SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
简易版

持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Alora Residence（USJ / Subang Jaya）

Alora Residence 是 Avaland 在 USJ / Subang Jaya 打造的服务式公寓项目，永久产权，户型 568–1,457 平方尺，1–4 房，预计 2027 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：Alora Residence 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：Avaland
  • 地理位置：USJ / Subang Jaya，Jalan USJ 25, Jalan Makmur, 47650 Subang Jaya, Selangor
  • 产权：永久产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 470,800
  • 房数：1 - 4 房
  • 面积：568 - 1,457 平方尺
  • 物业费：RM 0.35 / 平方尺
  • 交房年份：在建中（2027 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 19 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Alora Residence（USJ / Subang Jaya）外观，第 1/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 2/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 3/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 4/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 5/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 6/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 7/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 8/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 9/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 10/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 11/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 12/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 13/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 14/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 15/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 16/17 张Alora Residence（USJ / Subang Jaya）设施与室内，第 17/17 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A104242
A1(French Balcony)104242
B102832
C92332
GC(Private Garden)92332
D56811
F104232
F(a)(Alternate Layout)104232
H(Convertible to Dual Key)92332

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Alora Residence Type H(Convertible to Dual Key) 户型图，约 923 平方尺，3 房 2 浴Alora Residence Type F 户型图，约 1042 平方尺，3 房 2 浴

Alora Residence：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

价格从 RM 470,800 到 RM 995,800，每尺约 RM 683 起。附近没有成交资料可以对照，只能跟新盘比：

楼盘起价每尺价面积月费（每尺）完工
Alora ResidencesRM 470,800约 RM 683 起568 至 1,457 尺RM 0.35预计 2027 年
Luminar ResidenceRM 356,000约 RM 700549 至 1,389 尺约 RM 0.38目标 2029 年第四季
Bayu Timur ResidencesRM 528,000约 RM 528 至 5591,000 至 1,280 尺约 RM 0.30预计 2029 年 9 月

Alora 的每尺起价比 Luminar 低约 RM 17（按 RM 700 减 RM 683 算），而且预计早约两年完工。Bayu Timur 每尺便宜 RM 124 以上（按 RM 683 减 RM 559 算），单位也更大，但它离轨道交通较远，预计 2029 年才完工。

所以 Alora 比 Bayu Timur 贵的部分，买到的是轻快铁站和早交屋。如果你平时开车、不搭轻快铁，这笔差价对你用处不大，应该去看 Bayu Timur。

每个月要付多少

管理费每尺 RM 0.35，已经包括维修基金。我按「面积 × RM 0.35」算：

  • 568 尺的 1 房：每月约 RM 199
  • 923 尺的 3 房：每月约 RM 323
  • 1,042 尺的 4 房：每月约 RM 365

门牌税和地税另计。

外国人可以买吗

雪兰莪的外国买家最低购买价是 RM 2,000,000，只限分层住宅，并且要土地当局批准。Alora 的价格最高到 RM 995,800，全部低于这个门槛。外国买家如果有兴趣，要先向发展商确认。

这里价钱从 RM 470,800 到 RM 995,800，没有一间到 RM 3,000,000，是留给本地买家的盘。

各州外国人门槛和批准手续一览 →

看房时自己确认这 4 件事

  1. 车位怎么排：C 型和 H 型在 10 至 18 楼是前后排的车位，19 楼以上才是并排。
  2. 单位在哪一座：A 座一层 15 户，有 5 部电梯；B 座一层 10 户，有 4 部电梯。
  3. 有盖走道什么时候建、由谁建，从大堂走到轻快铁站闸口实际几分钟。
  4. 拿尺去样板房（1,042 尺的 F 型和 923 尺的 C 型）量睡房，看放不放得下你要的床和衣柜。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

坐落于 Subang Jaya 的新核心地段，Alora Residences 作为 Avenue25 首阶段项目的最后一栋大楼，将大自然与城市便利有机融合，打造森林灵感的生活方式。这些全新住宅专为满足各种需求而设计，适合多代同堂家庭或精明投资者。项目拥有3层设施配套、下楼即达的零售商铺，并设有300米有遮蓬人行道直达 USJ 21 LRT Station，可轻松连接公路网络与轨道交通，带来无与伦比的出行便利与生活享受。

设施

  • 宠物友善公园
  • 健身房
  • 成人泳池
  • 儿童戏水池
  • 跑步径
  • 多用途礼堂
  • 空中酒廊
  • 祈祷室
  • 派对室
  • 空中酒廊与烧烤

