吉隆坡还是新山买房？2026 价格、外国人规定和供应比较

先说答案

截至 2026 年 10 月，如果你要的是长期持有、将来卖给一大群本地买家，选吉隆坡。如果你有明确理由要靠近新加坡，例如在新加坡上班或家人在那边，而且愿意非常仔细地挑楼，选新山。

外国人最低价两地都是 RM1,000,000。柔佛另外收批准费：成交价的 3% 或 RM30,000，取较高者。印花税和产业盈利税两地一样，因为都是联邦税。

官方数字显示这是两个很不一样的市场。NAPIC 2026 年第二季平均房价：吉隆坡 RM825,282，柔佛 RM489,881。2026 上半年柔佛有 9,946 间已完工未售出的服务式公寓，各州最多。RTS 捷运现在预计 2027 年 2 月开始载客。想按你的预算，看一个吉隆坡和一个新山的选项并排比较，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

吉隆坡和柔佛一览

价格和成交数字来自 NAPIC 2026 上半年报告。NAPIC 把服务式公寓和住宅单位分开算，所以表里分开列。每尺价是把 NAPIC 每平方米的平均价换算出来的。服务式公寓指数只涵盖新山市场，其他柔佛的数字是全州。 想比较这一区哪个适合你，WhatsApp +60 17-279 8932。

价格：官方平均数怎么说

NAPIC 的马来西亚房价指数是官方基准。2026 年第二季（NAPIC 标为初步数字）：

吉隆坡里面，高楼平均价按地区不同：KL Central RM611,069、KL North RM578,009、KL South RM415,242。这份报告没有单独列新山的高楼数字。

差距换成令吉：吉隆坡平均一间房子比柔佛贵 RM335,401（RM825,282 对 RM489,881）。高楼单位差 RM282,927，柔佛平均 RM279,399，大约是吉隆坡 RM562,326 的一半。排屋差得最多：RM497,890，吉隆坡平均价大约是柔佛的两倍。

这些指数变化讲的是过去 12 个月，不是未来 12 个月。

平均价和新盘开价是两回事

很多比较文章跳过这一点。平均价包括所有成交的单位，新的旧的都算；新盘是按自己的条件定价。NAPIC 新山服务式公寓平均价换算约每尺 RM589，而我们资料库里离 RTS 站最近的新盘，开价大约每尺 RM1,100 至 1,600：

吉隆坡好几个市中心新盘也在同一个范围：DIVINE KL City Centre 每尺 RM1,600，CENTRIX 每尺 RM1,600 至 1,850（gross）。所以「新山比较便宜」对平均价成立，但不是每一栋靠站的新楼都便宜。在那里买，你付的是地点的钱；将来转卖时，比较的是周围市场的成交价，不是楼书。

供应：未售出的房子在哪里

NAPIC 2026 上半年的市场状况报告，把「已完工、拿到完工证（CCC），但推出后超过 9 个月仍未卖出」的单位算作滞销。

接下来还有多少要进场，NAPIC 地区报告的数字是：

柔佛是全国已完工未售出服务式公寓最多的州，吉隆坡也不远。NAPIC 南部地区报告引述柔佛州政府的说法（根据 NAPIC 2023 年第三季的资料）：新山未售出的服务式公寓集中在某些地区，不是全州都这样。

怎么用这些数字：州的总数只告诉你风险存在，不告诉你在哪里。不管在哪一边买服务式公寓，下订前先问清楚这栋楼和附近几栋还有多少单位没卖，以及和你同一两年内交屋的有多少。

