持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Ayanna（Bukit Jalil）

Q: Ayanna 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2027 年完工。

Ayanna 是 BKSP Autoworld Sdn Bhd 在 Bukit Jalil 打造的公寓项目，永久产权，户型 1,155–2,453 平方尺，3–4 房，预计 2027 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：Ayanna 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

开发商：BKSP Autoworld Sdn Bhd
地理位置：Bukit Jalil，Jalan Mas, Bukit Jalil, Kuala Lumpur
产权：永久产权
房产类型：公寓
起始售价：RM 753,000
房数：3 - 4 房
面积：1,155 - 2,453 平方尺
物业费：RM 0.27 / 平方尺
交房年份：在建中（2027 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 19 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

户型与面积

户型	建筑面积（平方尺）	房	浴室
E1	1155	3	2
E2	1178	3	2
A1	1365	3+1	2
A2	1384	4	2
A3	1388	4	2
B	1678	4+1	3
C	1859	4+2	3+1
D	2316	4+2	3+1

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Ayanna：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

Ayanna 从 RM 753,000 起，每尺约 RM 639。附近有成交记录的已完工大单位公寓有两个，都在约 2 公里外：

项目	面积	2024 至 2026 年成交价	每尺
The Rainz Bukit Jalil（2018 年完工）	1,475 至 1,873 尺	RM 820,000 至 1,240,000	约 RM 560 至 720
The Z Residence	1,033 至 1,249 尺	RM 470,000 至 655,000	约 RM 440 至 580

Ayanna 的每尺价落在 The Rainz 的成交范围里面，但比 The Z Residence 贵：比它最高的成交每尺价还高约 RM 59（按 RM 639 减 RM 580 算）。看总价也一样，Ayanna 的起价比 The Z Residence 最高的那宗成交高 RM 98,000（按 RM 753,000 减 RM 655,000 算），而两边面积差不多。

这笔差价买到的是新楼。The Z Residence 和 The Rainz 今天就能进去看，Ayanna 预计 2027 年第二季才完工。两个参考都在约 2 公里外，只能当这一带的大概行情。

跟同区的新盘比，Ayanna 算便宜：六个里面每尺价第二低，只比 Ren Residence（约 RM 584）高；OAKA Residences 是约 RM 914 至 1,056，Park Green Pavilion 是约 RM 1,007。

每个月要付多少

管理费每尺 RM 0.27，已经包括维修基金。我按「面积 × RM 0.27」算：

1,155 尺的 Type E：每月约 RM 312
1,388 尺的 Type A：每月约 RM 375
2,316 尺的双钥匙 Type D：每月约 RM 625

门牌税和地税另计。每尺 RM 0.27 是六个比较的新盘里最低的。

外国人可以买吗

吉隆坡的外国买家最低购买价是 RM 1,000,000，并且要土地当局批准。Ayanna 的起价是 RM 753,000，低于这个门槛；大户型的价钱要看价单。外国买家要先向发展商确认哪些单位符合、有没有开放。

这里价钱从 RM 753,000 到 RM 911,000，没有一间到 RM 1,000,000，是留给本地买家的盘。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 吉隆坡土地当局同意怎么申请 →

看房时自己确认这 4 件事

你的单位在 A 座（每层 9 户）还是 B 座（每层 13 户），上下班时间等电梯可能差很多。
你那个户型附几个车位（2 至 4 个），在 9 层停车场的哪一层。
去 Alam Sutera 轻快铁站有没有接驳车，由谁提供。
Type B、C、D 加起来只占 19%，要买大户型的话，问清楚它们在哪几列、哪几层。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

Ayanna Resort Residences坐落于吉隆坡Bukit Jalil，为永久地契度假风格发展项目，占地4.9英亩，由两栋塔楼组成，共824个单位。项目核心是1.3英亩会所公园及互动溪流景观，配备丰富多代同堂设施，包括泳池、健身房、游戏室、多功能厅及天空烧烤台。户型从紧凑的1155尺3房到宽敞的2316尺双钥匙4+2房一应俱全，适合首购族、成长中的家庭到多代同堂家庭。

楼盘亮点

2 栋永久地契楼共 824 个单位（42 层与 44 层）
4.9 英亩土地
1.3 英亩休闲公园，设有互动溪流
智能家居系统
2-4 个停车位
宠物友善设施
电动车充电站
空中半独立式概念
Signature 厨房与衣柜
QLASSIC 品质目标至少 80%

设施

落客大堂
水景
互动溪流
休闲亭
健身区
体能训练站
跨代游乐区
宠物游乐区
景观楼梯
体育馆（羽毛球场 x2）
儿童游戏室（托儿所）
健身房
游戏室
共享办公空间与阅读室
多功能礼堂与前厅区
层叠水景
散步小径
有盖走道
泳池平台
凉亭
开放式草坪
游乐场
花卉园
标准泳道泳池
家庭泳池
附水上游乐设施的儿童戏水池
按摩池
空中烧烤平台
电动车充电站
洗车区
保安亭
管理处
包裹领取室
邮件室
祈祷室
幼儿园/洗衣店/便利店预留空间

