55.2% 定价在 RM500,000 至 RM1,000,000 之间，71.1% 已经在市场上六到十年。你的单位如果在这个价位，这些屋主就是你找租客时的对手。

情境。 你打算买一房单位租给上班族。武吉免登的 Times Square 2 从 RM688,000 起，离 Imbi 单轨火车站直线约 0.09 公里，离 Hang Tuah 轻快铁转换站约 0.39 公里。按起价算，月供约 RM2,742。租金要够付月供、管理费和偿债基金，还有换租客时的空置期。我会先要那栋楼的真实租约，才让客户把租金算进去。怎样用真实租约算一间房能收多少，看毛租金与净租金这篇。

第三间房？ 国家银行规定，个人名下第三笔及以后的房贷，最高只能贷房价的 70%，所以本文贷九成的例子不适用于第三笔房贷。详见贷款成数这篇。

在新加坡上班

本文九个地区里，只有新山市中心是冲着跨境通勤选的。

2026 年 10 月 2 日两国联合文告说，最后的系统测试和试跑，预计 2026 年 12 月 31 日前完成；载客服务现在预计 2027 年 2 月开始，但要先取得独立安全认证，以及两国的最终批准。2027 年 2 月本身就是改过的日期，原本的目标是 2026 年 12 月。路线从新山 Bukit Chagar 到兀兰北，两站之间坐车约五分钟，只在出发的那一站过一次关。

适合： 几乎每个工作天都过关的人，以及家里有人在新加坡上班的家庭。 不适合： 一定要 RTS 在某一天通车，整个计划才行得通的人。

新加坡人要知道的。 新加坡人在马来西亚算外国人。Aethera、Axis、GEN RISE 起价都低于 RM1,000,000，起价单位只能走柔佛商业地契那条路买，征费加申请费最少 RM52,000（下一节有讲）。Arden 起价已经过线。在新山买房，不会影响你在新加坡的额外买方印花税（ABSD）：IRAS 算你名下有几间房时，新加坡以外的住宅不算。全部费用看新加坡人在新山买房的费用和 RTS 通车进度。

外国人：先过门槛，再选地区

每一州自己定外国人最低价，你要先过这条线，再谈选区。全国各州的完整表在各州外国人最低价这篇；这里只讲本文几个地区。

哪些外国人怎样都不能买？ 有些产业，价钱再高外国人也不能买。联邦指南不准外国人买州政府定为低价和中低价的住宅、马来保留地上的产业，以及发展项目里拨给土著的单位。雪兰莪另外不准买农业地、公开拍卖的产业和有地住宅，所以外国人在雪兰莪只能买分层单位。柔佛方面，新柔经济特区、依斯干达、Medini 都没有比较低的门槛，照上面柔佛的规定。经济特区的情况，看吉隆坡还是新山这篇。

税和贷款。 2026 年 1 月 1 日起，非公民（马来西亚永久居民除外）买住宅，转让印花税是成交价或市值的 8%，以较高者为准，另加贷款额的 0.5%；算例看印花税这篇。MM2H 参与者要同时过 MM2H 和州政府两条线，以较高者为准，详见 MM2H 指南。外国人能贷几成，由每家银行自己定。本文的月供都用贷九成算，只是方便你比较项目；其他细节看外国人房贷指南。

每州一个算例。

• 吉隆坡： Phoeniz Suites，永久地契，价钱 RM1,016,400 至 RM1,421,600，离 Ampang Park 站直线约 0.35 公里。所有单位都过 RM1,000,000。按起价算，月供约 RM4,050。
• 雪兰莪： 八打灵再也的 Zenia @ ParkCity Damansara，住宅地契，价钱 RM1,300,000 至 RM3,397,600。只有 RM2,000,000 以上的单位外国人能买。商业地契的 THE ATERA，价钱 RM691,400 至 RM1,252,200，外国人完全不能买，因为商业门槛是 RM3,000,000。
• 柔佛： Arden Serviced Residence 从 RM1,078,000 起，每个单位都过 RM1,000,000，再另付州政府征费。GEN RISE 起价 RM563,000，外国人只能走商业地契那条路，征费加申请费最少 RM52,000，而且将来转卖，不能卖给外国人。
• 槟城： 乔治市的 Lumina Residence，永久地契、住宅地契，从 RM1,176,450 起，每个单位都过槟岛的 RM1,000,000。打算至少持有三年。