外国人规定对照

柔佛的批准费是由柔佛土地局通令 2025 年第 3 号调高的，取代 2014 年起的 2% 或 RM20,000，适用于 2025 年 7 月 1 日起盖印的合约。二手房的 3%，按估价局（JPPH）估值和合约价两者中较高的一个计算，最少 RM30,000。这份通令和柔佛土地局现行的收费表都写明：商业地契、低于 RM1,000,000 的服务式公寓或 SOHO，发展商要取得州政府批准才可以卖给外国人，批准费最低 RM50,000。以 RM600,000 的单位来算，3% 只有 RM18,000，所以批准费是 RM50,000。加 RM2,000 申请费，州政府收 RM52,000，比 RM1,000,000 单位的 RM32,000 还多。这条路只限向发展商买，不包括二手，所以以后要卖给外国人，对方要出 RM1,000,000 或以上才能买；卖给马来西亚人就没有这个门槛。这是个案审批，除非发展商拿得出州政府对这个项目的批准，否则还是以 RM1,000,000 来计划。

吉隆坡用经济部的指南。指南列出外国人不准买的只有四类：每单位低于 RM1,000,000、低价和中低价屋、马来保留地上的房产、分给土著的单位。它没有限制房屋类型，所以 RM1,000,000 以上的有地房屋和公寓条件一样；永久居民也算外国人。

例子：外国买家用 RM1,200,000 买一间自住的公寓。在吉隆坡，房价以外的税和政府收费是 8% 印花税 RM96,000，有贷款再加贷款额 0.5%。在柔佛，同样是 RM96,000，另加 3% 批准费 RM36,000 和申请费 RM2,000：同一个价钱，税和政府收费多付 RM38,000。律师费和注册费两地都要另外付。

外国人买 RM100 万的房子要付什么

8% 是住宅的税率。印花税法令经 2025 年财政法令修订后，服务式公寓或 SOHO 只有纯粹作住家用途才算住宅；不然，外国买家付的是 4%。

起价不等于外国人能买的价

两地都有很多项目起价低于 RM1,000,000，只有部分单位过线。看项目之前，先看价格范围的最高价，不是起价：

其他州的门槛看各州外国人最低价。

两地税务一样

印花税。 马来西亚公民或永久居民：首 RM100,000 付 1%，到 RM500,000 付 2%，到 RM1,000,000 付 3%，以上 4%；另加贷款额 0.5%。不是公民也不是永久居民的买家，2026 年 1 月 1 日起住宅转让一律 8%。例子看印花税指南。

产业盈利税（RPGT）。

非公民卖房时，除非卖方在汇款前把较低的税额通知买方，否则买方要扣起成交价的 7%（公民卖家是 3%），在 60 天内交给税务局（LHDN）。算卖房能拿回多少钱时要把这笔算进去。

例子：非公民用 RM1,000,000 买，RM1,200,000 卖，盈利 RM200,000。个人豁免是 RM10,000 或盈利的 10%，取较高者，这里是 RM20,000，扣掉后应课税盈利是 RM180,000。第 4 年卖，税是 30%，即 RM54,000；第 6 年卖是 10%，即 RM18,000（还没扣可扣除的开销）。除非卖方在汇款前把较低的税额通知买方，否则买方扣的是 RM1,200,000 的 7%，即 RM84,000。这里两个税额都低于 RM84,000，卖方及时通知的话，买方可以改交那个较低的数目。交上去的钱会抵卖家的税。吉隆坡和柔佛算法一样。

新加坡 ABSD。 IRAS 写明，计算你名下有几间房子来算 ABSD 时，新加坡以外的住宅全部不算。按 IRAS 规定，柔佛的房子不会让你之后在新加坡买的房子变成「第二间」。

RTS 捷运：官方说了什么

5 分钟是站到站，不是家门到公司。例子：通车后（官方现在的目标是 2027 年 2 月），从离 Bukit Chagar 直线约 0.37 公里的 Aethera Residences 出发，走一小段路，在 Bukit Chagar 过关一次，再坐约 5 分钟。约 0.9 公里外的 GEN RISE，到车站的直线距离是两倍多，车程还是那 5 分钟。RTS 通车进度那篇列出本站涵盖的每个新山项目到 Bukit Chagar 的直线距离。

