一句话回答：Gen Sphere 适合谁？
Gen Sphere 适合想在新山市中心买一间小巧永久地契单位的人：JB Sentral 和 City Square 直线都约 430 米，即将启用的 Bukit Chagar RTS Link 站约 900 米内。单位面积 459 至 755 平方英尺，每个单位都可以做成双钥匙。想要大面积家庭住宅，或要求每个单位一定有车位的买家，就不太适合。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。
我的看法
一句话： 你买的是位置，不是空间：JB Sentral 直线约 430 米，单位只有 459 至 755 平方英尺，尺价 RM 1,250 至 RM 1,392。
住进去会怎样： Jaya Grocer 直线约 250 米，City Square 约 430 米，日常可以不靠车。Bukit Chagar RTS Link 站约 880 米，实际走路更远。一座楼 996 户，每层 25 至 28 户、8 部电梯，繁忙时段可能要等电梯，建议问清楚电梯分配。资料里的公园都在 1.3 公里以外。
适合谁、不适合谁： 适合在市中心上班、想要一间好打理的永久地契单位的单身或夫妻；每个单位都可做双钥匙，也适合想让成年子女或长辈有自己出入口的人。不适合需要宽敞家庭住宅的人：3 房只有 652 和 755 平方英尺。买 A 型又需要车位的人也不适合，12 至 30 楼的 A 型没有车位。
打算住多久： 我会当作住几年的市中心单位，而不是一辈子的家。单身业主我会先看 551 平方英尺的 B 型：比 A 型多约 90 平方英尺，有书房角落，也配车位。预计 2029 年完工，签约后要等合约里的 54 个月。
看房时要自己确认： 管理费确定了没有、偿债基金是否另计；你看中的单位有没有车位；发展商计划连接通往 JB Sentral 天桥的进度；3 房户型每间房的实际大小，C 型比 D 型少约 100 平方英尺。
- 适合： 想住在新山市中心、不一定要靠车的人；想在 JB Sentral 附近买一间小巧、好打理的永久地契单位的买家。
- 要三思： 想要宽敞家庭住宅、买 A 型又需要车位，或想先确定管理费才下订的人。
楼盘资料（已核对，2026 年 10 月更新）
| 项目 | 资料 |
|---|---|
| 发展商 | Majestic Gen Sdn Bhd |
| 销售中心 | 23 & 25, Jalan Serampang, Taman Sri Tebrau, 80050 Johor Bahru |
| 地契 | 永久地契 |
| 地契类别 | 受《房屋发展法令》管制的商业地契 |
| 占地 | 1.42 英亩 |
| 楼栋 | 1 座 50 层 |
| 户数 | 996 户，每层 25 至 28 户 |
| 电梯 | 8 部 |
| 密度 | 每英亩约 700 户（996 户 / 1.42 英亩） |
| 面积 | 459 至 755 平方英尺 |
| 户型 | 1 房、1 房加书房、3 房和 1 房复式，全部 2 浴；所有单位都有双钥匙设计 |
| 车位 | 每户 1 个；12 至 30 楼 A 型及 31-13 号单位没有 |
| 价格 | RM 550,000 至 RM 1,000,000 |
| 尺价 | RM 1,250 至 RM 1,392 |
| 管理费 | 待定 |
| 工程 | 2025 年 6 月开工；合约交屋期 54 个月 |
| 完工 | 预计 2029 年 |
| 其他 | GreenRE 认证；电动车充电位 |
Gen Sphere 附近有什么？
以下都是直线距离。
| 类别 | 地点 | 距离 |
|---|---|---|
| 火车站 | Johor Bahru Sentral | 约 430 米 |
| 火车站 | JB Sentral 巴士总站 | 约 440 米 |
| 火车站 | Bukit Chagar（RTS Link，即将启用） | 约 880 米 |
| 购物中心 | Johor Bahru City Square | 约 430 米 |
| 购物中心 | Galleria@Kotaraya | 约 550 米 |
| 购物中心 | Komtar JBCC | 约 650 米 |
| 超市 | Jaya Grocer | 约 250 米 |
| 超市 | KNN Supermarket | 约 490 米 |
| 学校 | Unitar International University | 约 700 米 |
| 学校 | Open University Malaysia | 约 890 米 |
| 学校 | SK Ayer Molek | 约 1.09 公里 |
| 医院和诊所 | Klinik Dr. Mahmud JB | 约 660 米 |
| 医院和诊所 | KPJ Medical Suites | 约 860 米 |
| 公园 | Serene Park Community Park | 约 1.32 公里 |
| 公园 | Taman Istana Besar | 约 1.34 公里 |
发展商也列出 KSL City Mall、Larkin Sentral、东部疏散大道（EDL）、南北大道、Tebrau 大道和 Skudai 大道。直线距离比实际走路短，决定前最好亲自走一趟去 JB Sentral 的路线。
哪个户型适合你？
| 户型 | 面积 | 格局 | 适合谁（我的看法） |
|---|---|---|---|
| A / A1 | 459 平方英尺 | 1 房 2 浴 | 在市中心上班的单身业主 |
| B / B1 | 551 平方英尺 | 1 房加书房，2 浴 | 在家工作的人 |
| E（复式） | 700 平方英尺 | 1 房 2 浴，分两层 | 想把起居和睡房分开楼层的人 |
| C / C1 | 652 平方英尺 | 3 房 2 浴 | 需要房间数的小家庭 |
| D | 755 平方英尺 | 3 房 2 浴 | 想要楼里最大空间的家庭 |
怎么选。 单身业主可以看 B 型：比 A 型多约 90 平方英尺，有一个像样的书房角落，而且配车位，12 至 30 楼的 A 型就没有。家庭的话，755 平方英尺的 D 型是唯一超过 700 平方英尺的 3 房；C 型 652 平方英尺同样塞进 3 房，少了约 100 平方英尺，看平面图时要仔细核对每间房的大小。