适合： 预算 RM1,000,000 以上、想买吉隆坡、槟城岛或新山的外国人。 不适合： 预算不到 RM2,000,000，却一定要八打灵或梳邦的外国人。

第一次买房

从来没有拥有过房子的马来西亚公民，买市值不超过 RM500,000 的房子，买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签，转让契和贷款合约都免印花税。所以 RM500,000 以下还有新盘的地区，首购族值得细看。

豁免值多少钱？ 以住宅地契的 Sanderling 2 起价 RM496,000 算，转让契印花税本来是：首 RM100,000 收 1%（RM1,000），其余 RM396,000 收 2%（RM7,920），一共 RM8,920。首购族一分都不用付，贷款合约的印花税（贷款额的 0.5%）也免。

服务式公寓要留意一件事。 《2025 年财政法令》规定，服务式公寓和 SOHO 只要纯粹当住家用，就算住宅。可是 LHDN 申请首购豁免用的法定声明表格，没有把服务式公寓和 SOHO 算进去。马来西亚律师公会 2026 年 4 月 16 日的通告说，会去信 LHDN 要求修改表格，因为法律优先于表格。上表五个里有四个是商业地契（M Aurora、Helix 2、The Kingswoodz、NARA）。如果有没有豁免会决定你的预算，选住宅地契的单位，这个问题就不存在。

2027 年预算案还只是提案。 2027 年预算案建议把豁免扩大到 RM750,000 以内的房子：首 RM500,000 全免（100%），其余部分免 50%，适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约。财政法案通过之前，这还不是法律。另外要留意上限是 RM750,000：RM753,000 的 Ayanna 刚好超过一点。

适合： 预算 RM500,000 以内、在吉隆坡、八打灵或布城上班的首购族。 不适合： 每天一定要走路搭车、预算却只够蒲种或赛城的首购族；签约前先查清楚接驳巴士。

九个地区，一区一区看

下面每一区只回答一个问题：这个地区要不要放进你的名单？每区最后附有完整项目表的连结。

吉隆坡市中心、武吉免登、TRX

适合： 想走路上班的单身人士和夫妻、租给上班族的屋主、预算 RM1,000,000 以上想要最多选择的外国人。 不适合： 想要空间和安静的家庭，以及起价一定要在 RM600,000 以下的人。

官方数字： 2026 年第二季吉隆坡市中心公寓成交中位价 RM580,000，中间一半在 RM430,000 至 RM1,059,375 之间。NAPIC 服务式公寓指数显示，吉隆坡市中心（KL Centre）平均每平方米 RM10,544，每单位 RM936,629。武吉免登是全线最繁忙的车站一带，平均每天约 34,400 人次进站；TRX 约 16,300 人次。要注意的是供应：市中心各 Seksyen 有 3,450 间已完工未售出的服务式公寓。

情境： 你有大约 RM1,500,000，想买一间自己住、将来也能出租的房子。Core Residence @ TRX 是永久地契，2024 年已完工，从 RM1,500,000 起，离 TRX 站直线约 0.41 公里，离武吉免登单轨站约 0.75 公里；按起价算，月供约 RM5,977。Phoeniz Suites 也是永久地契，从 RM1,016,400 起，离 Ampang Park 约 0.35 公里；月供约 RM4,050。现楼每个月多付约 RM1,927，换来签约前就能看到真实单位。DIVINE KL City Centre 起价更低，RM997,000，离 KLCC 轻快铁站约 0.41 公里，但它是租赁地契，2032 年才完工。

结论： 冲着车站和地段买。想知道要跟多少单位抢租客，就在项目地图上数一数一公里内有几栋已完工的服务式公寓，再问你那栋楼卖了多少。项目表：吉隆坡市中心新盘、TRX 附近新盘、武吉免登地区页。

