Coronade Twins 新山評價：RM 45 萬起，離 RTS 直線約 370 米

一句話回答：Coronade Twins 適合誰？

Coronade Twins 適合想讓 RTS 站在直線約 370 米內、又想用最少的錢入場的人。Bukit Chagar RTS 站直線約 370 米，JB Sentral 約 380 米，入門單位 RM 450,000。它還有一款家庭戶型：1,230 平方英尺、3+1 房、4 間浴室；一樣靠近 Bukit Chagar 的 Aethera，四浴戶型要 2,358 平方英尺起。不太適合的是買小單位的外國人，以及想先把車位和最終管理費弄清楚才下決定的人。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 新山市中心靠近 RTS 站的專案里門檻最低的一個，上面還有一款真正的家庭戶型；代價是偏高的估計管理費，還有車位、償債基金兩件事沒講清楚。

住進去會怎樣： 你住在 Coronation Square 這個綜合發展專案裡，發展商列出商場、Menara Bank Rakyat 和一間即將開業的保健中心，都在大樓約 100 米內。Komtar JBCC 直線約 180 米、Marks & Spencer 約 220 米、KPJ Medical Suites 約 90 米，日常採買走路就到。停車場在裙樓 3A 至 12 樓。每層 20 戶，電梯 5 部加 1 部；全樓 539 戶攤下來，每部主電梯約 108 戶，比 GEN RISE 的 122 戶松一點。

適合誰、不適合誰： 適合在新加坡上班、不想開車、打算等大樓建好後天天搭 RTS 的馬來西亞人；也適合想在車站附近有四間浴室的家庭。不適合想買 280 或 511 平方英尺的外國人：這個價位，柔佛 RM 50,000 的最低徵費就吃掉房價約 11%。外國人要買，就看 1,230 平方英尺的 D 型，它過得了 RM 1,000,000。

打算住多久： 2030 年完工，比 RTS 預計通車晚約三年。C 型和 D 型我會當自住、長期持有的房子看。小單位出租要跟很多現成單位競爭：按 NAPIC 統計，2026 年頭六個月，柔佛有 9,946 間蓋好了還沒賣掉的服務式公寓，全國第一。真要出租小單位，想像中的租客是每天過關去新加坡上班、要住近車站的單身族；開租金時要記得，他能挑的開放式單位很多。第一次在車站附近買自住房，我會先看 705 平方英尺的 C 型：2+1 房、兩間浴室。

看房時要自己確認： 你那一戶有幾個車位，要寫在紙上；每尺 RM 0.60 有沒有包括償債基金；T7 掛在 TEDUH 哪個專案、哪張準證下賣，合約上的號碼對不對得上；兩座有蓋天橋到你交屋時是否都已開通；從 Coronation Square 走到 Bukit Chagar，親自走一次。

• 適合： 想 Bukit Chagar 和 JB Sentral 都在約 400 米內的 RTS 通勤族；想用最低門檻住到車站附近的馬來西亞買家；要 3+1 房、四間浴室的家庭；挑 1,230 平方英尺 D 型的外國買家。
• 請三思： 你是外國人、想買 280 或 511 平方英尺；你要先確定車位才肯挑單位；或每尺超過 RM 0.50 的管理費會壓到你的每月預算。

樓盤資料（已核對，2026 年 10 月更新）

發展商是誰？

Coronade Properties Sdn Bhd 是 Coronation Square 的發展商，雙子樓就在這個 Jalan Ibrahim 的綜合專案裡。發展商把整個廣場定位在依布拉欣國際商業區（IIBD）內，稱它是「城中城」。T7 是兩棟中的北座。

截至 2026 年 10 月 30 日，房屋部公開的 TEDUH 系統在 Coronade Properties 名下只列出一個專案：20258-1「Coronation Square Menara 3」，廣告與銷售準證有效到 2027 年 5 月 31 日；用 Coronade Twins 或 T7 去搜，什麼都沒有。所以付錢之前，請發展商講明 T7 是在 TEDUH 哪個專案、哪張準證下賣的，再核對合約上的號碼是不是一樣。

Coronade Twins 附近有什麼？

以下距離從專案座標按直線計算，實際步行或開車一定更遠。

照發展商的說法，Coronation Square 有帶頂的行人天橋，一條通 JB Sentral，一條通 Bukit Chagar；要問清楚到你交屋時兩條是否都已開通。它列出的附近地點還有 Maria 醫院、Beverly Wilshire 醫療中心，較遠的 R&F Mall、KSL City Mall，以及士乃和樟宜機場。

怎麼看這個地點。 我們追蹤的新山專案裡，只有 Coronade 同時把 Bukit Chagar 和 JB Sentral 放在直線 400 米內，周圍還有老城區的商場。坐 RTS 去兀蘭北，大約 4 公里、5 分鐘，上車前過一次關就好。馬來西亞交通部和新加坡陸路交通管理局 2026 年 10 月 2 日說，載客服務預計 2027 年 2 月開始，前提是通過安全認證和最後審批；票價還沒公佈。少的是綠地：最近的大公園 Taman Istana Besar 約 770 米。

