SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
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持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Gen Sphere（Johor Bahru）

Gen Sphere 是 Majestic Gen Sdn Bhd 在 Johor Bahru 打造的服务式公寓项目，永久产权，户型 459–755 平方尺，1–3 房，预计 2029 年完工。查看户型图与周边配套，或联系持牌房产经纪 Shyan Yee 预约看房。

我的完整评测：Gen Sphere 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：Majestic Gen Sdn Bhd
  • 地理位置：Johor Bahru，Jalan Serampang, Taman Sri Tebrau, Johor Bahru
  • 产权：永久产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 609,000
  • 房数：1 - 3 房
  • 面积：459 - 755 平方尺
  • 物业费：RM 0.35 / 平方尺
  • 交房年份：全新推介（2029 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 18 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Gen Sphere（Johor Bahru）外观，第 1/3 张Gen Sphere（Johor Bahru）设施与室内，第 2/3 张Gen Sphere（Johor Bahru）设施与室内，第 3/3 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A / A145912
B / B1551––
C / C165232
D75532
E(Duplex)70012

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Gen Sphere Type A / A1 户型图，约 459 平方尺，1 房 2 浴Gen Sphere Type B / B1 户型图，约 551 平方尺Gen Sphere Type C / C1 户型图，约 652 平方尺，3 房 2 浴Gen Sphere Type E(Duplex) 户型图，约 700 平方尺，1 房 2 浴Gen Sphere Type D 户型图，约 755 平方尺，3 房 2 浴

关于这个楼盘

由 Majestic Gen 开发的 GEN SPHERE 是一座位于 Johor Bahru 中心的永久地契服务式公寓，坐拥优越地理位置，步行即可抵达 JB Sentral 以及即将启用的 Bukit Chagar RTS Station。这座50层高的独栋建筑共提供996个单位，备有多元化的格局设计，包括双钥匙及复式单位选择，面积介于459至755尺。项目属于 HDA 商业地契，在4个楼层设有丰富的休闲生活设施，并具备卓越的交通便利性，无论是自住还是看好 Johor Bahru 与 Singapore 交通连系升级的投资者，皆为理想之选。

楼盘亮点

  • 永久地契
  • 步行可达 JB Sentral（约 440 米）及 Bukit Chagar 新柔捷运（RTS Link）站（距离 JB Sentral 约 260 米）
  • 拟建直接连接至现有通往 JB Sentral 的连接桥
  • 公寓楼下设有零售便利设施
  • 策略性地点，出入便利
  • 所有单位皆可选灵活的双钥匙格局设计
  • 4 层设施，共 8 个主题区
  • 适合自住、出租或作度假屋
  • 葱郁的绿色景观
  • 多层保安

设施

  • 室内活动
  • 祈祷室
  • 管理与维修处
  • 健身房
  • 匹克球 / 羽毛球

Gen Sphere：每个月的开销，一项一项算

以 Gen Sphere 的起价单位 RM 609,000 来算，贷九成即 RM 548,100，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 2,427。管理费、门牌税和地税另外再加。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 2,427RM 609,000 的九成、35 年、年利率 4%
门牌税一年分两期地方政府：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 2,427只算供款

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 548,100 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 167 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 190。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

外国买家

柔佛给外国买家的门槛是 RM 1,000,000。Gen Sphere 从 RM 609,000 到 RM 1,120,000，RM 1,000,000 或以上的单位照一般门槛就能买。每一宗都要州政府批准。不到 RM 1,000,000 的单位另有一条路：这里卖的是商业地契服务式公寓，经州政府批准，外国人可以直接跟发展商买，征费最少 RM 50,000，每张地契另付 RM 2,000 申请费；二手转售不能走这条路。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 在新山买房的手续 →

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • Johor Bahru Sentral — 直线约 430 米・走路约 720 米（约 10 分钟）
  • Bukit Chagar — 直线约 880 米・走路约 1.1 公里（约 15 分钟）
  • Woodlands Train Checkpoint — 直线约 1.8 公里

