Coronade Twins 新山评价：RM 45 万起，离 RTS 直线约 370 米

一句话回答：Coronade Twins 适合谁？

Coronade Twins 适合想让 RTS 站在直线约 370 米内、又想用最少的钱入场的人。Bukit Chagar RTS 站直线约 370 米，JB Sentral 约 380 米，入门单位 RM 450,000。它还有一款家庭户型：1,230 平方英尺、3+1 房、4 间浴室；一样靠近 Bukit Chagar 的 Aethera，四浴户型要 2,358 平方英尺起。不太适合的是买小单位的外国人，以及想先把车位和最终管理费弄清楚才下决定的人。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句话： 新山市中心靠近 RTS 站的项目里门槛最低的一个，上面还有一款真正的家庭户型；代价是偏高的估计管理费，还有车位、偿债基金两件事没讲清楚。

住进去会怎样： 你住在 Coronation Square 这个综合发展项目里，发展商列出商场、Menara Bank Rakyat 和一间即将开业的保健中心，都在大楼约 100 米内。Komtar JBCC 直线约 180 米、Marks & Spencer 约 220 米、KPJ Medical Suites 约 90 米，日常采买走路就到。停车场在裙楼 3A 至 12 楼。每层 20 户，电梯 5 部加 1 部；全楼 539 户摊下来，每部主电梯约 108 户，比 GEN RISE 的 122 户松一点。

适合谁、不适合谁： 适合在新加坡上班、不想开车、打算等大楼建好后天天搭 RTS 的马来西亚人；也适合想在车站附近有四间浴室的家庭。不适合想买 280 或 511 平方英尺的外国人：这个价位，柔佛 RM 50,000 的最低征费就吃掉房价约 11%。外国人要买，就看 1,230 平方英尺的 D 型，它过得了 RM 1,000,000。

打算住多久： 2030 年完工，比 RTS 预计通车晚约三年。C 型和 D 型我会当自住、长期持有的房子看。小单位出租要跟很多现成单位竞争：按 NAPIC 统计，2026 年头六个月，柔佛有 9,946 间盖好了还没卖掉的服务式公寓，全国第一。真要出租小单位，想像中的租客是每天过关去新加坡上班、要住近车站的单身族；开租金时要记得，他能挑的开放式单位很多。第一次在车站附近买自住房，我会先看 705 平方英尺的 C 型：2+1 房、两间浴室。

看房时要自己确认： 你那一户有几个车位，要写在纸上；每尺 RM 0.60 有没有包括偿债基金；T7 挂在 TEDUH 哪个项目、哪张准证下卖，合约上的号码对不对得上；两座有盖天桥到你交屋时是否都已开通；从 Coronation Square 走到 Bukit Chagar，亲自走一次。

• 适合： 想 Bukit Chagar 和 JB Sentral 都在约 400 米内的 RTS 通勤族；想用最低门槛住到车站附近的马来西亚买家；要 3+1 房、四间浴室的家庭；挑 1,230 平方英尺 D 型的外国买家。
• 请三思： 你是外国人、想买 280 或 511 平方英尺；你要先确定车位才肯挑单位；或每尺超过 RM 0.50 的管理费会压到你的每月预算。

楼盘资料（已核对，2026 年 10 月更新）

发展商是谁？

Coronade Properties Sdn Bhd 是 Coronation Square 的发展商，双子楼就在这个 Jalan Ibrahim 的综合项目里。发展商把整个广场定位在依布拉欣国际商业区（IIBD）内，称它是「城中城」。T7 是两栋中的北座。

截至 2026 年 10 月 30 日，房屋部公开的 TEDUH 系统在 Coronade Properties 名下只列出一个项目：20258-1「Coronation Square Menara 3」，广告与销售准证有效到 2027 年 5 月 31 日；用 Coronade Twins 或 T7 去搜，什么都没有。所以付钱之前，请发展商讲明 T7 是在 TEDUH 哪个项目、哪张准证下卖的，再核对合约上的号码是不是一样。

Coronade Twins 附近有什么？

以下距离从项目坐标按直线计算，实际步行或开车一定更远。

照发展商的说法，Coronation Square 有带顶的行人天桥，一条通 JB Sentral，一条通 Bukit Chagar；要问清楚到你交屋时两条是否都已开通。它列出的附近地点还有 Maria 医院、Beverly Wilshire 医疗中心，较远的 R&F Mall、KSL City Mall，以及士乃和樟宜机场。

怎么看这个地点。 我们追踪的新山项目里，只有 Coronade 同时把 Bukit Chagar 和 JB Sentral 放在直线 400 米内，周围还有老城区的商场。坐 RTS 去兀兰北，大约 4 公里、5 分钟，上车前过一次关就好。马来西亚交通部和新加坡陆路交通管理局 2026 年 10 月 2 日说，载客服务预计 2027 年 2 月开始，前提是通过安全认证和最后审批；票价还没公布。少的是绿地：最近的大公园 Taman Istana Besar 约 770 米。