Alora Residence：每个月的开销，一项一项算

以 Alora Residence 的起价单位 RM 470,800 来算，贷九成即 RM 423,720，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 1,876。再看最小的单位（568 平方尺），管理费约 RM 199，已含偿债基金，两项加起来每月约 RM 2,075，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 1,876RM 470,800 的九成、35 年、年利率 4%
管理费RM 199568 平方尺 × RM 0.35
偿债基金已含在管理费里管理费的 10%，法定最低
门牌税一年分两期地方政府：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 2,075供款加管理费

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 423,720 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 129 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 147。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Alora Residence 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.35，偿债基金已经算在里面。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

低于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 568 平方尺算，每月比收中位数的楼少付约 RM 28。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • KJ34 USJ21 — 直线约 420 米・走路约 390 米（约 5 分钟）
  • KJ35 Alam Megah — 直线约 910 米
  • KJ33 Wawasan — 直线约 1.3 公里・走路约 1.5 公里（约 20 分钟）

购物中心

  • Main Place Mall — 直线约 190 米
  • The Place — 直线约 630 米・走路约 820 米（约 11 分钟）
  • The 19 USJ City Mall — 直线约 1.2 公里・走路约 1.3 公里（约 18 分钟）

超市

  • Jaya Grocer — 直线约 160 米
  • 99 Speedmart — 直线约 310 米

学校

  • SAM Singapore Maths Subang USJ — 直线约 420 米
  • Sekolah Rendah Agama USJ 17 — 直线约 630 米
  • Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Tun Tan Siew Sin — 直线约 900 米

医院与诊所

  • Poliklinik Juara Medic — 直线约 730 米
  • Klinik Sri Manja — 直线约 850 米

公园

  • Taman Rekreasi Putra Bistari 2 — 直线约 830 米
  • USJ17 Park — 直线约 880 米

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

  • USJ 21 LRT Station — 0.3km
  • Sultan Abdul Aziz Shah Airport
  • KLIA — 38km
  • LDP
  • ELITE
  • KESAS
  • NPE
  • Federal Highway
  • Main Place Mall — 2km
  • Taipan Business Centre — 4km
  • Bandar Sunway (Sunway Pyramid) — 7.3km
  • Bandar Puteri Puchong — 7.5km
  • SEGI College
  • Taylor's College
  • Monash University
  • Sunway University
  • INTI College
  • Sunway Medical Centre
  • Subang Jaya Medical Centre
  • Pet-Friendly Neighbourhood Park