Ayanna：每个月的开销，一项一项算

以 Ayanna 的起价单位 RM 753,000 来算，贷九成即 RM 677,700，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 3,001。再看最小的单位（1,155 平方尺），管理费约 RM 312，已含偿债基金，两项加起来每月约 RM 3,313，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目	每月	怎么算
房贷供款	RM 3,001	RM 753,000 的九成、35 年、年利率 4%
管理费	RM 312	1,155 平方尺 × RM 0.27
偿债基金	已含在管理费里	管理费的 10%，法定最低
门牌税	一年分两期	DBKL：年值 × 税率
地税	一年一次	1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）	RM 3,313	供款加管理费

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)ⁿ ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]。其中 r ＝年利率 ÷ 12，n ＝一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 677,700 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 207 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 235。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,000	4.0%	4.5%	5.0%
35 年	RM 443	RM 473	RM 505
30 年	RM 477	RM 507	RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Ayanna 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.27，偿债基金已经算在里面。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

低于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 1,155 平方尺算，每月比收中位数的楼少付约 RM 150。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

门牌税和地税

吉隆坡的门牌税由市政局（DBKL）收：单位的年值乘税率。所谓年值，是市政局估这间屋一整年租出去能收多少租金。住宅楼收 4%；服务式公寓则分区：在 36 平方英里的旧市区里收 7%，旧市区外收 5%。假设年值 RM 13,200，住宅楼一年缴 RM 528，范围内的服务式公寓一年缴 RM 924，上下半年各缴一次。

地税是联邦直辖区土地局每年寄来的单，1 月 1 日起就该缴；到 6 月 1 日还没缴清，就算拖欠。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

SP21 Alam Sutera — 直线约 850 米・走路约 1.5 公里（约 19 分钟）
SP22 Kinrara BK 5 — 直线约 1.1 公里・走路约 1.5 公里（约 20 分钟）
SP20 Muhibbah — 直线约 1.5 公里・走路约 2.3 公里（约 30 分钟）

购物中心

Aurora Place — 直线约 2.2 公里
Bloomsvale Shopping Gallery — 直线约 2.3 公里
Pavilion Bukit Jalil — 直线约 2.5 公里

超市

99 Speedmart — 直线约 350 米・走路约 550 米（约 7 分钟）
Star Grocer — 直线约 560 米・走路约 1.3 公里（约 18 分钟）

学校

Sekolah Jenis Kebangsaan (Tamil) Kinrara — 直线约 240 米
Master Weld Academy (Suria Campus) — 直线约 810 米
SK Seksyen 1 Bandar Kinrara — 直线约 900 米

医院与诊所

Klinik Leow — 直线约 550 米
Klinik Segara — 直线约 600 米

公园

BK1 Park — 直线约 740 米
BK2 Park — 直线约 780 米

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

Bukit Jalil Highway
KESAS Expressway
KL-Seremban Expressway
MEX Expressway
LDP Expressway
NPE Expressway
Alam Sutera station — 1.5km
Kinrara BK5 station — 2.5km
Tzu Chi International School — 3.9km
SJK(C) Lai Meng — 3.8km
IMU — 5.2km
Taylor's University — 8.4km
Sunway University — 6.9km
APU — 8.2km
Giant Kinrara — 2.5km
Pavilion Bukit Jalil — 3.5km
IOI Mall Puchong — 6.3km
Sunway Pyramid — 7.5km
Mid Valley Megamall — 8.9km
Wawasan Recreational Park — 5.3km
Bukit Jalil Recreational Park — 4km
Bukit Jalil Golf & Country Resort — 5km
Bukit Jalil National Stadium — 6.9km
KPJ Kinrara — 1.8km
IMU Healthcare — 5.2km
Sunway Medical Centre — 6km
Columbia Asia Hospital — 6.9km

这个楼盘的评测与指南

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百问百科答疑

Ayanna 的起价是多少？

Ayanna 位于 Bukit Jalil，Jalan Mas, Bukit Jalil, Kuala Lumpur，起价 RM 753,000。价格以发展商最新价单为准。

Ayanna 的发展商是谁？

Ayanna 由 BKSP Autoworld Sdn Bhd 开发。

Ayanna 有哪些户型和面积？

Ayanna 的单位面积从 1,155 到 2,453 平方尺，3 至 4 房。

谁比较适合 Ayanna？

适合要三房以上的家庭。比较不适合2027 年前就要入住的人。

Ayanna 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 652 一平方尺；同在 Bukit Jalil 的其他 5 个楼盘中位数约 RM 896，低约 27%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Ayanna 是什么地契？什么时候完工？