马来西亚永久地契 vs 租赁地契：续约、贷款与价格

先说答案

• 永久地契永久批给，没有到期日，也不用续约。
• 租赁地契有固定年限。《国家土地法典》第 76 条规定新批的租期最长 99 年。到期前没延长，土地和建筑物就归还州政府，建筑物也不获赔偿。
• 延长租期照第 90A 条（2017 年 1 月 1 日起）：到期前申请，银行同意，州政府决定并定地价，再付清 Form 5A 上的数目。公寓由管理机构（MC）凭一致决议申请。
• 价格：下面比较的巴生谷新盘，地契不决定呎价。在武吉加里尔，永久地契的 Ayanna 由 RM 639 一呎起，永久的 Oaka 由 RM 914 起，租赁的 The Queenswoodz 是 RM 852.91，刚好夹在中间。
• 公积金、印花税、产业盈利税、外国人门槛，两种地契规定一样。国行公布的贷款规定里没有地契年限这一条；银行看的是贷款还完时、你卖的时候，地契还剩几年。

我的看法：要传给孩子的家，买永久地契；租赁地契如果让你用同样的钱买到更好的地点，而且卖的时候还剩几十年，就可以买。想把同区的永久和租赁新盘放在一起比，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

一张表看两种地契

两种地契在法律上是什么

在西马，还没批出去的土地属于州政府。《国家土地法典》（2020 年修订本，第 828 号法令）第 76 条说，州政府批地可以是：

• 不超过 99 年的租期：这就是租赁地契。租期也可以短过 99 年，要看你地契上写的数字；
• 永久：这就是永久地契。不过法典只准在三种情况下新批永久地：批给联邦政府或公共机构、作公共用途，或州政府认为有特殊情况。

是哪一种，看地契名称就知道。法典第 5 条列出四种登记地契：

租赁地契的土地，年限一到就归还州政府；年限之内，地契是你的。

年限早就开始算了。 租期从地契上的日期算起，不是从你买的那天。1990 年 3 月 1 日开始的 99 年租期，2089 年到期；2026 年 10 月买二手的人，拿到的是约 62 年，不是 99 年。新盘要看总地契（之后是你的分层地契）上的到期日；剩几年由这个日期决定，不是看哪一年推出。

租期到了会怎样

法典第 46(1)(a) 条：地契上的年限一到，土地归还州政府。第 47 条再说，地上所有建筑物也一起归州政府（可以拆走的临时建筑除外），而且不必赔偿，除非地契另有写明。公寓单位归还时，第 46A 条规定要登记在州政府指定的法定机构名下。

真正要记住的期限只有一个：第 90A(2) 条写明，延长申请必须在地契年限届满前提出。过了到期日，土地已经归还，第 90A 条也帮不上忙。

剩两年才申请，其实已经很赶。下一节会讲为什么要早很多开始。

延长租期怎么办：一步一步

第 90A 条由 A1516 号修正法令加进法典，2017 年 1 月 1 日生效。它让注册业主直接申请延长租期，不必先把土地交还。

假设雪兰莪一位屋主：排屋地契 2045 年到期，房贷还在供，打算 2035 年卖。他 2030 年开始办，第 90A 条一步一步是这样走的：

去哪里申请

地价多少？ 由州政府按第 90A(5) 条决定。真正要付多少，写在 Form 5A 上，批准后才知道。

要等多久？ 乌鲁雪兰莪县土地局有公布服务成绩。延长租期的服务目标：注册处地契 6 个月内把档案送上 PTG，县土地局地契 4 个月。2024 年 1 到 6 月，它收到 45 宗申请：在目标期限内办完的 0 宗，还在期限内处理的 32 宗，已经超过期限还没办完的 13 宗。

所以，延长租期最好在打算卖之前几年就开始办，千万不要拖到到期前一两年。

公寓的地契年限怎么算

公寓的分层地契，都是从同一块地分出来的。你那个单位的租期，就是整块地的租期；整栋楼每个单位同一天到期。

• 谁申请。 第 90A(8) 条：有分层建筑的土地，由管理机构凭一致决议（unanimous resolution）申请。申请涵盖整块地，以及地上的暂定楼座（provisional block）。
• 一致决议是什么。 照《1985 年分层地契法令》第 4 条，这是在提前至少 21 天通知召开的大会上通过、没有人投反对票的决议。没出席的人挡不了；出席的只要一人投反对，就过不了。
• 谁受惠。 地价付清后，登记在土地地契上的延长年限，同时适用于所有分层地契。整栋楼的单位一起延长。

