一句話回答：Gen Sphere 適合誰？
Gen Sphere 適合想在新山市中心買一間小巧永久地契單位的人：JB Sentral 和 City Square 直線都約 430 米，即將啟用的 Bukit Chagar RTS Link 站約 900 米內。單位面積 459 至 755 平方英尺，每個單位都可以做成雙鑰匙。想要大面積家庭住宅，或要求每個單位一定有車位的買家，就不太適合。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。
我的看法
一句話： 你買的是位置，不是空間：JB Sentral 直線約 430 米，單位只有 459 至 755 平方英尺，尺價 RM 1,250 至 RM 1,392。
住進去會怎樣： Jaya Grocer 直線約 250 米，City Square 約 430 米，日常可以不靠車。Bukit Chagar RTS Link 站約 880 米，實際走路更遠。一座樓 996 戶，每層 25 至 28 戶、8 部電梯，繁忙時段可能要等電梯，建議問清楚電梯分配。資料裡的公園都在 1.3 公里以外。
適合誰、不適合誰： 適合在市中心上班、想要一間好打理的永久地契單位的單身或夫妻；每個單位都可做雙鑰匙，也適合想讓成年子女或長輩有自己出入口的人。不適合需要寬敞家庭住宅的人：3 房只有 652 和 755 平方英尺。買 A 型又需要車位的人也不適合，12 至 30 樓的 A 型沒有車位。
打算住多久： 我會當作住幾年的市中心單位，而不是一輩子的家。單身業主我會先看 551 平方英尺的 B 型：比 A 型多約 90 平方英尺，有書房角落，也配車位。預計 2029 年完工，簽約後要等合約裡的 54 個月。
看房時要自己確認： 管理費確定了沒有、償債基金是否另計；你看中的單位有沒有車位；發展商計劃連線通往 JB Sentral 天橋的進度；3 房戶型每間房的實際大小，C 型比 D 型少約 100 平方英尺。
- 適合： 想住在新山市中心、不一定要靠車的人；想在 JB Sentral 附近買一間小巧、好打理的永久地契單位的買家。
- 要三思： 想要寬敞家庭住宅、買 A 型又需要車位，或想先確定管理費才下訂的人。
樓盤資料（已核對，2026 年 10 月更新）
| 專案 | 資料 |
|---|---|
| 發展商 | Majestic Gen Sdn Bhd |
| 銷售中心 | 23 & 25, Jalan Serampang, Taman Sri Tebrau, 80050 Johor Bahru |
| 地契 | 永久地契 |
| 地契類別 | 受《房屋發展法令》管制的商業地契 |
| 佔地 | 1.42 英畝 |
| 樓棟 | 1 座 50 層 |
| 戶數 | 996 戶，每層 25 至 28 戶 |
| 電梯 | 8 部 |
| 密度 | 每英畝約 700 戶（996 戶 / 1.42 英畝） |
| 面積 | 459 至 755 平方英尺 |
| 戶型 | 1 房、1 房加書房、3 房和 1 房複式，全部 2 浴；所有單位都有雙鑰匙設計 |
| 車位 | 每戶 1 個；12 至 30 樓 A 型及 31-13 號單位沒有 |
| 價格 | RM 550,000 至 RM 1,000,000 |
| 尺價 | RM 1,250 至 RM 1,392 |
| 管理費 | 待定 |
| 工程 | 2025 年 6 月開工；合約交屋期 54 個月 |
| 完工 | 預計 2029 年 |
| 其他 | GreenRE 認證；電動車充電位 |
Gen Sphere 附近有什麼？
以下都是直線距離。
| 類別 | 地點 | 距離 |
|---|---|---|
| 火車站 | Johor Bahru Sentral | 約 430 米 |
| 火車站 | JB Sentral 巴士總站 | 約 440 米 |
| 火車站 | Bukit Chagar（RTS Link，即將啟用） | 約 880 米 |
| 購物中心 | Johor Bahru City Square | 約 430 米 |
| 購物中心 | Galleria@Kotaraya | 約 550 米 |
| 購物中心 | Komtar JBCC | 約 650 米 |
| 超市 | Jaya Grocer | 約 250 米 |
| 超市 | KNN Supermarket | 約 490 米 |
| 學校 | Unitar International University | 約 700 米 |
| 學校 | Open University Malaysia | 約 890 米 |
| 學校 | SK Ayer Molek | 約 1.09 公里 |
| 醫院和診所 | Klinik Dr. Mahmud JB | 約 660 米 |
| 醫院和診所 | KPJ Medical Suites | 約 860 米 |
| 公園 | Serene Park Community Park | 約 1.32 公里 |
| 公園 | Taman Istana Besar | 約 1.34 公里 |
發展商也列出 KSL City Mall、Larkin Sentral、東部疏散大道（EDL）、南北大道、Tebrau 大道和 Skudai 大道。直線距離比實際走路短，決定前最好親自走一趟去 JB Sentral 的路線。
哪個戶型適合你？
| 戶型 | 面積 | 格局 | 適合誰（我的看法） |
|---|---|---|---|
| A / A1 | 459 平方英尺 | 1 房 2 浴 | 在市中心上班的單身業主 |
| B / B1 | 551 平方英尺 | 1 房加書房，2 浴 | 在家工作的人 |
| E（複式） | 700 平方英尺 | 1 房 2 浴，分兩層 | 想把起居和睡房分開樓層的人 |
| C / C1 | 652 平方英尺 | 3 房 2 浴 | 需要房間數的小家庭 |
| D | 755 平方英尺 | 3 房 2 浴 | 想要樓裡最大空間的家庭 |
怎麼選。 單身業主可以看 B 型：比 A 型多約 90 平方英尺，有一個像樣的書房角落，而且配車位，12 至 30 樓的 A 型就沒有。家庭的話，755 平方英尺的 D 型是唯一超過 700 平方英尺的 3 房；C 型 652 平方英尺同樣塞進 3 房，少了約 100 平方英尺，看平面圖時要仔細核對每間房的大小。
