永久地契 vs 租賃地契：實際差在哪裡

永久地契 vs 租賃地契：實際差在哪裡

這個網站上每個專案都標了永久或租賃，買家問我這個問題問得最多。這裡講的是它實際改變什麼 —— 你付的價、你拿到的貸款、你以後怎麼賣、你家人繼承什麼 —— 不講傳說。

1. 永久地契：你想擁有多久就多久

永久地契是沒有期限的擁有權。地和地上的樓是你的，傳給你的繼承人；沒有東西要續，以後也不用向州政府付溢價。

• 繼承簡單。 憑遺囑或遺產管理書轉名。不用續期、不用申請。
• 轉售簡單。 馬來西亞買家向你買永久地契不需要州政府批准。外國買家照樣要，跟任何購買一樣。
• 銀行喜歡。 永久地契不會像租賃那樣隨年期減損抵押價值，所以舊一點的永久地契單位一樣好貸款。

這就是我講的 KL City Centre 新盤 —— CloutHaus、Conlay、Royal Lexis、Jewel by Oxley —— 都把永久地契放前面的原因：在市中心那一帶，它很少見。

2. 租賃地契：你擁有一段固定年期

租賃地契給你一段固定年數 —— 常見是 99 年，有些更短 —— 到期後地歸回州政府，除非延長，溢價由州政府定。

• 價錢比較低。 同一區可比的樓，租賃通常定價低過永久。低多少看地區和剩餘年期；把實際的新盤並排比，不要假設一個百分比。
• 回報可以比較高。 租金不理地契。買價低、租金一樣，回報就高 —— 所以租賃適合要一段固定年期現金流的買家。
• 每次轉讓都要州政府批准。 賣租賃單位要州政府同意，交易多幾個月。外國買家還要多一層外國人購買的批准。
• 年期會跑。 剩餘年期越短，銀行越不願意貸、買家越少，價值跟著走。問你的銀行剩多少年時政策會變，問州土地局延長要多少錢 —— 兩個答案都看州、看年份。

租賃地契不是走開的理由。武吉加里爾和市中心幾個位置最好的新盤就是租賃地契，我在每個專案頁都直接講。

3. 結論

選永久地契：你買來是要留的 —— 自己住、給孩子、或做投資組合的壓艙石。

選租賃地契：你要的是那個地址，價差剛好補上，而且你對什麼時候賣有想法。

4. 外國買家

• 每個州都設外國人最低購買價 —— 吉隆坡 RM 100 萬、雪蘭莪核心區 RM 200 萬，柔佛和檳城又不同。地契類別不改變門檻；我的逐州指南有數字。
• 兩種地契都要州政府批准外國人購買。
• 外國人購買沒有額外印花稅，跟新加坡不同。
• 兩種地契賣出都有產業盈利稅，按持有年期遞減，非公民另有稅率。

我是 Shyan Yee，IQI Realty，REN 46305。同一區一個永久一個租賃的新盤在選的話，WhatsApp 我，我把兩個並排列出真實價錢和管理費。