一栋 300 个单位的租赁公寓，地契剩 30 年。同一场大会，可能有三种结果：

买旧的租赁公寓之前，向管理层要讨论过延长租期的会议记录，看看当时票数差多少。

租赁地契能不能转成永久？

只有三种情况可以。第 76(aa) 条只准永久批地给联邦政府或公共机构、作公共用途，或州政府认为有特殊情况。法典没有给屋主要求转换的一般权利，什么算「特殊情况」也没有公布标准。

假设你在雪兰莪有个租赁单位，地契剩 40 年，听人说「可以转永久」。法典里有三条路，真正为你这种屋主而设的只有一条：

所以「能不能转永久」的实在答案是：计划和预算都以延长租期为准；转永久只在第 76(aa) 条那三种情况下才会发生。

永久地契真的永远是你的吗？

年限是永久的，但地契还是有义务和限制：

• 地税。 欠地税，土地局可以发第 97 条催缴通知，这张通知会注明在登记地契上。限期内还不付，第 100 条规定土地局要宣布土地充公；照第 46(1)(b) 条，充公的土地归还州政府。永久地契和租赁地契一样适用。前业主可以向州政府申请撤销充公（第 133 条），但州政府可以罚款，最多是催缴数目的六倍。假设催缴通知是 RM 300，罚款最多可到 RM 1,800，地税还要另外付。
• 条件和限制。 照第 120 条，州政府批地时可以附加明示条件和权益限制（restriction in interest），第 120(3) 条规定这些都要写在地契上。像「转让或抵押须先获州政府同意」这一类限制，永久地契也可能有。乌鲁雪兰莪县土地局公布的目标，是转让同意和抵押同意各 14 个工作天，卖屋时间表要把这段算进去。
• 政府征地。 照《1960 年土地征用法令》第 3 条，州政府可以为公共用途征用土地，永久或租赁地契都一样。赔偿会考虑土地的市值（第一附表）。

相邻两栋楼的两个单位：一个是永久地契，但地契上有权益限制；另一个是租赁地契，没有限制。卖永久地契那个，要先拿到地契上写的同意才能完成；卖租赁那个，反而不用。看地契，不要只看广告上的标签。

地税和门牌税：两张不同的单

两种地契都要付这两笔，金额也都不看地契年限。

DBKL 自己的例子。 年值 RM 13,200 的房子，税率 4%，一年门牌税 RM 528，每半年 RM 264。同一间房子另外还要付地税给土地局，不管是永久还是租赁地契。雪兰莪的地税和分层地税，可以上州政府 e-Tanah 的 e-Bayaran 网站查询和缴付。每年要付的房产税费，看马来西亚房产税费一次讲清楚。

贷款、公积金和剩余年限

国家银行。 国行公布的贷款规定里，没有剩余租期这一条。国行管的是贷款年限：房贷最长 35 年（「the maximum housing loan tenure of 35 years」）。剩余年限短的房子怎样估价、借多少，由各银行自己的信贷和估价政策决定。

卖出测试。 买之前算一算：今天剩下的年限，减去你打算持有的年数，就是下一个买家看到的年限。

第三行就是风险：下一个买家最长的贷款，刚好在地契到期那年还完。自住或长期出租，卖的时候最好还剩超过约 35 年，不然就要把卖之前延长租期的地价算进预算。

公积金。 公积金局的买屋提款页没有列出地契年限的条件。要求是未满 55 岁、Akaun Sejahtera 至少 RM 500、买的是住宅；服务式公寓和 SOHO 也算住宅。最多可用于两间住宅；第一间用过公积金的，要先卖掉才能为第二间提款。有贷款的话，可提屋价减贷款额再加屋价的 10%，或 Akaun Sejahtera 全部余额，以较低者为准。租赁地契的服务式公寓，条件跟永久地契公寓一样。