每月持有成本多少？
管理費目前還沒確定。訂房前請先問最新數字，以及償債基金是否另計。地稅和門牌稅另算。
和附近新專案比較
| 專案 | 起價 | 尺價 | 面積 | 戶數 | 管理費 | 完工 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 550,000 | RM 1,250 至 1,392 | 459 至 755 平方英尺 | 996 | 待定 | 預計 2029 | 永久 |
| GEN RISE | RM 563,000 | 未公佈 | 497 至 1,930 平方英尺 | 732 | 待定 | 2028 | 永久 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | 未公佈 | 366 至 592 平方英尺 | 908 | RM 0.36 psf（待定） | 2030 | 永久 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 430,000 | 未公佈 | 314 至 1,556 平方英尺 | 4,385 | RM 0.42 psf（含償債基金） | 2027 | 永久 |
| M Grand Minori | RM 300,000 | 未公佈 | 403 至 835 平方英尺 | 1,733 | RM 0.40 psf（不含償債基金） | 2030 | 永久 |
五個專案都是永久地契。Gen Sphere 的起價和 GEN RISE、Axis 差不多，但 GEN RISE 的最大戶型大很多，Axis 的單位則比 Gen Sphere 更小。Princess Cove Phase 3 和 M Grand Minori 起價較低，規模也大得多。比較時請看你報到的單位的面積、車位和預計完工時間，不要只看起價。
設施
設施分佈在 4 個樓層、8 個主題區。泳池區有游泳池、兒童戲水池、SPA 池、涼亭（Cabana）、池畔露臺、泳池平臺和戶外休息區，另有桑拿和健身房。戶外有涼亭、燒烤露臺、平臺、瑜伽平臺、跑步道、腳底按摩步道、戶外健身區、人造草坪、兒童遊樂場、籃球場、溜冰區，以及匹克球和羽毛球場。室內有工作艙、共享辦公空間、可辦私人活動的休閒廳、娛樂遊戲區、設有劇場舞臺的多功能室、室內活動區、托兒室和祈禱室。專案有多層保安系統、綠化景觀、電動車充電位，並獲 GreenRE 認證。
優點與缺點（我的看法）
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 永久地契，位於新山市中心 | 尺價 RM 1,250 至 1,392 |
| JB Sentral 直線約 430 米，Bukit Chagar RTS 站直線約 880 米 | 一座樓 996 戶，每層 25 至 28 戶 |
| 所有單位都有雙鑰匙設計 | 面積偏小，3 房只有 652 和 755 平方英尺 |
| 4 層設施，GreenRE 認證 | 管理費未定；部分 A 型單位沒有車位 |
怎樣看 Gen Sphere
WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932，索取價單、平面圖，並預約到 Jalan Serampang 的銷售中心參觀。完整規格請看 Gen Sphere 專案頁。
常見問題
Gen Sphere 在哪裡？
在新山市中心。JB Sentral 和 Johor Bahru City Square 直線都約 430 米。銷售中心在 Taman Sri Tebrau 的 23 & 25, Jalan Serampang。
Gen Sphere 價格多少？
RM 550,000 至 RM 1,000,000，每平方英尺 RM 1,250 至 RM 1,392。請索取你想要的戶型和樓層的最新價單。
有哪些面積和戶型？
A / A1 型 459 平方英尺 1 房；B / B1 型 551 平方英尺 1 房加書房；C / C1 型 652 平方英尺 3 房；D 型 755 平方英尺 3 房；E 型是 700 平方英尺 1 房複式。每種都有 2 間浴室。
單位是雙鑰匙設計嗎？
是。所有單位都提供雙鑰匙格局設計。
一共有多少單位？
一座 50 層大樓共 996 戶，每層 25 至 28 戶，配 8 部電梯。
Gen Sphere 是永久地契還是租賃地契？
永久地契，屬於受《房屋發展法令》管制的商業地契。發展商是 Majestic Gen Sdn Bhd。
什麼時候完工？
2025 年 6 月開工，買賣合約交屋期 54 個月，預計 2029 年完工。
管理費多少？
目前還沒確定，訂房前請先問最新數字。
每個單位都有車位嗎？
所有戶型都配 1 個車位，只有 12 至 30 樓的 A 型單位和 31-13 號單位沒有車位。
離 RTS 捷運站多遠？
即將啟用的新山—新加坡 RTS Link 新山站 Bukit Chagar 直線約 880 米。專案也計劃直接連線現有通往 JB Sentral 的天橋。
Gen Sphere 值得買嗎？
適合想在新山市中心買小面積永久地契單位、走路就到 JB Sentral、靠近即將啟用的 Bukit Chagar RTS 站的買家。如果你需要大空間的家庭住宅、每個單位都要有車位，或想先確定管理費才下訂，就要三思。
作者
文中提到的樓盤
- Gen Sphere — Johor Bahru, Freehold, 起價 RM 550,000
- GEN RISE — Johor Bahru, Freehold, 起價 RM 563,000
- Axis, Causewayz Square — Johor Bahru, Freehold, 起價 RM 580,300
- Princess Cove RNF Phase 3 — Johor Bahru, Freehold, 起價 RM 430,000
- M Grand Minori — Johor Bahru, Freehold, 起價 RM 300,000
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