Celestz @ Kebun Teh 评价：RM 543,800 起，值得买吗？

一句话回答：Celestz @ Kebun Teh 适合谁？

Celestz 适合想在新山成熟地区买一间实在、中等面积住家的买家，而不是关卡旁边的大楼。三组户型包括 581 平方英尺的 1 + 1 房、753 平方英尺三浴的两房，以及 915 平方英尺的三房，RM 543,800 起，两个较大户型配 2 个车位。KSL City Mall 直线约 770 米，Holiday Plaza 约 480 米。每天搭 RTS 通勤的人不太适合，因为 Bukit Chagar 直线约 2.5 公里（发展商表示提供接驳巴士）；想住小社区的买家也要留意，这里每层约 25 户。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句话： 这是在新山成熟地区自住的中型单位，RM 543,800 起，商场、超市、学校和诊所都在直线约一公里内；不适合每天搭 RTS 去新加坡的人。

住进去会怎样： Parkson 直线约 350 米，Holiday Plaza 约 480 米，学校约 600 至 700 米，日常采购和接送都近。单栋平均每层 25 户，735 户只有 7 部客梯，上学和上班时段可能要等电梯，建议到现场看。Bukit Chagar RTS 站直线约 2.5 公里，要靠接驳巴士、开车或叫车。管理费每平方英尺 RM 0.51，已含偿债基金，A 型每月约 RM 296，C 型约 RM 467。

适合谁、不适合谁： 两个成年人合住、或父母常来住的夫妻，我会先看 B 型：753 平方英尺，2 房 3 浴，2 个车位。有孩子的家庭选 915 平方英尺的 C 型三房。不适合每天经 RTS 通勤的人，不适合偏好每层户数少的人，也不适合订房前一定要有确认完工年份的人。

打算住多久： 完工年份还没确认，建筑期是 APDL 后 52 个月，所以我会当长期自住来买，不适合短期买卖。买之前一定要跟约 100 米外的 The Asteriaz 比较：同一发展商、管理费率一样、最大面积都是 915 平方英尺，但它起价较低（560 平方英尺 RM 474,900 起），也给出了 2029 年完工。

看房时要自己确认： C 型四个变化款各朝哪个方向、早上的阳光怎样；接驳巴士承诺提供多久、交给管理机构后由谁付费；商业产权的地税和门牌税怎么算；拿同样面积的单位，跟 The Asteriaz 的价单并排比。

• 适合： 想日常所需就在附近的自住业主；看重每间卧室有自己浴室的合住者或大家庭；B 型和 C 型适合有两辆车的家庭。
• 请三思： 每天经 RTS 通勤；偏好每层户数较少；或订房前一定要有确认的完工年份。

楼盘资料（已核对，2026 年 10 月更新）

发展商是谁？

项目公司是 EXSIM Kebun Teh Sdn Bhd，属于 EXSIM，隔壁地段的 The Asteriaz 也是它的项目。发展商以星空为主题包装 Celestz，设施名称也沿用这个主题：Starlight Pool、Starlight Lounge、Starlight Arcade 和 Starlight Pavilion。主题以外，发展商强调的是实际的东西：专用包裹室、20 个电动车充电位、两层的健身设施，以及往返 CIQ 和 RTS 接驳点的接驳巴士。请问清楚接驳服务承诺提供多久，以及大楼交给管理机构后由谁付费。

Celestz @ Kebun Teh 附近有什么？

以下距离从项目坐标按直线计算，实际步行或开车一定更远。

发展商另外列出的购物地点有 Mid Valley Southkey、Plaza Pelangi、SKS City Mall、Komtar JBCC、Johor Bahru City Square 和 R&F Shopping Mall；医疗有 Columbia Asia 医院、KPJ Puteri 专科医院、KPJ Johor 专科医院和苏丹娜阿米娜医院；教育有宽柔中学、宽柔一、二、三小、Tun Fatimah 学校和 City University Malaysia；休闲有 Johor Golf & Country Club、柔佛动物园和 Zaharah 植物园。列出的道路有 Tebrau 大道、东部疏散大道（EDL）、Jalan Tun Abdul Razak 和新山东海岸大道。