这个楼盘的评测与指南

  • Trybe Residences 梳邦再也评价：RM 48.68 万起，近 USJ7 轻快铁 — Trybe Residences 登记名 Residensi Meriah，是森那美产业（Sime Darby Property）在梳邦再也 USJ 7、SJ7 Sentral 的永久地契服务式公寓：两栋 39 和 40 层，共 998 户，面积 550 至 920 平方英尺，价格 RM 486,800 至 RM 1,051,380，预计 2031 年完工，离 USJ7 轻快铁站直线约 380 米、走路约 570 米。这篇先给结论，再列核对过的资料、每个户型、按起价算的每月开销、跟附近项目的比较，以及适合谁。
  • Amika Residence 评价：RM 697,800 起，值得买吗？ — Amika Residence 是 Avaland 在 USJ Taipan 的两座永久地契服务式公寓，共 468 户，面积 883 至 1,227 平方英尺，RM 697,800 起。本文整理核对过的资料、周边配套、每月持有成本、和附近新盘的比较，以及适合哪类买家。
  • Loop City @ Puchong 评价：RM 365,610 起，值得买吗？ — Loop City @ Puchong 是 Glomac 在蒲种 Jalan Metro 1/11 的服务式公寓项目，两座共 980 个单位，只有 450 平方英尺一房和 750 平方英尺两房两种户型，价格 RM 365,610 至 RM 612,317（总价）。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、两个户型、每月管理费，以及跟附近新盘的比较。
  • Mosaic USJ 评价：RM 577,000 起，值得买吗？ — Mosaic 是 SCP 在梳邦再也 USJ 1 的永久地契服务式公寓，共 924 户，7 种户型从 557 平方英尺 1 房到 1,509 平方英尺 3 房，价格 RM 577,000 起，最高约 RM 120 万，预计 2029 年完工。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、各户型、管理费，以及适合什么买家。
  • Alora Residences 评价 2026：RM 470,800 起，值得买吗？ — Alora Residences 是 Avaland 在梳邦再也 USJ 25 的 Avenue25 第一期，两座大楼共 770 户，离 USJ 21 轻快铁站直线约 420 米。大部分是 3 房或 4 房，最小是 568 平方英尺的 1 房，RM 470,800 起，预计 2027 年完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Bayu Timur Residences 评价 2026：RM 528,000 起，值得买吗？ — Bayu Timur Residences 是成功置地（Berjaya Land）子公司 Pakar Angsana 在莎阿南 Seksyen 32 的门禁保安共管公寓，8.51 英亩土地上四座大楼共 518 户。每个单位都是三房，1,000 至 1,280 平方英尺，包括双钥匙户型，RM 528,000 起，预计 2029 年 9 月完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Colonial Infinite 评价 2026：办公单位 RM 253,000 起 — Colonial Infinite 是 HCK 在梳邦再也 USJ 1 的 edumetro 推出的 260 个单层（simplex）和复式（duplex）办公套房，就在 KESAS 大道旁，面积 280 至 1,001 平方英尺，RM 253,000 起，预计 2028 年第三季完工。这篇评测是写给投资者和做生意的买家看的：核对过的楼盘资料、周边配套、每种单位、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Luminar Residence 评价 2026：RM 356,000 起，值得买吗？ — Luminar Residence 是梳邦再也 Federal Avenue 的第一期住宅：两座 48 层大楼、751 个服务式公寓单位，就在联邦大道旁，从 549 平方英尺的 1 + 1 房到 1,389 平方英尺的 3 房，RM 356,000 起。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Luminar 对比 Alora Residences：价格、面积，选哪个？ — Luminar Residence 和 Alora Residences 是梳邦再也两个新的服务式公寓项目，直线相距约 5.9 公里。Luminar 在联邦大道旁，RM 356,000 起，目标 2029 年第四季完工；Alora 离 USJ 21 轻快铁站直线约 420 米，RM 470,800 起，预计 2027 年完工。
  • 梳邦再也与莎阿南 2026 新楼盘：价格与完整清单 — 我追踪的梳邦再也、USJ、Subang 2、莎阿南和 Alam Impian 项目共 9 个，从 Colonial Infinite @ edumetro 的 RM 253,000 起，到 Casa D'Arcadia 的 RM 3,235,800 起；目前还没有一个完工，预计在 2027 至 2029 年完工。这篇指南把每个项目的起价、每平方英尺价格、面积、单位数、完工时间和离最近车站的距离放在一起比较，资料已核对，更新于 2026 年 10 月。

相关页面

同区其他楼盘（USJ / Subang Jaya）

对比

收录这个楼盘的清单

我写过的相关文章

全部楼盘 · 地图 · 评测与指南 · 在 PropertyPortal 查看完整户型和价格

按地区浏览

按车站浏览

全部 84 个车站、67 个地区 →

按发展商浏览

按完工年份浏览

买家清单

首页 · 全部楼盘 · 评测与指南 · 地图 · 贷款计算 · 常见问题 · 全部地区、车站与清单

百问百科答疑

Alora Residence 的起价是多少？

Alora Residence 位于 USJ / Subang Jaya，Jalan USJ 25, Jalan Makmur, 47650 Subang Jaya, Selangor，起价 RM 470,800。价格以发展商最新价单为准。

Alora Residence 的发展商是谁？

Alora Residence 由 Avaland 开发。

Alora Residence 有哪些户型和面积？

Alora Residence 的单位面积从 568 到 1,457 平方尺，1 至 4 房。

谁比较适合 Alora Residence？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人、每天搭轨道交通的人（KJ34 USJ21 约 420 米，直线距离）。比较不适合2027 年前就要入住的人。

Alora Residence 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 829 一平方尺；同在 USJ / Subang Jaya 的其他 2 个楼盘中位数约 RM 913，低约 9%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Alora Residence 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2027 年完工。

Alora Residence 离最近的车站多远？

最近的是 KJ34 USJ21，直线距离约 420 米。按 OpenStreetMap 路线走路约 390 米（约 5 分钟）。

买 Alora Residence 之前要先确认什么？

问清楚剩下的单位、车位数目、每月管理费，还有建筑进度和交屋时间。

如何索取 Alora Residence 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

定制置业咨询

联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305）索取 Alora Residence 的官方户型图、价单与贷款方案，并预约私人看房。

WhatsApp 联系 Shyan Yee（+60 17-279 8932）