马来西亚房地产投资 2026：买前算清成本、税、风险和退场

先说答案

一间投资单位值不值得买，取决于八个数字，而且都能在付钱之前算出来：

1. 买入成本： 转让契印花税（公民 1% 至 4%，外国人买住宅一律 8%）、两份律师费（买卖合约和贷款合约）、贷款额的 0.5% 贷款合约印花税。
2. 银行借你多少： 你的 DSR、第三笔仍未还清的房贷最多七成、最长 35 年。
3. 持有成本： 管理费和偿债基金、地税、门牌税、保险、维修、空置的月份。
4. 租金的税： 居民按累进税率，非居民一律 30%。
5. 卖掉时留下多少： RPGT 由 0% 到 30%，看你的身份和持有几年。
6. 供应风险： 你那一州、那一类房子，已完工和还在建的，各有多少没卖出。
7. 新盘的保障： 《房屋发展法令》的标准合约、迟交屋赔偿、24 个月保修期。
8. 单位本身： 实测的车站距离、地契年限、地契类别、格局。

下面的虚构例子里，RM 600,000 的单位月租 RM 2,300，业主每月还要自己补约 RM 801。八步算完还划得来，这个单位才值得再深入看。想用这八步算你正在看的单位，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

八个步骤一览

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第一步：买入时，房价以外要付多少？

房价之外有四笔钱。转让契印花税由买家付，按成交价或市值，以较高者计算。买卖合约的律师费和贷款合约的律师费，都照《2023 年律师酬金令》收。贷款合约另有印花税，是贷款额的 0.5%。

算例：向发展商买一间 RM 600,000 的房子，贷款 RM 540,000。

外国人那一栏只是示范税率。在吉隆坡，外国人买的单位至少要 RM 1,000,000，所以转让契印花税最少是 RM 80,000。

买卖合约律师费这样算：酬金令的 Table A，首 RM 500,000 收 1.25%，之后收 1%，所以 RM 600,000 是 RM 7,250。向持牌发展商买、受《房屋发展法令》管的交易，改用 Table B，收费是整笔 Table A 律师费的一个固定比例。

比例看房价落在哪一档：超过 RM 500,000 至 RM 1,000,000 收 65%，超过 RM 1,000,000 收 50%。价钱更低的单位是 70% 或 75%（最低 RM 500）。买二手屋则照 Table A 收。律师费另加 8% 服务税，代垫费用也另计。

贷款合约的律师费在酬金令第三附表，算法一样。贷款 RM 540,000，Table A 是 RM 6,650；向发展商买、受法令管的，Table B 收 65%，即 RM 4,322.50。

外国人买住宅的 8%，是《1949 年印花税法令》第一附表第 32(ab) 项，2026 年 1 月 1 日起生效。买店屋这类非住宅产业，外国人一律 4%。更多价位的算例看印花税指南和律师费指南。

第二步：银行最多借你多少？

银行看两样。一是贷款成数，也就是借你房价的几成。二是 DSR，每月要还的债占你净收入的比例。国行的负责任融资指引规定，银行要用审慎的 DSR 来判断你还不还得起，算法用扣掉所得税和公积金后的收入，并计入你所有的债务。上限定在多少，由银行自己定。

跟投资人有关的官方规定有三条：

• 第三笔房贷： 2010 年 11 月 3 日起，个人第三笔及以后仍未还清的房贷，最多贷房价的 70%。第一、第二笔由各银行自己定。
• 年限： 国行 2013 年起规定，买房贷款最长 35 年。
• 利率： 新的浮动利率房贷，利率是标准基准利率（SBR）加银行自己的加码。SBR 等于隔夜政策利率（OPR）；2026 年 9 月 3 日的议息会议，OPR 维持 2.75%。

算例：同一间 RM 600,000 的房子，年利率 4%、35 年。

再用虚构数字看 DSR。假设你每月净收入 RM 9,000，已经在还 RM 1,200 车贷。加上 RM 2,391 的房贷，每月债务共 RM 3,591，占净收入 39.9%。换成第三笔房贷那一行：RM 1,200 + RM 1,860 = RM 3,060，占 34.0%。贷得少，供款就少，DSR 也跟着降。过不过关，要看那家银行自己的上限。

