持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

The Asteriaz（Johor Bahru）

Q: The Asteriaz 是什么地契？什么时候完工？

租赁地契。预计 2029 年完工。

The Asteriaz 是 Exsim 在 Johor Bahru 打造的服务式公寓项目，租赁产权，户型 560–915 平方尺，1–3 房，预计 2029 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：The Asteriaz 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

开发商：Exsim
地理位置：Johor Bahru，Kebun Teh, JB, Johor Bahru
产权：租赁产权
房产类型：服务式公寓
起始售价：RM 474,900
房数：1 - 3 房
面积：560 - 915 平方尺
物业费：RM 0.51 / 平方尺
交房年份：全新推介（2029 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 12 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

户型与面积

户型	建筑面积（平方尺）	房	浴室
A	560	1+1	1
B1(With Balcony)	915	3	2
B2(Without Balcony)	915	3	2

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

The Asteriaz Type B1(With Balcony) 户型图，约 915 平方尺，3 房 2 浴

The Asteriaz Type B2(Without Balcony) 户型图，约 915 平方尺，3 房 2 浴

关于这个楼盘

坐落在 Johor Bahru 宁静的 Kebun Teh 社区，这项全新项目融合了现代设计与永恒之美。精心打造的 1+1房与 3房服务式公寓，带来非凡的居住体验。沉浸于星空主题之中，尽享从月亮主题景观到观星草坪的独特景致。感受花园的宁静、共享办公空间的便利，以及社区空间的交流互动。在无边际泳池中放松身心，俯瞰迷人景致，享受静谧氛围。在 The Asteriaz @ Kebun Teh 体验城市生活与自然宁静的完美平衡。

设施

幼儿园
管理处
祈祷室
电梯大堂
零售
泳池
儿童戏水池
健身房
游戏室
卡拉 OK 室
半场篮球场
多用途礼堂
阅读室
空中烧烤区
香草园

The Asteriaz：每个月的开销，一项一项算

以 The Asteriaz 的起价单位 RM 474,900 来算，贷九成即 RM 427,410，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 1,892。再看最小的单位（560 平方尺），管理费约 RM 286，已含偿债基金，两项加起来每月约 RM 2,178，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目	每月	怎么算
房贷供款	RM 1,892	RM 474,900 的九成、35 年、年利率 4%
管理费	RM 286	560 平方尺 × RM 0.51
偿债基金	已含在管理费里	管理费的 10%，法定最低
门牌税	一年分两期	地方政府：年值 × 税率
地税	一年一次	1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）	RM 2,178	供款加管理费

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)ⁿ ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]。其中 r ＝年利率 ÷ 12，n ＝一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 427,410 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 130 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 148。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,000	4.0%	4.5%	5.0%
35 年	RM 443	RM 473	RM 505
30 年	RM 477	RM 507	RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

The Asteriaz 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.51，偿债基金已经算在里面。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

高于本站 107 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 560 平方尺算，每月比收中位数的楼多付约 RM 62。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

外国买家

柔佛给外国买家的门槛是 RM 1,000,000，这里最贵的单位是 RM 769,900，没有一间照一般门槛过线。不到 RM 1,000,000 的单位另有一条路：这里卖的是商业地契服务式公寓，经州政府批准，外国人可以直接跟发展商买，征费最少 RM 50,000，每张地契另付 RM 2,000 申请费；二手转售不能走这条路。每一宗都要州政府批准。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 在新山买房的手续 →

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

Bukit Chagar — 直线约 2.4 公里
Johor Bahru Sentral — 直线约 2.8 公里

购物中心

Holiday Plaza — 直线约 520 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）
KSL City Mall — 直线约 770 米・走路约 1.7 公里（约 22 分钟）
DNP Plaza — 直线约 870 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）

超市

Parkson — 直线约 400 米
99 Speedmart — 直线约 430 米・走路约 620 米（约 8 分钟）

学校

Sekolah Kebangsaan Larkin Satu & Dua — 直线约 610 米
Sekolah Kebangsaan Angkatan Tentera — 直线约 700 米
Sekolah Jenis Kebangsaan (C) Foon Yew 3 — 直线约 740 米

医院与诊所

LAFAVIO — 直线约 460 米
Klinik Theesan — 直线约 510 米

公园

Hutan Bandar MBJB — 直线约 1.1 公里
Taman Merdeka — 直线约 2.4 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