银行借多少、怎样估价，看贷款成数和银行估价低过买价怎么办。

永久地契新盘一定比较贵吗？巴生谷真实价格

下表比较同一区的永久和租赁新盘。价格和呎价都是总价（gross）。月供按起价、贷款 90%、年利率 4%、35 年计算。

从表里看得出：

• 永久地契的呎价不一定比较高。 武吉加里尔的永久地契 Ayanna 由 RM 639 起，租赁的 Queenswoodz 是 RM 852.91；不过 Ayanna 最小单位 1,155 平方尺，Queenswoodz 是 807 平方尺。泗岩沫的租赁 Arunya 是 RM 717 – 743，永久的 Stellaris 由 RM 700 起。
• 有时候是比较高。 沙登的永久地契 Trinity Nordic 由 RM 628.48 起，租赁的 Quaver 是 RM 525。新街场的永久 Aricia 由 RM 779 起，高过租赁的 Arte Star The Regal（RM 709 – 750）；但同区永久的 Ambience 是 RM 670，反而较低。
• 市中心两者的呎价重叠。 租赁的 Pavilion Square Residence 和永久的 Conlay，呎价都由 RM 2,300 起。
• 土地用途也要看。 12 个项目里有 9 个是《房屋发展法令》下的商业地契；Ayanna、Oaka 和 Trinity Nordic 是住宅地契。土地用途就印在地契上，跟地契年限写在一起。

地点、单位大小、设施和完工年份也会影响价格；地契年限只是其中一个因素，不是决定性的那个。决定地契之前，先在武吉加里尔和吉隆坡新盘页面逐区比较。

外国买家：地契年限不改变规定

各州最低价对永久和租赁地契一视同仁。在雪兰莪，改变门槛的是地契上的土地用途，不是地契年限。

《国家土地法典》第 433B 条规定，非公民和外国公司取得土地要经过批准。联邦指引（GPPH，2022 年 7 月 13 日）也不准外国人买马来保留地上的产业，或发展项目里拨给土著的单位，不论地契年限。

各州数字看外国人各州最低购屋价。印花税和产业盈利税的算法，两种地契也一样；看印花税和产业盈利税。

付钱之前，怎样查地契和年限

1. 查地契（title search）。 会显示永久或租赁、租期开始和到期日、土地用途类别、明示条件和权益限制。也要看有没有地税催缴注记（第 97 条）、银行抵押或私人禁令（caveat）。
2. 算剩几年。 买的时候、贷款还完时、打算卖的时候，各剩几年，用上面的卖出测试。
3. 公寓要问管理层：有没有讨论过按第 90A(8) 条延长租期，拿会议记录来看。
4. 查地税和分层地税有没有付清。欠地税可能被照第 100 条充公。
5. 比较真实成交。 NAPIC 公开成交资料每一笔都写明地契年限，可以租赁比租赁、永久比永久，在同一个屋苑里比。

假设有人向你推介一个 1995 年完工的租赁公寓单位，价格比隔壁永久地契那栋低很多。查地契，数字是这样的：

除非价格已经把将来的延长地价算进去，否则我认为隔壁永久地契那栋，将来比较好卖。

谁适合永久地契，谁适合租赁地契

比较过上面这些新盘，我的看法是：先定地点、格局和价格，再用地契年限做最后的取舍。租赁地契新盘价格合理、卖的时候还剩几十年，就是好的选择；两栋楼其他条件差不多时，我会偏向永久地契。

官方出处

• 《国家土地法典》（2020 年修订本，第 828 号法令）：第 5、46、46A、47、76、90A、94、97、100、120、133、433B 条（总检察署）。
• 《1985 年分层地契法令》（第 318 号法令）第 4 条（JKPTG）。
• 《1960 年土地征用法令》（第 486 号法令）第 3 条及第一附表（JKPTG）。
• 乌鲁雪兰莪县土地局 2024 年服务承诺成绩（第 90A 条及第 197/76 条延长租期；转让和抵押同意）。
• 公积金局买屋提款（Akaun Sejahtera）。
• 国家银行负责任借贷声明，2016 年 9 月 20 日。
• DBKL 门牌税常见问题；MBPJ 门牌税说明，2025 年 7 月。
• 经济部《产业购置指南》（GPPH），2022 年 7 月 13 日；Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014。
• NAPIC（JPPH）公开成交资料。

同区永久、租赁新盘，帮你并排比

我是 Shyan Yee，REN 46305，IQI Realty。同一区的永久和租赁新盘，例如武吉加里尔租赁的 Queenswoodz（RM 852.91 一呎）和永久的 Oaka（RM 914 一呎起），拿不定主意的话，我会把价格、格局和你卖出时剩下的年限并排列给你看。签约前请律师核对地契资料。WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。