外国人贷几成，官方没有数字。本文的算例都用九成贷款、年利率 4%、35 年；外国买家实际能贷几成，由银行决定。

作个参考：国行最新的《金融稳定检讨》显示，家庭贷款的 DSR 中位数是 33%；房产投资者当中，62.1% 月入至少 RM 10,000。详见 DSR 指南和贷款成数指南。

第三步：每年养这间屋要花多少？

不管租出去还是空着，这六笔开销照样要付：

《2013 年分层管理法令》规定，发展商管理大楼期间，偿债基金是管理费的 10%。联合管理机构（JMB）接手后，可以在大会上调高，但不能低于 10%。

吉隆坡的门牌税看产业类别：DBKL 对住宅建筑收年值的 4%；服务式公寓在 36 平方英里市区内收 7%，市区外 5%。用 DBKL 自己举的年值 RM 13,200 来算，4% 一年是 RM 528，7% 是 RM 924，5% 是 RM 660。

算例：两个真实项目的管理费

• Ren Residence（武吉加里尔）： A 型 920 平方尺，每平方尺 RM 0.35，管理费每月 RM 322，一年 RM 3,864。这个数没写明含不含偿债基金；如果另外收，再加 10%，每月就是 RM 354.20。
• Stellaris @ Riana Dutamas（泗岩沫）： A1 型 766 平方尺，每平方尺 RM 0.35，已含偿债基金。每月 RM 268.10，一年 RM 3,217.20。

虚构的一年现金流，看看这些开销加起来有多少。假设一间虚构的 RM 600,000、900 平方尺单位，用第二步的九成贷款，月租虚构为 RM 2,300，两个租客之间空一个月。以下数字都与真实项目无关。

这个虚构例子里，业主每月要自掏腰包约 RM 801。第一年的供款里约 RM 7,223 是在还本金，所以你仍在累积资产。只是每个月都要拿得出这笔钱。

出租还有一次过的开销。月租 RM 10,000 以下的租约，律师费是一个月租金的 30%，最低 RM 500；虚构月租 RM 2,300，就是 RM 690。毛租金和净租金的算法，看毛租金与净租金怎么算；各栋大楼的管理费，看管理费与偿债基金。

第四步：租金怎么课税？

租金按扣除开销后的净额课税，税率看你是不是税务居民，跟国籍无关。依《1967 年所得税法令》第 7 条，一年内在马来西亚住满 182 天，一般就是当年的税务居民。居民把净租金并进其他收入，按累进税率算，税率由 0% 起，收入超过 RM 2,000,000 的部分最高 30%。非居民一律 30%，没有个人减免。

算例：同一间虚构单位，贷款第一年。

同一间屋，第三步算出业主每年要补 RM 9,612，这笔税还是要缴。LHDN 第 12/2018 号公共裁决准你扣表里这几项，还有收租费用和换租客的费用；贷款本金和找第一个租客的费用不能扣。完整清单看房产税费指南。

时间点要看清楚。 这里空的那个月在两个租客之间，开销可以扣。第一个租客搬进来之前的开销不能扣，新盘买家在建屋期间付的利息也一样。

多一间出租屋，结果就不同。 裁决准你把几间出租屋当作同一个收入来源，一间的亏损可以抵另一间的租金盈利。上面那间单独算，非居民业主要缴 RM 579.30。假设第二间虚构单位出租亏了 RM 3,000，两间合起来算，就抵掉那 RM 1,931 的应课税租金，当年不用缴租金税。剩下的 RM 1,069 亏损不能拿去扣薪水或生意收入，也不能带到下一年。

我给房东的建议：每年的贷款利息结单、每张维修收据都要留好。这个算例里，利息是最大的一笔扣除。

第五步：卖掉的时候，你留下多少？

卖屋的盈利要缴产业盈利税（RPGT），税率看身份和年数。公民或永久居民：头三年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。不是公民也不是永久居民的卖家：头五年 30%、第 6 年起 10%。完整税率表看 RPGT 指南。