每月持有成本多少？
管理费目前还没确定。订房前请先问最新数字，以及偿债基金是否另计。地税和门牌税另算。
和附近新项目比较
| 项目 | 起价 | 尺价 | 面积 | 户数 | 管理费 | 完工 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 550,000 | RM 1,250 至 1,392 | 459 至 755 平方英尺 | 996 | 待定 | 预计 2029 | 永久 |
| GEN RISE | RM 563,000 | 未公布 | 497 至 1,930 平方英尺 | 732 | 待定 | 2028 | 永久 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | 未公布 | 366 至 592 平方英尺 | 908 | RM 0.36 psf（待定） | 2030 | 永久 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 430,000 | 未公布 | 314 至 1,556 平方英尺 | 4,385 | RM 0.42 psf（含偿债基金） | 2027 | 永久 |
| M Grand Minori | RM 300,000 | 未公布 | 403 至 835 平方英尺 | 1,733 | RM 0.40 psf（不含偿债基金） | 2030 | 永久 |
五个项目都是永久地契。Gen Sphere 的起价和 GEN RISE、Axis 差不多，但 GEN RISE 的最大户型大很多，Axis 的单位则比 Gen Sphere 更小。Princess Cove Phase 3 和 M Grand Minori 起价较低，规模也大得多。比较时请看你报到的单位的面积、车位和预计完工时间，不要只看起价。
设施
设施分布在 4 个楼层、8 个主题区。泳池区有游泳池、儿童戏水池、SPA 池、凉亭（Cabana）、池畔露台、泳池平台和户外休息区，另有桑拿和健身房。户外有凉亭、烧烤露台、平台、瑜伽平台、跑步道、脚底按摩步道、户外健身区、人造草坪、儿童游乐场、篮球场、溜冰区，以及匹克球和羽毛球场。室内有工作舱、共享办公空间、可办私人活动的休闲厅、娱乐游戏区、设有剧场舞台的多功能室、室内活动区、托儿室和祈祷室。项目有多层保安系统、绿化景观、电动车充电位，并获 GreenRE 认证。
优点与缺点（我的看法）
| 优点 | 缺点 |
|---|---|
| 永久地契，位于新山市中心 | 尺价 RM 1,250 至 1,392 |
| JB Sentral 直线约 430 米，Bukit Chagar RTS 站直线约 880 米 | 一座楼 996 户，每层 25 至 28 户 |
| 所有单位都有双钥匙设计 | 面积偏小，3 房只有 652 和 755 平方英尺 |
| 4 层设施，GreenRE 认证 | 管理费未定；部分 A 型单位没有车位 |
怎样看 Gen Sphere
WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932，索取价单、平面图，并预约到 Jalan Serampang 的销售中心参观。完整规格请看 Gen Sphere 项目页。
常见问题
Gen Sphere 在哪里？
在新山市中心。JB Sentral 和 Johor Bahru City Square 直线都约 430 米。销售中心在 Taman Sri Tebrau 的 23 & 25, Jalan Serampang。
Gen Sphere 价格多少？
RM 550,000 至 RM 1,000,000，每平方英尺 RM 1,250 至 RM 1,392。请索取你想要的户型和楼层的最新价单。
有哪些面积和户型？
A / A1 型 459 平方英尺 1 房；B / B1 型 551 平方英尺 1 房加书房；C / C1 型 652 平方英尺 3 房；D 型 755 平方英尺 3 房；E 型是 700 平方英尺 1 房复式。每种都有 2 间浴室。
单位是双钥匙设计吗？
是。所有单位都提供双钥匙格局设计。
一共有多少单位？
一座 50 层大楼共 996 户，每层 25 至 28 户，配 8 部电梯。
Gen Sphere 是永久地契还是租赁地契？
永久地契，属于受《房屋发展法令》管制的商业地契。发展商是 Majestic Gen Sdn Bhd。
什么时候完工？
2025 年 6 月开工，买卖合约交屋期 54 个月，预计 2029 年完工。
管理费多少？
目前还没确定，订房前请先问最新数字。
每个单位都有车位吗？
所有户型都配 1 个车位，只有 12 至 30 楼的 A 型单位和 31-13 号单位没有车位。
离 RTS 捷运站多远？
即将启用的新山—新加坡 RTS Link 新山站 Bukit Chagar 直线约 880 米。项目也计划直接连接现有通往 JB Sentral 的天桥。
Gen Sphere 值得买吗？
适合想在新山市中心买小面积永久地契单位、走路就到 JB Sentral、靠近即将启用的 Bukit Chagar RTS 站的买家。如果你需要大空间的家庭住宅、每个单位都要有车位，或想先确定管理费才下订，就要三思。
作者
文中提到的楼盘
- Gen Sphere — Johor Bahru, Freehold, 起价 RM 550,000
- GEN RISE — Johor Bahru, Freehold, 起价 RM 563,000
- Axis, Causewayz Square — Johor Bahru, Freehold, 起价 RM 580,300
- Princess Cove RNF Phase 3 — Johor Bahru, Freehold, 起价 RM 430,000
- M Grand Minori — Johor Bahru, Freehold, 起价 RM 300,000
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