满家乐（Mont Kiara）

适合： 开车出入、要大空间的家庭，想要生活机能齐全的社区的外国买家，租给家庭的屋主。 不适合： 现在每天要靠轨道交通的人。

官方数字： NAPIC 没有单独公布满家乐的数字，所以用吉隆坡的：平均房价 RM825,282，高楼单位平均 RM562,326。关键是交通。满家乐现在没有轨道站。NAPIC 中部报告列出地铁环线（MRT3），全长 51.6 公里、33 个站，连接的地区包括满家乐：2025 至 2026 年征地，预计 2027 年动工，预计 2032 至 2033 年全面运行。

情境：要空间，还是要车站？ 一家四口，每月供款预算约 RM2,700，比较两间房。

每个月多付约 RM116，Times Square 2 车站就在楼下，但最小户型还不到 Tangen 的一半。Tangen 2027 年完工，一家人搬进去之后，要再开车五到六年，环线才预计全面运行。我只会建议本来就天天开车、又要空间的家庭来这里。

看清楚单位类别。 Arte Solaris 从 RM580,000 起，但起价那批是商业地上的办公套房，不受《房屋发展法令》保护，不是住家。它的服务式公寓是面积较大的两房和三房复式单位。

结论： 如果你接受到 2030 年代都要开车，这里适合一家人住。项目表：满家乐与 Segambut 新盘。

孟沙、白沙罗高原（Damansara Heights）

适合： 打算住很久的家庭、想留一份产业给下一代的人、预算 RM1,000,000 以上的外国人。 不适合： 一定要住孟沙本区的首购族，这里的例子从 RM785,000 起；Bangsar South 的 Laurel Residence 从 RM450,000 起，是例外。

官方数字： NAPIC 2026 上半年中部报告写明，白沙罗高原的双层排屋涨了 11.2%，是报告点名的吉隆坡排屋里最高的。这是有地住宅的数字；下面的例子都是高楼。

情境： 一个在吉隆坡上班的家庭，在两栋租赁地契的高楼之间选。Khaya Residences 从 RM785,000 起，离 Kerinchi 轻快铁站直线约 0.3 公里，离 SK Bangsar 约 0.09 公里；月供约 RM3,128。Bangsar Hill Park – Verdura 从 RM835,000 起，住宅地契，2025 年已完工，离 Bangsar 轻快铁站约 0.37 公里；月供约 RM3,327。Khaya 的好处是小学就在门口；Verdura 的好处是已经建好、又是住宅地契。预算更高，111 Menerung 是永久地契，从 RM1,745,000 起，离 Pusat Bandar Damansara 地铁站约 0.28 公里；月供约 RM6,954。Bangsar South 的 Laurel Residence，租赁地契，2024 年已完工，从 RM450,000 起，离 Universiti 轻快铁站约 0.76 公里。

结论： 预算够的话，这是本文最好的自住地段。项目表：孟沙新盘、白沙罗高原地区页。

武吉加里尔、旧巴生路、蕉赖

适合： 首购族、年轻家庭、租给家庭的屋主。 不适合： 想住低密度的人；The Kingswoodz 两栋是 45 和 46 层，M Aurora 46 层，The Vividz 57 层。

官方数字： 2026 年第二季，吉隆坡 Petaling 小区（包括武吉加里尔）的公寓成交中位价 RM405,000，中间一半在 RM326,250 至 RM608,750 之间。NAPIC 中部报告也记录，2026 上半年 Bandar Baru Sri Petaling 的双层排屋涨了 10.5%。

情境： 一对夫妻买第一间房，预算 RM500,000。旧巴生路的 M Aurora 最便宜，也是三个里唯一的永久地契：从 RM339,000 起，离 Jalan Templer 电动火车站直线约 0.41 公里；月供约 RM1,351。武吉加里尔的 The Kingswoodz 贵一点，从 RM422,500 起，但离进城那条线的 Awan Besar 轻快铁站只有约 0.47 公里；月供约 RM1,684。The Vividz @ Bukit Jalil 从 RM446,400 起，离 Alam Sutera 轻快铁站约 1.45 公里，是 The Kingswoodz 的三倍远，适合开车的人。三个都是商业地契，首购那一节讲服务式公寓的部分要先看。家里要大一点的，可以看蕉赖的 Levia Residence：租赁地契、住宅地契，最小户型 938 平方尺，从 RM684,000 起，离 Taman Midah 地铁站约 1.26 公里；月供约 RM2,726。