Putra Specialist Hospital — 1.4km
KPJ Puteri Specialist Hospital — 1.9km
Columbia Asia Hospital - Tebrau — 2.5km
Maria Hospital — 4.2km
Holiday Plaza — 1.7km
KSL City — 2.3km
Plaza DNP — 1.6km
Plaza Pelangi — 2km
Johor Bahru City Square — 3.8km
Mid Valley SouthKey — 5.5km
Sri Utama Schools Johor Bahru — 0.9km
Sekolah Jenis Kebangsaan (C) Foon Yew 1 — 1.1km
City University Malaysia - Johor Bahru Campus — 1.5km
Monash University — 4.3km
RTS Link Bukit Chagar Station
CIQ
Larkin Bus Terminal

这个楼盘的评测与指南

Amberwood 新山拉庆评价：RM 390,000 起，值得买吗？ — Amberwood Resort Residences 由 Affluent Crafts Sdn Bhd 开发，位于新山拉庆（Larkin）Jalan Suria Muafakat Utama，两座 26 层大楼建在 3.49 英亩土地上，共 824 户，面积 560 至 872 平方英尺，价格 RM 390,000 至 RM 696,000，预计 2029 年完工。这篇评测列出核对过的资料、三种户型、度假风设施清单、持有成本、跟其他新山项目的比较，以及适合谁。
Celestz @ Kebun Teh 评价：RM 543,800 起，值得买吗？ — Celestz @ Kebun Teh 是 EXSIM 在新山 Jalan Kebun Teh 的单栋 44 层大楼，共 735 户，三组户型从 581 到 915 平方英尺，RM 543,800 起（毛价每平方英尺约 RM 936 起）。这篇评测列出核对过的资料、周边配套、每个户型、管理费、跟隔壁 The Asteriaz 的比较，以及适合什么买家。
新山新项目：哪个项目适合哪种买家 — 把我们涵盖的新山项目并排比较，按适合的买家类型分组。列出所报价格范围、地契、完工年份、面积，以及到 RTS Link 新山站武吉查卡（Bukit Chagar）的直线距离。也标出哪些项目有标价达到或超过 RM 1,000,000 的单位（全国外国买家指南的底线），让新加坡人知道在哪些项目要先确认柔佛目前的数字。
M Grand Minori Taman Pelangi 评价：RM 437,000 起 — M Grand Minori 是 Mah Sing Group 在新山 Taman Pelangi、Jalan Sri Pelangi 与 Jalan Kuning 交界的项目，两座 59 层大楼共 1,733 户永久地契单位，从 403 平方英尺 studio 到 835 平方英尺三房，RM 437,000 起。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、每种户型和每月管理费、跟新山其他新盘的比较，以及适合谁。
M Minori Kempas 评价：户型、位置与适合谁 — M Minori 是 Mah Sing 在新山 Kempas、Jalan Dato' Onn 旁 6.9 英亩地上的项目，三座 25 和 26 层大楼共 1,526 户永久地契单位，八种户型从 570 到 880 平方英尺，预计 2027 年第四季完工。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、每种户型、跟姐妹盘 M Grand Minori 的分别，以及适合谁。
新加坡人在新山买房：售价以外的费用 — 新加坡人在新山买房，售价之外还有好几笔费用。最大的一笔是 2026 年 1 月 1 日起非公民要付的 8% 转让印花税，由买家支付。另外还有按 2023 年收费表计算的律师费（受《房屋发展法令》管的新房收 65% 或 50%）、贷款额 0.5% 的贷款印花税、售价 3% 或 RM 30,000（以较高者为准）的州政府批准征费、交屋后的管理费，以及卖房时的产业盈利税。这篇用一间 RM 1,000,000 的房子逐项计算。
The Asteriaz Kebun Teh 评价：RM 474,900 起，值得买吗？ — The Asteriaz 是 Exsim 在新山 Jalan Kebun Teh 的一座 42 层大楼，共 848 户服务式公寓，只有两种面积：560 平方英尺 1 + 1 房和 915 平方英尺 3 房，RM 474,900 起。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、两种户型、每月管理费、跟隔壁姐妹盘 Celestz 及附近新盘的比较，以及适合哪类买家。

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百问百科答疑

The Asteriaz 的起价是多少？

The Asteriaz 位于 Johor Bahru，Kebun Teh, JB, Johor Bahru，起价 RM 474,900。价格以发展商最新价单为准。

The Asteriaz 的发展商是谁？

The Asteriaz 由 Exsim 开发。

The Asteriaz 有哪些户型和面积？

The Asteriaz 的单位面积从 560 到 915 平方尺，1 至 3 房。

The Asteriaz 适合谁买？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人。比较不适合每天靠轨道交通通勤、不想开车的人、2029 年前就要入住的人。

The Asteriaz 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 848 一平方尺；同在 Johor Bahru 的其他 10 个楼盘中位数约 RM 1,462，低约 42%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

The Asteriaz 是什么地契？什么时候完工？