年数从你买进时签约的日期，算到你卖出时签约的日期。新盘从你跟发展商签买卖合约那天起算，不是从交屋起算。

算例（虚构价格）： 向发展商以 RM 600,000 买进，之后以 RM 750,000 卖出。第一步付的买卖合约律师费和转让契印花税，都算买入成本，可以减少盈利。

外国卖家那一栏沿用同一个 RM 600,000 房价，只是示范算法。在吉隆坡，外国人买的单位至少要 RM 1,000,000。

新盘的时间点： 你在 2026 年 1 月签买卖合约，单位最迟 2029 年 1 月要交。一交屋就签卖约，算第 4 年：公民或永久居民 20%，其他卖家 30%。等到第 6 年才卖，税率降到 0% 或 10%。

签卖约后 60 天内，买家要先把一部分屋价直接交给 LHDN：公民或永久居民卖家 3%（RM 750,000 就是 RM 22,500），其他卖家 7%（RM 52,500）。2025 年 1 月 1 日起，卖家也要在签约后 60 天内自己报 RPGT，90 天内缴清应缴的税。

买进和卖出时付的印花税、律师、估价师、中介费用，还有提升单位价值的开销（例如翻新厨房），都能减少盈利。文件要留 7 年。公民或永久居民另可为一间有人住、或已获准入住的房子申请自住屋豁免。每人一生只有一次，选了不能改，留给能省最多税的那一次。

第六步：市场上已经有多少卖不掉的单位？

国家产业资讯中心（NAPIC）会统计「已完工未售」单位：已经拿到完工及合格证书（CCC），而且从该项目或该期第一份买卖合约签署起，超过 9 个月还没卖出。在 NAPIC 的统计里，服务式公寓和 SOHO 归入商业产业，不归住宅。

NAPIC：2026 年上半年，还没卖出的单位

报告里对这些数字的说明：

• 已完工未售住宅比一年前多 23.0%。最大一类是共管公寓和公寓，有 14,160 间，占 42.8%。
• 已完工未售服务式公寓多了 30.7%，其中 71.1% 已经在市场上 6 到 10 年。

怎么看这张表：柔佛还是槟城？ 假设你在两间新的服务式公寓之间选，一间在柔佛，一间在槟城。

这些单位一旦卖出、放租，都会在同一个市场跟你抢租客。所以柔佛那一间，更需要一个让租客选它的理由。在柔佛和吉隆坡，卖不掉的已完工服务式公寓，比所有类型的已完工住宅加起来还多。

也别把整个市场看坏。国行指出，滞销单位只占全部住宅存量的 2.5%（2025 年第四季）。国行也说，到 2025 年底，将近五分之二的滞销产业（包括服务式公寓和 SOHO）已经挂了至少三年，原因包括买不起，以及项目跟地点或目标买家对不上。风险集中在某些类型、某些地方，这张表就是告诉你在哪里。

要查什么：买新的服务式公寓，先问发展商你那一座还有多少间没卖；买二手，先看同一栋楼有多少间在放租、开价多少。放租竞争这么激烈，我会找一个说得出优势的单位：离站更近、格局更好、或者管理费更低。各区比较看哪里值得买、吉隆坡新盘和新山新盘。

第七步：买新盘，法律保障你什么？

按《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》领有执照的项目，必须用标准买卖合约：分层单位用 Schedule H，有地房屋用 Schedule G。对投资人来说，重要的条款有：

依条例第 11(2) 条，持牌发展商在买卖合约签署之前，不准收取任何款项。发展商不付迟交屋赔偿，索偿额不超过 RM 50,000 的，可以到购屋者索偿庭（TTPR）申请。