结论： 在吉隆坡找第一间房，我会从这里开始：靠近轨道，价钱又最划算。项目表：武吉加里尔、旧巴生路、蕉赖与新街场。

八打灵再也

适合： 在八打灵或吉隆坡上班的家庭，以及租给上班族的屋主。 不适合： 预算不够雪兰莪外国人门槛的外国人。

官方数字： 雪兰莪 Petaling 县（包括八打灵再也）2026 年第二季公寓成交中位价 RM379,000，背后有 247 宗成交，是表里样本最多的县。NAPIC 服务式公寓指数显示，八打灵再也平均每平方米 RM7,540，每单位 RM592,061。

情境： 一对夫妻在八打灵和梳邦之间选。THE ATERA，租赁地契，从 RM691,400 起，离 Asia Jaya 轻快铁站直线约 0.34 公里，离 STARS International School 约 0.32 公里；月供约 RM2,755。梳邦的 Trybe 从 RM486,800 起，月供约 RM1,940。也就是说，THE ATERA 每个月多付约 RM815，换来离吉隆坡更近的车站。如果你更看重现楼，Helix 2 PJ South 2025 年已完工，从 RM385,000 起，离 Seri Setia 电动火车站约 0.65 公里。预算高的，Zenia @ ParkCity Damansara，租赁地契、住宅地契，从 RM1,300,000 起，离 Kota Damansara 地铁站约 1.33 公里；月供约 RM5,180。

结论： 雪兰莪自住，最稳的全能选择：表里成交样本最多，买卖都有价可比，又有轻快铁直通吉隆坡。项目表：八打灵与白沙罗新盘。

梳邦再也、莎阿南

适合： 在梳邦再也、双威或莎阿南上班的家庭，以及想用 RM500,000 以内买永久地契的首购族。 不适合： 每天要进吉隆坡、附近却没有轨道的人。

官方数字： 两地都属 Petaling 县。NAPIC 服务式公寓指数显示，梳邦再也平均每平方米 RM7,901（每单位 RM592,117），莎阿南 RM6,549（每单位 RM436,983）。截至 2026 年第二季，雪兰莪房价指数一年跌了 1.1%；2026 上半年推出的新盘，同半年只卖出 6.8%，买家有得挑。

情境： 首购族想用 RM500,000 以内，买靠近车站的永久地契。USJ 25 的 Alora Residences，永久地契，从 RM470,800 起，离 USJ21 轻快铁站直线约 0.42 公里；月供约 RM1,876。USJ 7 的 Trybe Residences，永久地契，从 RM486,800 起，离 USJ7 站约 0.38 公里，离 SMK USJ 8 约 0.68 公里；月供约 RM1,940。Astrum Shah Alam 是租赁地契，从 RM456,000 起，但离 Dato' Menteri 站只有约 70 米；月供约 RM1,817，比 Alora 少约 RM59，比 Trybe 少约 RM123。换句话说，在这一带要永久地契，每个月多付 RM59 到 RM123。三个都是商业地契，要靠首购豁免的话，先看上面那段。

结论： RM500,000 以内、靠近轨道的永久地契，这里还找得到。项目表：梳邦与莎阿南新盘。

赛城、蒲种

适合： 在赛城或布城上班的人、租给学生和校园职员的屋主、开车的首购族。 不适合： 一定要走路到车站的人；这里有车站资料的例子，离车站都超过 3 公里。

官方数字： 包括赛城在内的雪邦县，2026 年第二季公寓成交中位价 RM465,000（41 宗），已完工未售出的服务式公寓 422 间。蒲种属于 Petaling 县，NAPIC 服务式公寓指数说它是这一县最便宜的一区：每平方米 RM4,929，每单位 RM410,282。

