新加坡人在新山买房：完整流程

先说答案

新加坡人在新山买房，身份是外国买家。柔佛把所有非马来西亚公民的个人都视为"外国利益"，新加坡人没有另外的通道。

这带来三个实际影响。第一，买房需要柔佛州政府批准。第二，柔佛有自己的外国买家最低价格；全国指南的门槛是 RM 100 万，但订房前必须向柔佛土地局（PTG Johor）或律师确认柔佛目前的数字。第三，2026 年 1 月 1 日起买入的住宅，转让印花税是售价或市值（以较高者为准）的 8%，由你这个买家支付。

其余流程和一般马来西亚买房差不多：选项目、订房、请律师、签买卖合约（SPA）、办贷款、按进度付款、拿钥匙。多出来的功夫集中在前面：付钱之前先确认资格。

这是我们"新加坡人在新山买房"四篇系列的第 1 篇。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

在柔佛，谁算外国买家

柔佛土地局一向把外国利益定义为任何非马来西亚公民的个人。新加坡公民和新加坡永久居民都属于这一类，跟你在柔佛有没有亲戚无关。

法律依据是《国家土地法典》。第 433B 条规定，非公民只有在州政府批准后才能取得土地。在柔佛，这个机关就是柔佛州政府，通过州土地局办理。

法律之上还有政策。首相署经济策划单位从 2014 年 3 月 1 日起更新了房产收购指南，外国利益收购的最低价值是 RM 100 万。2019 年的国会书面答复确认，申请仍然受各州（包括柔佛）自己的管辖。简单说：全国数字是底线和参考，最后由州政府决定。

我们在这里不写柔佛的最低价格，因为查不到可核实的现行官方数字。旧文章或销售聊天里看到的数字可能已经过时，请要求对方以书面提供最新数字。

第 1 步：带着外国买家规则去挑项目

先挑适合自己的项目，再用法规筛一遍。

• 价格。 标价低于全国 RM 100 万底线的单位，可能不开放给你。先确认柔佛的数字，再看单位价格。我们的新山新项目按买家类型分标出了哪些项目有标价达到或超过 RM 1,000,000 的单位。
• 配额。 新项目只能在获批的外国买家配额内卖给外国人。问销售团队：项目有没有外国买家批准？配额还有没有？
• 房产类型。 某些类型可能限制外国买家。问清楚你看中的单位类型是否开放。
• 地契。 新山有永久地契，也有租赁地契。实际差别可看永久地契与租赁地契。

如果你打算每天往返新加坡，RTS 轻快铁很重要。请看RTS Link 通车进度，里面只写新加坡陆路交通管理局说过的话，限定词全部保留。

第 2 步：订房之前先确认资格

这是最多人跳过的一步，请放在最前面。

问三个问题，并要求书面答复：

1. 柔佛目前对这种房产类型的外国买家最低价格是多少？
2. 这个项目有没有外国买家批准？配额还开放吗？
3. 我需要哪些批准、哪些费用，由谁去申请？

第二个问题可以问发展商。第一和第三个问题要问柔佛土地局，或熟悉柔佛产业过户的律师。柔佛的旧通告允许申请人自己申请，或通过律师申请。从新加坡来买的人大多请律师，因为表格、土地局跟进和买卖合约是一起进行的。

订金多少、什么时候付、退款条件，各发展商不同，我们查不到统一的上限规定。付钱前先读订房表格，问清楚如果批准不下来，钱怎么处理。

第 3 步：委任马来西亚律师

你需要在马来西亚执业的律师。新房项目的发展商通常有指定律师负责买卖合约，你一般也可以委任自己的律师代表你，很多外国买家都这样做。

律师帮你做的事：

• 解释买卖合约，包括交屋期限和保修期。
• 办理或指导你办理柔佛的外国收购批准。
• 如果你贷款，处理贷款文件。
• 代你缴付印花税，等地契可以过户时办理过户登记。

律师费按《2023 年律师酬金令》计算：首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之后的 RM 700 万收 1%，买卖合约和贷款合约分开计算。详细可看律师费指南。本系列的费用篇把所有费用放在同一页。