新柔经济特区和森林城市：是什么，不是什么

• 新柔经济特区（JS-SEZ） 在 2025 年 1 月 6 日签署，1 月 7 日在两国领导人会议上交换。MIDA 的说法是面积约 3,571 平方公里，分九个重点区，包括新山市中心、依斯干达公主城、巴西古当和森林城市（Forest City）；目标是 10 年 100 个项目、20,000 个技术性工作。
• 税务优惠是给公司和员工的。 合格公司享最长 15 年 5% 的特别企业税；合格知识型员工享 10 年 15% 的个人所得税，2025 年 1 月 1 日起。没有给买房者的优惠。
• 森林城市特别金融区 由联邦政府在 2024 年宣布，有自己的配套：知识型员工 15% 所得税、家族办公室零税率、多次入境签证。MM2H 的经济特区类别，只能在森林城市向发展商买新房。这个类别看 MM2H 指南。
• 两个都没有降低外国人门槛。 柔佛 RM1,000,000 的门槛，没有为新柔经济特区、依斯干达、Medini 或森林城市另开例外；MM2H 规定森林城市的最低价照柔佛州政策。

我的看法：特区要带来工作，有工作才有租客，但这要好几年；20,000 个工作是目标，还不是现有的数字。我不把它算进房价。

吉隆坡没有这样一个单一的推动因素。它的需求是本来就有的：总部、政府机关、大学，以及全国最大的一群本地买家。

用真实项目做三个比较

以下价格都是我们项目资料库在 2026 年 10 月 21 日的起价。发展商会调整价目表，下订前拿最新的一份。

1. 大约 RM57 万至 58 万：要面积还是要车站。 Sri Petaling 的 Aster Hill 起价 RM569,000，每尺 RM647 起（gross），单位从 846 平方尺起。新山市中心的 Causewayz Square – Axis 起价 RM580,300，每尺 RM1,536 起（gross），单位从 366 平方尺起。差不多的钱，吉隆坡郊区给你两倍多的面积；新山那间给你的是离 Bukit Chagar 直线约 0.84 公里的位置。两个都不是外国人的选项，因为价格范围都在 RM100 万以下。

2. 大约 RM100 万，外国买家。 DIVINE KL City Centre 起价 RM997,000，每尺 RM1,600，2032 年完工。新山的 Aethera Residences 起价 RM996,200，每尺约 RM1,533，2029 年完工，离 Bukit Chagar 约 0.37 公里。每尺价很接近，差别在别处：Aethera 是永久地契，DIVINE 是租赁地契；Aethera 早三年完工；在柔佛，外国买家还要加至少 RM30,000 的州政府批准费。

3. 入门价位，给马来西亚买家。 旧巴生路的 M Aurora 起价 RM339,000，每尺约 RM610。新山 Kempas 的 M Minori 起价 RM288,000，每尺约 RM505；Taman Pelangi 的 M Grand Minori 起价 RM437,000，每尺约 RM750 至 870。在这个价位，城市里的地点比城市本身更重要：靠近新山市中心的 Taman Pelangi，每尺价比旧巴生路那个项目高，Kempas 则比它低。最后看的是你在哪里上班。

管理费和价格一样重要。 Arden Serviced Residence 每尺 RM0.66，CENTRIX 每尺 RM0.40 加偿债基金 RM0.04，Sungai Besi 的 Ambience Residence 约每尺 RM0.30（未含偿债基金）。1,000 平方尺的单位，每尺 RM0.66 就是每月 RM660，一年 RM7,920。CENTRIX 合计每尺 RM0.44，同样面积每月 RM440，一年少 RM2,640。不管有没有人住，业主都要付。

上面几个新山项目的评价： Aethera Residences 新山评价、Arden Serviced Residence 新山评价、Causewayz Square 新山评价、GEN RISE 新山评价、M Minori Kempas 评价和M Grand Minori Taman Pelangi 评价。其他柔佛楼盘评价：Gen Sphere 评价、富力公主湾第二期新山评价、富力公主湾第三期新山评价、Amberwood 新山拉庆评价、The Asteriaz Kebun Teh 评价、Celestz @ Kebun Teh 评价和Grand Medini 评价。