空间和车站，二选一： 赛城的 Sanderling 2，永久地契、住宅地契，从 RM496,000 起，最小的户型 958 平方尺；离 Cyberjaya Utara 地铁站直线约 3.62 公里，离 SJK (C) Union Cyberjaya 约 0.73 公里。武吉加里尔的 The Kingswoodz 从 RM422,500 起，但最小户型只有 474 平方尺，大约是一半，好处是离 Awan Besar 轻快铁站只有约 0.47 公里。Myra Cove，永久地契、住宅地契，从 RM630,000 起（最小户型 877 平方尺），离 King Henry VIII College 约 0.43 公里；月供约 RM2,511。蒲种的 NARA at Shorea Park，永久地契，从 RM460,000 起，最小户型 807 平方尺，离 Puchong Prima 轻快铁站约 3.3 公里。

结论： 同样的钱，空间比较大，前提是你接受开车。看赛城地区页、蒲种与金銮新盘。

新山市中心

适合： 新加坡通勤族、家人分住两地的家庭、接受州政府征费的外国买家。 不适合： 说不出租客是谁的屋主；新山县有 9,778 间已完工的服务式公寓还没卖掉。

官方数字： 2026 年第二季新山县公寓成交中位价 RM375,000，中间一半在 RM300,000 至 RM450,000 之间。NAPIC 服务式公寓指数显示，新山平均每平方米 RM6,338，每单位 RM464,161。

情境： 你每星期五天过关去新加坡上班。住 Aethera，离 Bukit Chagar 直线约 0.37 公里，走路就到站；住 GEN RISE，约 0.9 公里，路程多了一倍以上。RTS 通车后，车程本身都是约五分钟。你是新加坡人的话，Arden（从 RM1,078,000 起）照一般的 RM1,000,000 规定买，再付州政府征费；Aethera、Axis、GEN RISE 起价都低于 RM1,000,000，起价单位只能走商业地契那条路，征费加申请费最少 RM52,000。

结论： 我的原则：要嘛买在 Bukit Chagar 附近，要嘛不要为了 RTS 买。看新山新盘：哪个项目适合哪种买家和吉隆坡还是新山。

槟城岛

适合： 自住、长期持有的人、退休人士，以及预算 RM1,000,000 以上、会持有三年以上的外国人。 不适合： 三年内就想卖的人。

官方数字： 2026 年第二季槟城平均房价 RM503,388。槟岛东北县 Timur Laut 的公寓成交中位价 RM500,000，中间一半在 RM405,000 至 RM806,800 之间。NAPIC 指数里，槟城岛服务式公寓每单位平均价最高，RM906,721。全州已完工未售出的服务式公寓只有 192 间，但其他已完工未售出的住宅有 3,114 间，其中 1,098 间在 Timur Laut。2026 上半年住宅成交减少 13.1%，新盘只卖出 9.8%。

情境：本地家庭。 乔治市的 Lumina Residence，永久地契、住宅地契，1,206 至 1,518 平方尺，从 RM1,176,450 起，月供约 RM4,688。Gelugor 的 The Lighthauz，永久地契、商业地契，732 至 1,001 平方尺，从 RM864,500 起，月供约 RM3,445。Lumina 每个月多付约 RM1,243，换来住宅地契，最小户型 1,206 平方尺，对比 The Lighthauz 的 732 平方尺。家里有孩子要三间房，我会先看 Lumina；夫妻两人住，The Lighthauz 就够用，也省钱。

情境：外国买家。 槟岛分层门槛是 RM1,000,000。Noordinz Suites（RM682,870 至 RM1,084,335，377 至 603 平方尺，月供约 RM2,721）、Keeperz Suites（RM820,100 至 RM1,005,900，484 至 581 平方尺，月供约 RM3,268）和 The Lighthauz，起价都低于门槛，只有 RM1,000,000 以上的单位能买。Keeperz 最贵只到 RM1,005,900，所以只有最顶的几个单位过线。Lumina 每个单位都过线。不管买哪个，都要准备从买卖合约日期起至少持有三年。