第 4 步：签买卖合约

新房项目的买卖合约采用房屋发展的法定格式，里面写明价格、付款阶段、交屋期限和保修期。这些核心条款一般改不了。你要检查的是：

• 单位、楼层、面积和停车位与销售时说的一致。
• 价格和订房表格一致。
• 写明交屋（空屋交付）日期。
• 与外国买家批准有关的条件写得清楚。

这些条款的意思，可看交屋 VP 和保修期 DLP。

如果你不能到新山签，律师会告诉你怎样在新加坡签。有些文件需要见证人。如果要别人代你办事，就要用授权书。

第 5 步：需要时办授权书

根据《1949 年授权书法令》，在马来西亚境外签署的授权书必须经过认证，例如由公证人、宣誓官、法官、推事或马来西亚领事官员认证，然后把核证副本存放在高庭登记处，才能生效使用。

授权书由律师起草，律师会告诉你由谁签，并确认土地局是否接受用于你的交易。不要用网上下载的范本。

第 6 步：需要贷款就办贷款

国家银行的外汇政策（见其非居民常见问题）允许非居民借令吉购买不动产，单纯买地除外。但这不代表任何银行一定会借给你。

每间银行对外国借款人都有自己的规定。一般做法是要求收入证明、信用记录，并为房产估价。能借多少取决于银行政策和估价。申请前先看贷款成数和外国买家房贷指南。

尽早申请。很多买卖合约给的贷款期限不长，外国买家批准又会多花时间。如果批下来的贷款比预期少，差额要自己出。

第 7 步：把钱汇过来

根据国家银行的外汇政策，非居民可以投资令吉资产，包括马来西亚的房产。非居民需要外部账户（External Account）才能收令吉款项。

大部分买家是按账单分阶段，从新加坡汇到律师或发展商的户口。每一笔汇款记录都要保存好，以后卖房把钱汇回去时，清楚的记录很有用。第一次汇款前先向银行确认最新通告，因为日常执行是银行负责。

第 8 步：缴印花税

一般买房会碰到两种印花税：

8% 适用于纯作住家用途的独立屋、公寓、组屋、服务式公寓和 SOHO，来自《2025 年财政法令》，适用于 2026 年 1 月 1 日起的买卖。马来西亚买家的税率可参考印花税指南。

新房项目的转让印花税在过户文件准备好时缴付。问律师你的项目大概什么时候。从第一天就把这笔钱算进预算。

第 9 步：建造期间按进度付款

在建房子是随着建筑进度分阶段付款，各阶段可看分期付款表。如果有贷款，你先付自己那部分，之后的阶段大多由银行支付。

这段时间要留意：

• 发展商每个阶段的付款通知。准时付，避免迟付利息。
• 完工日期有没有变。交屋期限写在买卖合约里，如果延误，律师可以说明你的权利。
• 汇率变化。如果你的收入是新元，付款却是令吉，就要留意。

第 10 步：交屋拿钥匙

交屋时你拿到钥匙，保修期开始。仔细验屋，在买卖合约规定的期限内以书面报告缺陷。如果你住在新加坡，可以请在新山信得过的人帮你验，或配合交屋日期安排行程。

管理费从交屋开始算。新山各项目报的费率不同，通常按建筑面积每平方尺计算。本系列的费用篇列出了我们涵盖的新山项目所报的费率，也可看管理费与偿债基金。

以后：卖房时

以后可以卖。对新加坡卖家来说，有两点要注意。

产业盈利税（RPGT）。 根据内陆税收局目前的税率页，非公民在五年内出售，盈利的 30% 要缴税；第六年起是 10%。详见 RPGT 指南。

把钱带回家。 国家银行的政策允许非居民把出售所得汇出，条件是以外币汇出，兑换由银行处理。

如果买方也是外国买家，对方同样可能需要批准，这会影响卖房所需时间。

简单清单

常见错误

没确认最低价就订房。 如果单位低于柔佛对该房产类型的数字，交易可能卡住。先确认。

以为 RM 100 万就是柔佛的数字。 那是全国指南的底线，柔佛用自己的指南。请询问最新数字。

以为新加坡永久居民等同马来西亚人。 不是。不是马来西亚公民的新加坡永久居民，一样是外国利益。

贷款拖到最后才办。 外国借款人要准备的文件更多，订房时就开始。

忘了 8%。 RM 1,000,000 的房子，8% 转让印花税就是在售价以外多 RM 80,000。一开始就放进预算。

本系列下一篇

第 2 篇讲 RTS Link 通车进度以及它对选房的意义。第 3 篇列出售价以外的费用。第 4 篇把新山新项目按买家类型分组。