哪个 Coronade Twins 户型适合你？

我会怎么选。 C 型最平衡：705 平方英尺有 2+1 房和两间浴室，两个人都要过关上班也够用，按估计费率每月管理费约 RM 423。真正让 Coronade 跟别人不同的是 D 型：在 Bukit Chagar 约 400 米内，另一个四浴选择是 Aethera 2,358 平方英尺的 F 型，大了将近一倍。A1 型是最便宜的入门选择，但 280 平方英尺比较适合一个人、白天多数时间不在家。

持有成本是多少？

拿 RM 450,000 起价的 280 平方英尺单位来算：借九成是 RM 405,000，分 35 年、4% 利率，月供大约 RM 1,793。再加估计管理费约 RM 168，每月约 RM 1,961，水电、保险和一年两次的门牌税另计。

管理费是最该谈的数字。每尺 RM 0.60 比周边几栋高：Causewayz Square 是 RM 0.36，Aethera 是 RM 0.45，两家的数字里都已经算进偿债基金。以 C 型来说，跟 RM 0.45 比每月多约 RM 106。如果 RM 0.60 还没包括偿债基金，实际会更高，所以这个问题要第一个问。另外，贷款合约要盖印花税，金额是贷款额的 0.5%。管理费和偿债基金怎么分，看我们的管理费与偿债基金指南。

跟附近项目比较每尺价

表里的每尺价，是拿起价去除最小单位的面积。

以上全部是永久地契。

我怎么看。 表里 Coronade 的令吉起价最低，每尺价却最高，因为它的入门单位只有 280 平方英尺。要比就同类比：拿 705 平方英尺的 C 型去对其他价单上的两房，不要只比起价。离 Bukit Chagar 一样近的只有 Aethera，而 Aethera 的起价高出五十多万令吉。

第一次买房的马来西亚人

RM 450,000 的入门单位低于首购印花税豁免 RM 500,000 的市值上限；2027 年 12 月 31 日或之前签约的话，过户（这一户是 RM 8,000）和贷款合约的印花税都可以免。麻烦在于房子的类别：内陆税收局要你签的法定声明不包括服务式公寓，2025 年财政法令却当它是住宅。律师公会 2026 年 4 月 16 日发出的第 128/2026 号通告，就是为这件事写信给内陆税收局。我的建议：预算里照样留着这 RM 8,000，内陆税收局接受你的声明，就当多省下的。

买卖合约保障你什么

你签的会是政府规定的 H 表格（分层住宅）合约。签约时先付 10%，其余随工程进度分期开单。发展商晚交屋，每晚一年要赔房价的 10%，按天计：RM 450,000 的单位，一天约 RM 123。拿钥匙后 24 个月内发现、书面报上去的毛病，发展商要在 30 天内修好。你合约写的交屋日期，记得跟「48 个月加 6 个月」的工期对照。H 表格本身定的是签约后 36 个月；GEN RISE、Aethera、Causewayz Square 的延期在 TEDUH 上都查得到批准纪录，所以 T7 较长的工期有没有获批、批文在哪里，要请发展商拿出来给你看。

设施

设施清单上有：泳池连儿童池和戏水区、健身房、瑜伽台、游乐场、托儿中心、阅读空间、住户厅、两个礼堂、祈祷室、更衣室，还有一个共用花园。对要通勤的年轻家庭来说，楼里有托儿中心这一项值得留意：一样靠近 Bukit Chagar 的 Aethera 没有列，GEN RISE 和 Causewayz 三栋也没有。

外国人或新加坡买家

在柔佛，外国人每买一个单位至少要 RM 1,000,000，而且每一宗都得州政府批。征费是房价 3%，最少 RM 30,000，另加每张地契 RM 2,000 申请费。不到 RM 1,000,000 的单位，外国人只有一个办法：跟发展商直接买，而且单位必须属商业地契，是服务式公寓或 SOHO，州政府点头才算数，征费从 RM 50,000 起跳。Coronade 是商业地契，只要单位还是发展商在卖，这扇门就开着。拿 MM2H 的人同时面对两条线：MM2H 本身的最低价和柔佛的 RM 1,000,000，哪条高就得跨过哪条。

按户型算：A1 型要每尺约 RM 3,571、B 型要约 RM 1,957 才到 RM 1,000,000，都远高于入门的 RM 1,607，所以两款都在门槛以下。C 型要约 RM 1,418，两边都有可能。D 型只要约 RM 813，是入门价的一半，走一般途径。

住在新加坡的买家，有三条新加坡规定要记住。第一，ABSD 只算新加坡本地的住宅，柔佛这间不会让你的房产数目多一间。第二，公积金普通户口的钱只准用在新加坡的房子，Coronade 的单位得靠现金或贷款。第三，组屋没住满最低居住期，连海外的私人住宅也买不得。柔佛土地局则在顾客宪章里承诺：RM 1,000 万或以下的申请，2 至 3 个星期内有答复；如果要先请估价局估价，就要 1 至 3 个月。

退场也要先想：你用这条路买的小单位，下一手外国买家得付 RM 1,000,000 以上，现实里接手的会是本地人。征费和印花税的完整算法，见我们的柔佛外国买家费用指南；通车进度见 RTS 通车指南。

优点与缺点（我的看法）

如何参观 Coronade Twins

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932，索取 T7 价单，并预约看楼。户型和照片在 Coronade Twins 楼盘页。