结论： 服务式公寓滞销少，外国人又要持有三年，这是一个拿来长期持有、不是拿来炒的市场。也要看看你那栋楼附近还有多少公寓没卖掉。看槟城地区页。

怡保、马六甲、浮罗交怡、芙蓉呢？

这些地方便宜，但市场小，将来卖的时候买家少。

东马方面，沙巴平均房价 RM558,358，砂拉越 RM574,099。

情境：将来要卖。 假设你在芙蓉买一间公寓，五年后要卖。2026 上半年，雪兰莪的住宅成交约是森美兰的 3.8 倍；就算是表里成交最多的霹雳，也只有雪兰莪的一半左右。单是雪兰莪 Petaling 县，一季的公寓样本就有 247 宗。成交多，买家的银行和律师有更多近期价钱可以参考，你放盘时来看的人也多。市场小的地方，要有心理准备，卖房要等久一点。

结论： 在这些州买，适合自住或长期持有，不适合想很快转手的人。这几州的外国人最低价，看各州外国人最低价这篇。

轨道交通：现在有的、将来会有的

情境：早上走去车站。 本文所有距离都是项目到车站的直线距离，实际走路一定更远。

住 Astrum 或 Times Square 2，走路就到月台；住 NARA，要搭接驳巴士或开车；The Vividz 约 1.45 公里，适合开车上班的人。车站忙不忙也有差：Imbi 每天约 5,000 人次进站，武吉免登约 34,400 人次。

还没建好的线路，就拿项目完工年份对照通车年份。Tangen Residences 2027 年完工，环线预计 2032 至 2033 年才全面运行，所以要算进五到六年没有这个车站的日子。RTS 近一点：预计 2027 年 2 月，但还要等最终批准。

选地区最容易犯的错

1. 用州平均价选区。 吉隆坡平均 RM825,282，对武吉加里尔一间 RM422,500 的单位没有什么参考价值。要看县的中位价和项目本身的价钱。
2. 不看隔壁的存货。 你在新山县买服务式公寓出租，等于跟全国最多的未售出服务式公寓抢租客。
3. 为了还没建的轨道买。 地铁环线预计 2032 至 2033 年全面运行。房价只该算进今天已经有的交通。
4. 忘了外国人门槛。 外国人不能在八打灵买 RM900,000 的公寓，因为雪兰莪住宅分层的门槛是 RM2,000,000。
5. 以为首购豁免是自动的。 要看市值、公民身份、从来没有拥有过房子、买卖合约日期；服务式公寓还有上面讲的表格问题。
6. 只比价钱，不比地契。 同在孟沙，Khaya（RM785,000）是租赁地契，111 Menerung（RM1,745,000）是永久地契。比较之前，先看永久地契与租赁地契这篇。

官方出处

• NAPIC：最新出版物，包括马来西亚房价指数报告 2026 第一至第二季（初步）、中部地区报告 2026 上半年、南部地区报告、北部地区报告、产业市场状况报告 2026 上半年、每季住宅价格表 2026 第二季和服务式公寓价格指数
• 联邦土地及矿务局 JKPTG：通令 2024 年第 6 号（附联邦产业购置指南）
• 雪兰莪土地局：通令 2014 年第 1 号
• 槟城土地局：外国人购置产业指南（2024 年 8 月 1 日更新）
• 柔佛土地局：通令 2025 年第 3 号和外国人购置页面
• 《2025 年财政法令》（第 874 号法令）和《1949 年印花税法令》
• 马来西亚律师公会：通告 2026 年第 128 号
• 财政部：2027 年预算案税务措施
• 国家银行：2010 年房贷措施
• 新加坡陆路交通管理局：2026 年 10 月 2 日联合文告和 2024 年 1 月 RTS 进度
• data.gov.my：Rapid KL 轨道时刻表（GTFS）和 Rapid Rail 每日客流

新盘起价每次价目表都可能变，上面的数字截至 2026 年 10 月 31 日。签约前，最终条款请和律师确认。想清楚买房理由和预算之后，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932，我帮你挑三个合适地区的项目。