SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
简易版

持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）

Stellaris Riana Dutamas 是 IJM 在 Kuala Lumpur 打造的服务式公寓项目，永久产权，户型 766–1,206 平方尺，2–4 房，预计 2029 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：Stellaris Riana Dutamas 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：IJM
  • 地理位置：Kuala Lumpur，Segambut, Kuala Lumpur
  • 产权：永久产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 519,000
  • 房数：2 - 4 房
  • 面积：766 - 1,206 平方尺
  • 物业费：RM 0.35 / 平方尺
  • 交房年份：全新推介（2029 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 11 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）外观，第 1/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 2/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 3/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 4/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 5/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 6/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 7/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 8/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 9/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 10/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 11/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 12/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 13/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 14/15 张Stellaris Riana Dutamas（Kuala Lumpur）设施与室内，第 15/15 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A176622
A1a(High Floor)78622
A2-c77622
A2a-c(High Floor)78622
B188432
B1a(High Floor)90432
B2-c89432
B2a-c(High Floor)91432
B388432
B3a(High Floor)90432
B488432
B4a(High Floor)90432
C93732
D(Dual Key)10012+13
E1(Dual Key)11733+13
E2-c(Dual Key)12063+13

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Stellaris Riana Dutamas Type A1 户型图，约 766 平方尺，2 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type A1a(High Floor) 户型图，约 786 平方尺，2 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type B1 户型图，约 884 平方尺，3 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type B3a(High Floor) 户型图，约 904 平方尺，3 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type B1a(High Floor) 户型图，约 904 平方尺，3 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type B3 户型图，约 884 平方尺，3 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type D(Dual Key) 户型图，约 1001 平方尺 3 浴Stellaris Riana Dutamas Type C 户型图，约 937 平方尺，3 房 2 浴Stellaris Riana Dutamas Type E1(Dual Key) 户型图，约 1173 平方尺 3 浴Stellaris Riana Dutamas Type C 户型图，约 937 平方尺，3 房 2 浴

Stellaris Riana Dutamas：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

价格从 RM 519,000 到 RM 1,270,800，价单上每尺约 RM 700 起。隔壁和附近已完工的楼，2024 至 2026 年的成交是这样：

项目面积成交价每尺
Savvy @ Riana Dutamas（约 150 米，2024 年完工）915 至 947 尺RM 645,000 至 677,000约 RM 680 至 740
Savvy @ Riana Dutamas1,163 至 1,227 尺RM 715,000 至 847,000约 RM 600 至 730
The ERA @ Duta North（约 1.1 公里）872 至 893 尺RM 575,000 至 650,000约 RM 640 至 750

Stellaris 的起步每尺价落在这些成交的范围里面。换句话说，用起价买，付的钱大约等于附近一间已完工的单位，但要等到 2029 年第三季才能住。而且 RM 700 是最低的每尺价，大部分单位会更高。

所以新盘在价钱上没有占便宜，你多得到的是新楼和部分装修（厨柜、炉头、冷气、热水器）。不急着住、想要新的，可以买 Stellaris；想马上住，建议先去隔壁 Savvy 看二手单位。

另外留意，Savvy 约 1,200 尺的大单位，每尺成交价比约 930 尺的单位低。看 Stellaris 的大双钥匙单位时，每尺价要算仔细。

每个月要付多少

管理费每尺 RM 0.35，已经包括维修基金。我按「面积 × RM 0.35」算：

  • 766 尺的 2 房：每月约 RM 268
  • 937 尺的 3 房：每月约 RM 328
  • 1,206 尺的双钥匙单位：每月约 RM 422

门牌税和地税另计。

外国人可以买吗

吉隆坡的外国买家最低购买价是 RM 1,000,000，并且要土地当局批准。Stellaris 的价格从 RM 519,000 到 RM 1,270,800，起价低于这个门槛。外国买家要先向发展商问清楚哪些单位符合、有没有开放。

这里价钱从 RM 519,000 到 RM 1,270,800：RM 1,000,000 或以上的那几间，外国人才能买。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 吉隆坡土地当局同意怎么申请 →

看房时自己确认这 4 件事

  1. 单位在哪一座：A 座每层 15 户、3 部电梯加 1 部服务电梯；B 座每层 22 户、5 部加 1 部。
  2. 接驳车去 Jinjang 捷运站和 Publika 是附带条件的，问清楚是什么条件。
  3. 进出道路从两条车道扩成四条，现在还只是规划图，问几时动工。
  4. 工程最近还在打桩阶段，问最新进度；楼板高度 2.9 米，在样板房里感受一下够不够高。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

Stellaris @ Riana Dutamas 作为 North Kiara 金三角的最后一颗明珠，是一项永久地契服务式公寓，专为打造都市静谧居所而设计。项目提供 1,143 间专为灵活与多代同堂生活方式打造的单位，完美融合精致现代感与宁静生活。住户可享有无缝直通大道的极佳交通连接，以及通往 KTM 车站的有遮篷行人步道，并配备 31 项度假村主题设施，是兼顾都市脉动与居家宁静的理想首选地址。

