持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Mosaic（USJ / Subang Jaya）

Q: Mosaic 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2029 年完工。

Mosaic 是 SCP 在 USJ / Subang Jaya 打造的服务式公寓项目，永久产权，户型 557–1,509 平方尺，1–3 房，预计 2029 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：Mosaic 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

开发商：SCP
地理位置：USJ / Subang Jaya，USJ1, USJ / Subang Jaya
产权：永久产权
房产类型：服务式公寓
起始售价：RM 577,000
房数：1 - 3 房
面积：557 - 1,509 平方尺
物业费：RM 0.3 / 平方尺
交房年份：在建中（2029 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

实景视界画廊

精选户型图

Mosaic：每个月的开销，一项一项算

以 Mosaic 的起价单位 RM 577,000 来算，贷九成即 RM 519,300，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 2,299。再看最小的单位（557 平方尺），管理费约 RM 167；偿债基金如果另收，再加约 RM 17，两项加起来每月约 RM 2,483，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目	每月	怎么算
房贷供款	RM 2,299	RM 577,000 的九成、35 年、年利率 4%
管理费	RM 167	557 平方尺 × RM 0.30
偿债基金	另收的话约 RM 17	管理费的 10%，法定最低
门牌税	一年分两期	地方政府：年值 × 税率
地税	一年一次	1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）	RM 2,483	供款、管理费加偿债基金

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)ⁿ ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]。其中 r ＝年利率 ÷ 12，n ＝一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 519,300 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 158 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 180。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,000	4.0%	4.5%	5.0%
35 年	RM 443	RM 473	RM 505
30 年	RM 477	RM 507	RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Mosaic 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.30，报价没讲清楚包不包括偿债基金。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

照报价算，低于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 557 平方尺算，每月比收中位数的楼少付约 RM 56。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

外国买家

雪兰莪给外国买家的门槛是 RM 2,000,000，只限分层产业，这里最贵的单位是 RM 1,200,000，没有一间过线，外国人买不了。

各州外国人门槛和批准手续一览 →

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

SB6 South Quay-USJ1 — 直线约 240 米
SB7 USJ7 — 直线约 650 米・走路约 830 米（约 11 分钟）
KJ31 USJ7 — 直线约 690 米・走路约 830 米（约 11 分钟）

购物中心

The Summit USJ — 直线约 270 米・走路约 510 米（约 7 分钟）
Easyhome Smart Home Life Experience Centre — 直线约 360 米・走路约 760 米（约 10 分钟）
Sunway Geo Avenue — 直线约 1.6 公里

超市

Mydin — 直线约 130 米・走路约 30 米（约 1 分钟）
Giant Hypermarket — 直线约 140 米・走路约 50 米（约 1 分钟）

学校

International Medical College — 直线约 220 米
Sunway International School - Sunway City Kuala Lumpur Campus — 直线约 400 米
Monash University Malaysia — 直线约 710 米

医院与诊所

Klinik Subang Perdana — 直线约 1.6 公里
Poliklinik Ananthan — 直线约 1.6 公里

公园

Laman Sukan MBSJ USJ1 — 直线约 830 米
USJ 6 Park — 直线约 1.2 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

这个楼盘的评测与指南

Amika Residence 评价：RM 697,800 起，值得买吗？ — Amika Residence 是 Avaland 在 USJ Taipan 的两座永久地契服务式公寓，共 468 户，面积 883 至 1,227 平方英尺，RM 697,800 起。本文整理核对过的资料、周边配套、每月持有成本、和附近新盘的比较，以及适合哪类买家。
Loop City @ Puchong 评价：RM 365,610 起，值得买吗？ — Loop City @ Puchong 是 Glomac 在蒲种 Jalan Metro 1/11 的服务式公寓项目，两座共 980 个单位，只有 450 平方英尺一房和 750 平方英尺两房两种户型，价格 RM 365,610 至 RM 612,317（总价）。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、两个户型、每月管理费，以及跟附近新盘的比较。
Mosaic USJ 评价：RM 577,000 起，值得买吗？ — Mosaic 是 SCP 在梳邦再也 USJ 1 的永久地契服务式公寓，共 924 户，7 种户型从 557 平方英尺 1 房到 1,509 平方英尺 3 房，价格 RM 577,000 起，最高约 RM 120 万，预计 2029 年完工。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、各户型、管理费，以及适合什么买家。

按地区浏览

按车站浏览

全部 84 个车站、67 个地区 →

按发展商浏览

按完工年份浏览

买家清单

首页 · 全部楼盘 · 评测与指南 · 地图 · 贷款计算 · 常见问题 · 全部地区、车站与清单

百问百科答疑

Mosaic 的起价是多少？

Mosaic 位于 USJ / Subang Jaya，USJ1, USJ / Subang Jaya，起价 RM 577,000。价格以发展商最新价单为准。

Mosaic 的发展商是谁？

Mosaic 由 SCP 开发。

Mosaic 有哪些户型和面积？

Mosaic 的单位面积从 557 到 1,509 平方尺，1 至 3 房。

谁比较适合 Mosaic？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人、每天搭轨道交通的人（SB6 South Quay-USJ1 约 240 米，直线距离）。比较不适合2029 年前就要入住的人。

Mosaic 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 1,036 一平方尺；同在 USJ / Subang Jaya 的其他 2 个楼盘中位数约 RM 810，高约 28%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Mosaic 是什么地契？什么时候完工？