怎么看这个地点。 Kebun Teh 介于市中心和 Larkin 之间，开车去两边都不远。日常所需都很近：Parkson 约 350 米，商场约 770 米，学校 600 至 700 米，Hutan Bandar 城市公园约 1.1 公里，都是直线距离。去新加坡通勤是弱项。Bukit Chagar 约 2.5 公里，你要靠接驳巴士、自己开车或叫车去 RTS 和关卡。如果你的一周主要在新山而不是新加坡，这一点就没那么重要。

哪个 Celestz 户型适合你？

我会怎么选。 家庭的话，C 型是明显的选择：三房配 2 个车位，在价单的上端。它有四个变化款，请问清楚哪些单位朝哪个方向，因为在每层约 25 户的大楼里，同样面积的两个单位，景观和早晨的阳光可能差很多。两口子或两人合住，我会最认真看 B 型。多一间浴室会占掉一些面积，但早上不用排队，每间卧室也有真正的私隐。A 型是入场单位，那个小房间可以做书房、婴儿房或帮佣的床位。

用价格范围的最高价除以最大面积，每平方英尺约 RM 972，入门单位约 RM 936，所以整栋楼的每尺价只是小幅上升。

每月持有成本是多少？

管理费每月每平方英尺 RM 0.51，已含偿债基金：

这跟隔壁 The Asteriaz 的每尺费率相同，高于直线约 1.4 公里外 Amberwood Resort Residences 约每平方英尺 RM 0.36 的报价。地税和门牌税另计；商业产权的话，请问发展商会怎么计算。管理费指南讲解了管理费和偿债基金各付什么。如果你申请贷款，贷款合约的印花税为贷款额的 0.5%。

跟附近项目比较每尺价

以下每尺价是起价除以最小面积，仅作粗略参考。距离是从 Celestz 起算的直线距离。

怎么解读。 真正要比的是约 100 米外的 The Asteriaz。两者都是租赁地契、同一发展商，最大面积相同，管理费率也一样。The Asteriaz 起价较低，560 平方英尺 RM 474,900 起，Celestz 则是 581 平方英尺的入门价；The Asteriaz 也给出 2029 年完工，Celestz 还没有确认年份。Celestz 是较新的项目，它换来的是每间卧室配浴室的 B 型、星空主题的设施层，以及一张可以挑单位的新价单。放到更大的范围，按粗算每尺价 Celestz 高于 Amberwood 和 M Grand Minori，远低于靠近关卡的大楼，例如 Arden 和 GEN RISE。

设施

地面层，发展商列出宏伟入口和落客区、大堂和大堂休息区、五个店铺、包裹室、信件室、外卖取餐区、幼儿园（tadika）、祈祷室、监控室和管理处，另有访客车位和 20 个电动车位。设施层有 Starlight Pool、儿童用的 Little Starlight Pool 和游乐场、日光浴平台、按摩池、半场篮球场、户外健身区、脚底按摩步道、Starlight BBQ 和 Starlight Pavilion，以及阅读花园。室内有健身房、可打匹克球和羽毛球的多功能厅、共享办公空间、阅读室，以及 Starlight Lounge 和 Starlight Arcade。

外卖取餐区和包裹室是小细节，但一栋 735 户的大楼真的需要，可以让送货员不进电梯大堂。

外国买家

外国买家在过户前需要获得州政府当局的批准，柔佛州也自行规定外国买家的最低价格。订房前请先查清这类商业产权目前的门槛，并记得审批需要时间，要配合买卖合约里的期限。我们的外国买家指南说明了去哪里查。

优点与缺点（我的看法）

如何参观 Celestz @ Kebun Teh

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932 索取价单、平面图和预约参观。完整规格请看 Celestz @ Kebun Teh 项目页。