算例：RM 600,000 的分层单位迟交 90 天。 你在 2026 年 1 月签约，单位最迟 2029 年 1 月要交，结果迟了 90 天。赔偿是 RM 600,000 × 10% ÷ 365 × 90，约 RM 14,795，平均每天约 RM 164。拿来跟第三步的虚构月租比：这段时间收不到的三个月租金是 RM 6,900，赔偿比它多约 RM 7,895。

同一个项目里，不一定每个单位都受这个法令管。以 Branniganz Suites @ Bukit Bintang 为例，办公套房是商业地契、不受法令管，服务套房则是受法令管的商业地契。不受法令管的单位用发展商自己拟的合约，要一条一条看清楚。详见保修期指南、买卖合约指南和交屋指南。

第八步：单位本身怎么挑？

数字算得过来之后，用四样查得到的东西比较单位：

• 实测站距。 用到最近一个站的直线距离，不要用广告上的「几分钟」。走路一定比直线远。
• 地契年限。 永久地契还是租赁地契，地契上写得清清楚楚。租赁地契有固定年数，买之前看清楚还剩多少年。
• 地契类别。 住宅地契和商业地契，DBKL 的门牌税率可能不同，第三步已经算给你看。另外要查项目有没有《房屋发展法令》的执照；没有执照的项目，不用 Schedule H 合约。
• 格局。 房间和浴室要对准你想租给的人；双钥匙（dual-key）格局可以分成两部分出租。

算例：两个吉隆坡项目并排比较

供款按九成（90%）贷款、年利率 4%、35 年计算。

这张表告诉你什么： Stellaris 离站更近、又是永久地契，但属于商业地契，如果被当作服务式公寓评税，DBKL 的税率会比较高。Ren Residence 是住宅地契，预计早大约两年完工，可以早一点收租。两个项目的起价都没有达到外国人在吉隆坡的 RM 1,000,000 门槛，外国买家只能看较大的户型。申请步骤看土地当局同意指南。

新盘还是二手：哪一种适合你？

新盘是买一张图则，按工程进度分期付；二手是买一间建好的屋，看得到、很快能出租。用同一间虚构的 RM 600,000 单位，两种买法比一比：

用虚构数字比等待的代价： 新的分层单位最长可能要等 36 个月才交屋。同一段时间，一间二手屋按虚构月租 RM 2,300、每年空一个月出租，约收 RM 75,900 租金。新盘换来的是较低的律师费和 Schedule H 的保障。有些发展商的配套可以帮你付首期，但每家不同，以当期配套为准。

我的看法： 能等、又想在建屋期间分期付款的投资人，我会先看新盘。需要尽快收租，或想先看清一栋楼管理得怎样才付钱的投资人，我会先看二手。不管哪一种，先查你那一州、那一类型的 NAPIC 数字。

品牌住宅也是投资人会问的一类产品，我和同事在这支影片里讲过。

买二手屋：一开始要准备多少现金

下面把一间二手屋从头到尾买一遍。买家是马来西亚公民，买第二间屋来出租。房价是虚构的整数，只代表一间二手屋，不是任何项目的价钱。

1. 谈好价钱，签买卖合约。 虚构房价 RM 600,000。二手屋没有标准合约格式，付款条件照你和卖家签的合约。
2. 办贷款。 本例用九成贷款 RM 540,000，年利率 4%、35 年，每月供款约 RM 2,391。第一、第二笔仍未还清的房贷，成数由银行定；第三笔起，上限是 70%。
3. 付贷款不包的 10%。 就是 RM 60,000。
4. 付印花税。 转让契印花税 RM 12,000（RM 1,000 + RM 8,000 + RM 3,000）。贷款合约是贷款额的 0.5%，本例是 RM 2,700。
5. 付两份律师费。 买卖合约照第一附表 Table A：RM 7,250。贷款合约照第三附表 Table A：RM 6,650。律师服务要缴 8% 服务税，两份律师费合共 RM 1,112。

代垫费用（例如查册费、注册费）另计，律师会在账单上列明。完整收费表看印花税指南和律师费指南。

外国人买同类房子： 在吉隆坡，房价至少要 RM 1,000,000，并取得土地当局同意，申请费每个地契 RM 50。转让契印花税按房价或市值，以较高者计算，一律 8%：RM 1,000,000 就是 RM 80,000。外国买家能贷几成由银行定；照本文用的九成算，贷款 RM 900,000，贷款不包的 10% 是 RM 100,000。