购物中心

  • Johor Bahru City Square — 直线约 430 米・走路约 930 米（约 12 分钟）
  • Gallaria@Kotaraya — 直线约 550 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）
  • Komtar JBCC — 直线约 650 米・走路约 880 米（约 12 分钟）

超市

  • Jaya Grocer — 直线约 250 米・走路约 400 米（约 5 分钟）
  • KNN Supermarket — 直线约 490 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）

学校

  • Unitar International University — 直线约 700 米
  • Open University Malaysia — 直线约 890 米
  • SK Ayer Molek — 直线约 1.1 公里

医院与诊所

  • Klinik Dr. Mahmud JB — 直线约 660 米
  • KPJ Medical Suites — 直线约 860 米

公园

  • Serene Park Community Park — 直线约 1.3 公里
  • Taman Istana Besar — 直线约 1.3 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

  • Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System (RTS) Link
  • Bukit Chagar RTS Link Station — approx. 260m from JB Sentral
  • JB Sentral — approx. 440m walking distance
  • Johor Bahru City Square
  • KSL City Mall
  • Larkin Sentral
  • Eastern Dispersal Link (EDL)
  • North-South Highway
  • Tebrau Highway
  • Skudai Highway

这个楼盘的评测与指南

  • Coronade Twins 新山评价：RM 45 万起，离 RTS 直线约 370 米 — Coronade Twins 是新山市中心 Coronation Square 里的双子住宅楼。北座 T7 有 539 个永久地契单位，从 280 到 1,230 平方英尺，价单由 RM 450,000 到 RM 1,808,000，预计 2030 年完工；到 Bukit Chagar RTS 站直线约 370 米，到 JB Sentral 约 380 米。这篇先给结论，再列核对过的资料、四种户型、按起价算的每月开销、跟周边几栋的比较，以及签约前要谈妥的事。
  • Aethera Residences 新山评价：Bukit Chagar 旁的永久地契大楼 — Aethera Residences 是 UOA Group 在新山市中心 Jalan Tun Abdul Razak 1/1 的 52 层永久地契大楼，共 786 户，十种户型从 650 到 2,547 平方英尺，预计 2029 年完工。这篇评测列出核对过的资料、周边配套、每个户型、管理费、跟长堤附近其他大楼的比较，以及适合什么买家。
  • Causewayz Square 新山评价：Axis、Brixton 还是 Dover？ — Causewayz Square 是 EXSIM 在新山市中心 7.75 英亩永久地契地段上的发展项目，分三座住宅楼出售：Axis（单间和双钥匙单位），以及 Brixton 和 Dover（一至三房）。这篇评测把三座楼并排比较，列出步行范围内的配套、各个户型、每月管理费，以及跟附近新山项目比较的定价。
  • GEN RISE 新山评价：RM 563,000 起，值得买吗？ — GEN RISE 是新山市中心 Jalan Tenteram 的一座 47 层永久地契大楼，共 732 户，离 JB Sentral 直线约 490 米、离 Bukit Chagar RTS Link 站直线约 900 米，RM 563,000 起。这篇评测整理核对过的资料、从 497 到 1,930 平方英尺少见的宽户型跨度、车位规则、跟 JB Sentral 周边新盘的比较，以及适合谁。
  • Gen Sphere 评价：RM 609,000 起，值得买吗？ — Gen Sphere 是 Majestic Gen 在新山市中心的永久地契服务式公寓，一座 50 层大楼共 996 户，离 JB Sentral 直线约 430 米，1 至 3 房户型 459 至 755 平方英尺，有双钥匙和复式设计，RM 609,000 起。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、各户型、设施，以及适合什么买家。