哪一种人选哪一边

• 你在巴生谷生活和上班。 吉隆坡。买在你会搭的线附近，看项目页上量好的到站距离。
• 你在新加坡上班，几乎天天过关。 新山，离 Bukit Chagar 直线约 1 公里以内。在高峰时间亲自走一次。买一间用今天的通勤方式也住得下去的房子，这样 RTS 再延后，你损失的是耐心，不是钱。
• 你是外国买家，预算 RM100 万以上。 两边都可以。吉隆坡的转卖买家最多；柔佛要多付批准费，而且要认真看大楼周围服务式公寓的供应。
• 你是买来出租的投资者。 想要不靠单一跨境交通的租客群，选吉隆坡。新山只适合你能说出租客是谁的情况：谁会租、从哪里来、收入多少。
• 你要一份留给家人几十年的资产。 先吉隆坡。

决定买新山的话，接着看新山新项目：哪个项目适合哪种买家、新加坡人在新山买房：售价以外的费用和新加坡人在新山买房：完整流程。楼盘都在新山（Johor Bahru）新楼盘，只看永久地契的在新山（Johor Bahru）永久地契的新楼盘。

要考虑的风险

1. 大楼周围的供应。 柔佛 9,946 间已完工未售出的服务式公寓集中在新山某些地区，另外还有 10,756 间在建未售出。吉隆坡的 6,343 和 8,767 也不少。
2. 转卖买家群。 新山主要卖给海外投资者的大楼，下一个买家可能就是和你一样的投资者。吉隆坡的二手买家里，本地家庭比较多。
3. RTS 时间。 目标已经改过一次，从 2026 年 12 月前改到 2027 年 2 月。不要为了一个日期把预算拉到极限。
4. 汇率。 你的房价是用马币定的。如果你赚新币，你的实际成本和将来卖房拿回的钱，都会跟着汇率变。
5. 柔佛的外国人成本。 批准费是成交价 3%，最低 RM30,000，每一宗外国人购买都要付。

官方来源

以上数字在 2026 年 10 月 21 至 22 日对照以下来源核实：

• NAPIC 最新出版物（2026 上半年报告，2026 年 10 月 21 日更新），包括市场状况报告 2026 上半年、马来西亚房价指数报告 2026 第一至二季（初步）、服务式公寓价格指数报告 2026 第一至二季（初步）、中部地区报告 2026 上半年和南部地区报告 2026 上半年
• 柔佛土地局：外国人购买房产
• 柔佛土地局通令 2025 年第 3 号（2025 年 6 月 13 日发出，2025 年 7 月 1 日生效）
• 柔佛土地局收费表（Maklumat Bayaran）
• 联邦土地局 JKPTG：通令 2024 年第 6 号（2024 年 12 月 30 日），附经济部房产购买指南（2022 年 7 月 13 日生效）
• 税务局 LHDN：产业盈利税税率和买方扣留款项
• 2025 年财政法令（Akta 874）第 26 条（住宅定义），以及税务局印花税指南，2026 年 6 月 30 日第 32(aa)、32(ab) 项
• 财政部：2026 年预算案税务措施（外国人买住宅 8% 印花税）
• 新加坡陆路交通管理局联合文告，2026 年 10 月 2 日
• 新加坡交通部，2025 年 6 月 30 日
• MIDA：新柔经济特区（2025 年 1 月 7 日）
• 新加坡经济发展局 EDB：JS-SEZ（2025 年 1 月 6 日签署）
• 财政部：新柔经济特区优惠配套
• MIDA：森林城市优惠（2024 年 12 月 2 日）
• 新加坡税务局 IRAS：额外买家印花税)

价目表会变；以上项目数字是 2026 年 10 月 21 日的资料。想看一个吉隆坡和一个新山的选项并排比较，连同真实价格、管理费和距离，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。