谁适合买屋投资，谁不适合

适合你，如果：

• 第三步那笔补贴，你的收入撑得了好几年，不必靠租金上涨。虚构例子里是每年约 RM 9,612，五年 RM 48,060。
• 你打算持有超过五年，第 6 年起才卖，RPGT 是 0%（公民或永久居民）或 10%（外国卖家）。
• 加上这笔供款后，你的 DSR 还有空间，而且你清楚这是不是你第三笔未还清的房贷。
• 你不怕亲自打理，准备好自己处理租客和维修，或花钱请人代管。

不适合你，如果：

• 你可能三年内就要卖。照第五步的例子，公民要缴的 30% RPGT 约 RM 35,988。
• 单位空一个月，这笔账就不划算。
• 你要买的服务式公寓，所在市场已经积压好几年的滞销量，而你的单位没有任何突出的地方。
• 这笔钱是你的应急钱。房子不能说卖就卖。
• 你的收入是外币，令吉汇率对你不利的一年，你撑不过去。

常见错误

• 只预算房价和第一期 10%。 转让契印花税、两份律师费、贷款印花税都要另外付；外国人在吉隆坡买 RM 1,000,000 的房子，单是转让契印花税就是 RM 80,000。
• 以为第三间房子也能贷九成。 第三笔未还清的房贷起，上限是 70%。
• 忘了第二份律师费。 贷款合约有自己的收费表：向发展商买、贷款 RM 540,000，律师费 RM 4,322.50。
• 比较持有成本，却不看单位被怎样评税。 DBKL 对住宅建筑收 4%，服务式公寓最高 7%。
• 以为交易完成就能拿到全部屋价。 签卖约后 60 天内，3% 或 7% 就要交给 LHDN。
• 从交屋那天算持有期。 RPGT 从签买卖合约那天算，拿到钥匙不久就卖，可能还是第 4 年。
• 不看还在建的量。 NAPIC 统计，2026 年上半年柔佛另有 10,756 间还在建的服务式公寓没卖出。

官方资料来源

2026 年 10 月 31 日核对：

• LHDN：印花税第一附表指南（第 32(a)、32(aa)、32(ab) 项）
• 1949 年印花税法令，LHDN 整合本（第 27(a)(iii) 项：贷款合约）
• 2023 年律师酬金令，P.U.(A) 207/2023（第一附表：买卖；第二附表：租约；第三附表：贷款文件）
• 国行：2010 年 11 月 3 日房地产市场措施
• 国行：2013 年金融稳定与支付系统报告（35 年上限）
• 国行：参考利率框架，2026 年 3 月 27 日、OPR
• 国行：2025 年下半年金融稳定检讨，家庭部门
• 2013 年分层管理法令（第 757 号法令）（第 12、25 条：偿债基金）
• DBKL：门牌税常见问题
• LHDN：个人所得税简介、税率、税务居民身份
• LHDN 第 12/2018 号公共裁决：产业出租收入
• LHDN：RPGT 税率、出售日和购入日、出售价和购入价、豁免、买家扣留、RPGT 自行评税
• 皇家关税局：服务税常见问题（2024 年 3 月 1 日起 8%）、专业服务指南（律师服务要缴服务税）
• NAPIC：2026 年上半年产业市场状况报告
• 房屋部：2015 年房屋发展（管制与执照）（修订）条例（Schedule G、H）
• 房屋部国家房屋局：执法常见问题（第 11(2) 条条例、保修期、索偿庭上限）
• 联邦直辖区土地局：表格与收费（外国人申请同意，每个地契 RM 50）
• 经济部：外国人购置产业指南（每单位 RM1,000,000）

规定会随每年的预算案调整，贷款条件由各银行自己定。签约前，最终数字请跟律师和银行确认。想用这八步算你正在看的单位，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。