设施

  • 全景露台
  • 多用途礼堂
  • 共享办公空间
  • 游戏室
  • 便利店（预留）
  • 儿童游乐天地
  • 室内休闲厅
  • 日光平台
  • 水疗池
  • 禅意亭
  • 儿童戏水池
  • 高架无边际泳池
  • 悬浮平台
  • 更衣室
  • 桑拿
  • 儿童游乐场
  • 多功能厅
  • 香草园
  • 烧烤露台
  • 迷你高尔夫
  • 散步及慢跑步道
  • 户外健身站
  • 户外休闲厅
  • 瑜伽平台
  • 足底按摩步道
  • 健身房
  • 舞蹈室

Stellaris Riana Dutamas：每个月的开销，一项一项算

以 Stellaris Riana Dutamas 的起价单位 RM 519,000 来算，贷九成即 RM 467,100，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 2,068。再看最小的单位（766 平方尺），管理费约 RM 268，已含偿债基金，两项加起来每月约 RM 2,336，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 2,068RM 519,000 的九成、35 年、年利率 4%
管理费RM 268766 平方尺 × RM 0.35
偿债基金已含在管理费里管理费的 10%，法定最低
门牌税一年分两期DBKL：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 2,336供款加管理费

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 467,100 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 142 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 162。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Stellaris Riana Dutamas 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.35，偿债基金已经算在里面。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

低于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 766 平方尺算，每月比收中位数的楼少付约 RM 38。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

门牌税和地税

吉隆坡的门牌税由市政局（DBKL）收：单位的年值乘税率。所谓年值，是市政局估这间屋一整年租出去能收多少租金。住宅楼收 4%；服务式公寓则分区：在 36 平方英里的旧市区里收 7%，旧市区外收 5%。假设年值 RM 13,200，住宅楼一年缴 RM 528，范围内的服务式公寓一年缴 RM 924，上下半年各缴一次。

地税是联邦直辖区土地局每年寄来的单，1 月 1 日起就该缴；到 6 月 1 日还没缴清，就算拖欠。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • KA05 Segambut — 直线约 240 米・走路约 760 米（约 10 分钟）
  • PY15 Jalan Ipoh — 直线约 1.7 公里
  • PY14 Kentonmen — 直线约 1.8 公里

购物中心

  • AEON Mall KL Midtown — 直线约 510 米
  • MET Galleria Mall — 直线约 1.2 公里
  • United Point Mall — 直线约 1.5 公里・走路约 2.2 公里（约 29 分钟）

超市

  • 99 Speedmart — 直线约 760 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）
  • Village Grocer — 直线约 1.1 公里

学校

  • SMK Segambut — 直线约 200 米
  • SK Segambut — 直线约 310 米
  • SJK (C) Khai Chee — 直线约 390 米

医院与诊所

  • MRC Clinic Malaysia — 直线约 560 米
  • RJ Clinic Segambut — 直线约 1.0 公里

公园

  • KL Metropolis Park — 直线约 740 米
  • The ERA - Wetland Sanctuary — 直线约 1.1 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

  • Segambut KTM Station
  • DUKE Highway
  • DUKE 2 Highway
  • NKVE Highway
  • SPRINT Highway
  • PLUS Highway
  • Publika Shopping Gallery
  • United Point Mall
  • Solaris Mont Kiara
  • World Trade Centre Kuala Lumpur (PWTC)
  • Suria KLCC
  • Pavilion Kuala Lumpur
  • SMK Segambut
  • SRJK (C) Khai Chee
  • Garden International School
  • Mont'Kiara International School
  • HELP University
  • A Plus Medical Clinic
  • Klinik Kiara Segambut
  • ParkCity Medical Centre
  • KPJ Tawakkal Hospital
  • Hospital Kuala Lumpur
  • Institut Jantung Negara (IJN)