哪個 Coronade Twins 戶型適合你？

我會怎麼選。 C 型最平衡：705 平方英尺有 2+1 房和兩間浴室，兩個人都要過關上班也夠用，按估計費率每月管理費約 RM 423。真正讓 Coronade 跟別人不同的是 D 型：在 Bukit Chagar 約 400 米內，另一個四浴選擇是 Aethera 2,358 平方英尺的 F 型，大了將近一倍。A1 型是最便宜的入門選擇，但 280 平方英尺比較適合一個人、白天多數時間不在家。

持有成本是多少？

拿 RM 450,000 起價的 280 平方英尺單位來算：借九成是 RM 405,000，分 35 年、4% 利率，月供大約 RM 1,793。再加估計管理費約 RM 168，每月約 RM 1,961，水電、保險和一年兩次的門牌稅另計。

管理費是最該談的數字。每尺 RM 0.60 比周邊幾棟高：Causewayz Square 是 RM 0.36，Aethera 是 RM 0.45，兩家的數字裡都已經算進償債基金。以 C 型來說，跟 RM 0.45 比每月多約 RM 106。如果 RM 0.60 還沒包括償債基金，實際會更高，所以這個問題要第一個問。另外，貸款合約要蓋印花稅，金額是貸款額的 0.5%。管理費和償債基金怎麼分，看我們的管理費與償債基金指南。

跟附近專案比較每尺價

表裡的每尺價，是拿起價去除最小單位的面積。

以上全部是永久地契。

我怎麼看。 表裡 Coronade 的令吉起價最低，每尺價卻最高，因為它的入門單位只有 280 平方英尺。要比就同類比：拿 705 平方英尺的 C 型去對其他價單上的兩房，不要只比起價。離 Bukit Chagar 一樣近的只有 Aethera，而 Aethera 的起價高出五十多萬令吉。

第一次買房的馬來西亞人

RM 450,000 的入門單位低於首購印花稅豁免 RM 500,000 的市值上限；2027 年 12 月 31 日或之前簽約的話，過戶（這一戶是 RM 8,000）和貸款合約的印花稅都可以免。麻煩在於房子的類別：內陸稅收局要你簽的法定宣告不包括服務式公寓，2025 年財政法令卻當它是住宅。律師公會 2026 年 4 月 16 日發出的第 128/2026 號通告，就是為這件事寫信給內陸稅收局。我的建議：預算裡照樣留著這 RM 8,000，內陸稅收局接受你的宣告，就當多省下的。

買賣合約保障你什麼

你簽的會是政府規定的 H 表格（分層住宅）合約。簽約時先付 10%，其餘隨工程進度分期開單。發展商晚交屋，每晚一年要賠房價的 10%，按天計：RM 450,000 的單位，一天約 RM 123。拿鑰匙後 24 個月內發現、書面報上去的毛病，發展商要在 30 天內修好。你合約寫的交屋日期，記得跟「48 個月加 6 個月」的工期對照。H 表格本身定的是簽約後 36 個月；GEN RISE、Aethera、Causewayz Square 的延期在 TEDUH 上都查得到批准紀錄，所以 T7 較長的工期有沒有獲批、批文在哪裡，要請發展商拿出來給你看。

設施

設施清單上有：泳池連兒童池和戲水區、健身房、瑜伽臺、遊樂場、托兒中心、閱讀空間、住戶廳、兩個禮堂、祈禱室、更衣室，還有一個共用花園。對要通勤的年輕家庭來說，樓裡有托兒中心這一項值得留意：一樣靠近 Bukit Chagar 的 Aethera 沒有列，GEN RISE 和 Causewayz 三棟也沒有。

外國人或新加坡買家

在柔佛，外國人每買一個單位至少要 RM 1,000,000，而且每一宗都得州政府批。徵費是房價 3%，最少 RM 30,000，另加每張地契 RM 2,000 申請費。不到 RM 1,000,000 的單位，外國人只有一個辦法：跟發展商直接買，而且單位必須屬商業地契，是服務式公寓或 SOHO，州政府點頭才算數，徵費從 RM 50,000 起跳。Coronade 是商業地契，只要單位還是發展商在賣，這扇門就開著。拿 MM2H 的人同時面對兩條線：MM2H 本身的最低價和柔佛的 RM 1,000,000，哪條高就得跨過哪條。

按戶型算：A1 型要每尺約 RM 3,571、B 型要約 RM 1,957 才到 RM 1,000,000，都遠高於入門的 RM 1,607，所以兩款都在門檻以下。C 型要約 RM 1,418，兩邊都有可能。D 型只要約 RM 813，是入門價的一半，走一般途徑。

住在新加坡的買家，有三條新加坡規定要記住。第一，ABSD 只算新加坡本地的住宅，柔佛這間不會讓你的房產數目多一間。第二，公積金普通戶口的錢只准用在新加坡的房子，Coronade 的單位得靠現金或貸款。第三，組屋沒住滿最低居住期，連海外的私人住宅也買不得。柔佛土地局則在顧客憲章裡承諾：RM 1,000 萬或以下的申請，2 至 3 個星期內有答覆；如果要先請估價局估價，就要 1 至 3 個月。

退場也要先想：你用這條路買的小單位，下一手外國買家得付 RM 1,000,000 以上，現實裡接手的會是本地人。徵費和印花稅的完整演算法，見我們的柔佛外國買家費用指南；通車進度見 RTS 通車指南。

優點與缺點（我的看法）

如何參觀 Coronade Twins

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932，索取 T7 價單，並預約看樓。戶型和照片在 Coronade Twins 樓盤頁。