  • Grand Medini 评价：已完工，RM 392,000 起，值得买吗？ — Grand Medini 位于依斯干达公主城 Medini 的 Jalan Medini Utara 8，三栋大楼共 672 户，2018 年完工，有套房、一房、两房、三房和双钥匙户型，面积 474 至 1,119 平方英尺，RM 392,000 起。这篇评测列出核对过的资料、周边配套、每个户型、每月持有成本，以及适合什么买家。
  • 新山新项目：哪个项目适合哪种买家 — 把我们涵盖的新山项目并排比较，按适合的买家类型分组。列出所报价格范围、地契、完工年份、面积，以及到 RTS Link 新山站武吉查卡（Bukit Chagar）的直线距离。也标出哪些项目有标价达到或超过 RM 1,000,000 的单位（全国外国买家指南的底线），让新加坡人知道在哪些项目要先确认柔佛目前的数字。
  • 富力公主湾第二期新山评价：已完工的长堤旁住家 — 富力公主湾第二期是富力在新山 Jalan Tanjung Puteri 滨海综合发展项目中已经完工的部分，紧邻新柔长堤：8.9 英亩土地上的 50 层大楼共 3,724 户，从 468 平方英尺的单间到 1,471 平方英尺的四房，RM 690,000 起。这篇评测讲清楚买已完工单位实际意味着什么，各个户型、每月持有成本、跟周边新项目的比较，以及适合哪类买家。
  • 富力公主湾第三期新山评价：RM 430,000 起 — 富力公主湾第三期以"卡萨国际"（New Casa Suites）推出，是富力在新山丹绒布特里永久地契海滨项目中仍在施工的一期。11.44 英亩土地上有五座 30 至 56 层的大楼，共 4,385 户，从 313 平方英尺的单间到 3,979 平方英尺的顶楼单位，RM 430,000 起，预计 2029 年完工。这篇评测讲楼盘资料、跨度很大的户型、容易让买家吃亏的车位规定、持有成本、周边新项目，以及每一类单位适合谁。
  • 新山—兀兰 RTS Link 通车进度：买房人要知道的事 — 马来西亚交通部和新加坡陆路交通管理局在 2026 年 10 月 2 日的联合文告中表示，RTS Link 载客服务现在预计 2027 年 2 月开始，前提是取得独立安全认证和最后的监管批准。这篇整理官方说过什么、没说过什么，以及比较新山房子时怎样用车站位置来判断，附各项目到武吉查卡（Bukit Chagar）的直线距离。
  • 新加坡人在新山买房：完整流程 — 在柔佛，新加坡人被视为外国买家。这代表需要柔佛州政府批准、要符合柔佛 RM 1,000,000 的最低价格、缴付州政府批准征费，而且 2026 年 1 月 1 日起买入的住宅要付 8% 外国买家印花税。这篇从挑选项目到拿钥匙逐步讲清楚，也列出付任何钱之前要和发展商、律师谈定的事项。

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百问百科答疑

Gen Sphere 的起价是多少？

Gen Sphere 位于 Johor Bahru，Jalan Serampang, Taman Sri Tebrau, Johor Bahru，起价 RM 609,000。价格以发展商最新价单为准。

Gen Sphere 的发展商是谁？

Gen Sphere 由 Majestic Gen Sdn Bhd 开发。

Gen Sphere 有哪些户型和面积？

Gen Sphere 的单位面积从 459 到 755 平方尺，1 至 3 房。

谁比较适合 Gen Sphere？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人、每天搭轨道交通的人（Johor Bahru Sentral 约 430 米，直线距离）。比较不适合2029 年前就要入住的人。

Gen Sphere 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 1,327 一平方尺；同在 Johor Bahru 的其他 10 个楼盘中位数约 RM 1,462，低约 9%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Gen Sphere 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2029 年完工。

Gen Sphere 离最近的车站多远？

最近的是 Johor Bahru Sentral，直线距离约 430 米。按 OpenStreetMap 路线走路约 720 米（约 10 分钟）。

买 Gen Sphere 之前要先确认什么？

问清楚剩下的单位、车位数目、每月管理费，还有建筑进度和交屋时间。

如何索取 Gen Sphere 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

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