这个楼盘的评测与指南

  • Papyrus 评价：RM 1,000,000 起，值得买吗？ — Papyrus 是 Kerjaya Prospek 在 North Kiara 的永久地契公寓，两座 38 层大楼共 454 户，3 至 5 房，面积 1,141 至 2,304 平方英尺，RM 1,000,000 起，预计 2027 年完工。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、每月持有成本，以及适合什么买家。
  • Arunya Residences 评价 2026：RM 602,800 起，值得买吗？ — Arunya Residences KL North 位于 Pintasan Segambut，是两座楼、共 631 户的服务式住宅，离 Jinjang 捷运站直线约 820 米，户型从 743 平方英尺的 1 + 1 房到 1,399 平方英尺的 3 + 1 房，RM 602,800 起。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、附近同类单位的成交价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Arunya Residences 对比 Stellaris：价格、面积，选哪个？ — Arunya Residences KL North 和 Stellaris @ Riana Dutamas 是泗岩末的两个服务式住宅项目，直线相距约 2.1 公里，分别 RM 602,800 起和 RM 519,000 起。这篇把两者核对过的资料、户型、每尺价和每月持有成本并排比较。
  • Bamboo Hills Residences 评价 2026：RM 486,000 起，值得买吗？ — Bamboo Hills Residences 是 UOA 在怡保路旁的三座楼、共 2,517 户的项目，有天桥连接 Kentonmen 捷运站，2 房和 3 房户型从 603 到 904 平方英尺，RM 486,000 起，预计 2029 年 8 月完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、附近同类单位的成交价，以及我对适合什么买家的看法。
  • 满家乐与泗岩末 2026 新楼盘：价格与完整清单 — 我追踪的满家乐、Solaris、North Kiara、泗岩末、Taman Duta 和白沙罗高原项目共 9 个，从 Stellaris @ Riana Dutamas 的 RM 519,000 起，到 EDEN Taman Duta 的 RM 7,900,000 起。Arunya Residences 和 Pavilion Damansara Heights 的两栋已完工，其余预计在 2026 至 2030 年完工。这篇指南把每个项目的起价、每平方英尺价格、面积、单位数、完工时间和离最近车站的距离放在一起比较，资料已核对，更新于 2026 年 10 月。
  • Stellaris 泗岩末评价 2026：RM 519,000 起，值得买吗？ — Stellaris 是泗岩末 Riana Dutamas 的最后一期，由 IJM Land 和 FCW Holdings 合作发展，两座服务式公寓大楼共 1,143 户，从 766 平方英尺两房到 1,206 平方英尺双钥匙，有盖走道通往 Segambut 电动火车站，RM 519,000 起，预计 2029 年第三季完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、附近同类房子的成交价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Vox Residence 评价 2026：RM 523,200 起，值得买吗？ — Vox Residence 位于冼都 Jalan Sentul Pasar 一带，是一座 52 层、587 户的住宅楼，2 房和 3 房户型从 667 到 947 平方英尺，每户都有阳台，RM 523,200 起。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、附近同类单位的成交价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Arte Solaris 评价 2026：RM 580,000 起，值得买吗？ — Arte Solaris 是满家乐 Solaris 入口处一栋 52 层、宫殿主题的大楼，共有 433 个办公套房和 170 个双层服务式公寓，预计 2026 年第四季完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Tangen Residences 评价 2026：RM 659,000 起，值得买吗？ — Tangen Residences 是 North Kiara 的 Taman Sri Sinar 一座 49 层、413 户的公寓大楼，3 房和 4 房户型，面积 1,033 至 1,582 平方英尺，RM 659,000 起，预计 2027 年第四季完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、隔壁房子的成交价，以及我对适合什么买家的看法。
  • 马来西亚房地产投资 2026：买前算清成本、税、风险和退场 — 投资单位值不值得买，靠的是买之前就能算出来的数字。这篇按顺序走八步：先算买入成本和贷款，再算持有开销、租金的税和卖屋的税，最后看各州滞销量、新盘的法定保障和单位本身。每一步都有算例，并连到详细的指南。最后用两个吉隆坡真实项目示范怎么比较。
  • 马来西亚永久地契 vs 租赁地契：续约、贷款与价格 — 永久地契（freehold）没有到期日。租赁地契（leasehold）有固定年限，新批的最长 99 年；到期没延长，土地连房子归还州政府。这篇照《国家土地法典》讲清楚两种地契的分别、延长租期怎样申请和付钱、公寓的地契年限怎么算。接着看地契对贷款、公积金和外国买家有没有影响，最后拿巴生谷同一区的永久和租赁新盘，比一比真实呎价。

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百问百科答疑

Stellaris Riana Dutamas 的起价是多少？

Stellaris Riana Dutamas 位于 Kuala Lumpur，Segambut, Kuala Lumpur，起价 RM 519,000。价格以发展商最新价单为准。

Stellaris Riana Dutamas 的发展商是谁？

Stellaris Riana Dutamas 由 IJM 开发。

Stellaris Riana Dutamas 有哪些户型和面积？

Stellaris Riana Dutamas 的单位面积从 766 到 1,206 平方尺，2 至 4 房。

Stellaris Riana Dutamas 适合谁买？

适合要三房以上的家庭、每天搭轨道交通的人（KA05 Segambut 约 240 米，直线距离）。比较不适合2029 年前就要入住的人。

Stellaris Riana Dutamas 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 678 一平方尺；同在 Kuala Lumpur 的其他 4 个楼盘中位数约 RM 832，低约 19%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Stellaris Riana Dutamas 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2029 年完工。

Stellaris Riana Dutamas 离最近的车站多远？

最近的是 KA05 Segambut，直线距离约 240 米。按 OpenStreetMap 路线走路约 760 米（约 10 分钟）。

买 Stellaris Riana Dutamas 之前要先确认什么？

先确认你要的户型还有哪些楼层、车位怎么分配、管理费和偿债基金各多少，以及预计交屋日期和发展商的进度。

如何索取 Stellaris Riana Dutamas 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

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