富力公主湾第二期新山评价：已完工的长堤旁住家

一句话回答：富力公主湾第二期适合谁？

第二期适合想在新山长堤这一头、走几步就到关口，买一间已完工永久地契住家的人，尤其是宁愿看真实单位、真实景观、真实电梯大堂，而不是看样品屋的买家。不太适合有两辆车的家庭，因为每户只有一个车位；也不适合只追求这一带最低每尺价的人：它的挂牌尺价比隔壁新项目的入门尺价高。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句话： 富力公主湾第二期已经完工、永久地契，离新山中央车站直线约 920 米，还有一条 650 米的有盖连接桥通往关口；挂牌尺价约 RM 1,400 至 2,300，比附近新项目的入门尺价高，多付的是「已经盖好」和整个综合项目。

价钱怎么看： 附近期房按起价除以最小面积算，入门约每尺 RM 1,133 至 1,586，第二期挂牌尺价的下限大约就在 Causewayz Square 几座大楼的入门水平。隔壁第三期起价 RM 430,000，但要等到预计 2027 年。持有成本也偏高：连偿债基金在内，1,000 平方英尺每月约 RM 462，是下面比较的项目里最高的。这个溢价值不值，要看你多重视能马上入住、能先看实际单位。

适合谁、不适合谁： 适合每周要过关的跨境上班族，以及想先看实际单位、景观和公共区域才付钱的买家；一个人住可以看 544 至 548 平方英尺的 R1 海景单间，两个人我会直接看两浴的 V7 或 U1。不适合有两辆车的家庭，每户只有一个车位，大户型也一样。也不适合想住安静、小型大楼的人：第二期有 3,724 户，每英亩约 420 户，楼下是大商场，门口是长堤车流。

打算住多久： 现在就可以入住或出租，不用等交屋。已完工单位的贷款通常一次发放，全额供款会更早开始，要先算好每月负担。因为尺价偏高，我会把它当作长期自住或长期需要的关口落脚点，不建议短期买卖。

看房时要自己确认： 是发展商的新单位还是二手；在哪一层、朝哪个方向、海景是开阔的还是被其他大楼挡住一部分；下午西晒和马路噪音；目前的管理费和偿债基金。二手单位要确认前屋主的费用已经全部还清。外国买家要先核对单位是否达到柔佛现行的外国人最低购屋价。

• 适合： 想靠近关口和新山中央车站的跨境上班族；想在付钱前检查已完工单位和景观的买家；重视永久地契的买家。
• 要三思： 需要两个或以上车位；想住小型、安静的楼；主要按每尺价做决定。

楼盘资料（已核对，更新于 2026 年 10 月）

发展商是谁？

整个丹绒布特里（Tanjung Puteri）海滨的富力公主湾项目，由 R&F Development Sdn Bhd 开发。第二期包括以"塞纳区"（Seine Region）推出的海景单位，隔着柔佛海峡望向新加坡。周边的综合项目有富力购物中心、R&F Marina Place、Permaisuri Zarith Sofiah 歌剧院、五星级酒店和甲级写字楼。下一期第三期还在几百米外施工中，两者有什么不同，可以看我的富力公主湾第三期评测。

富力公主湾第二期附近有什么？

以下都是直线距离，实际步行或开车会更远。

项目内有富力购物中心、R&F Marina Place 和歌剧院。项目资料也列出 The ZON 免税店、苏丹娜阿米娜医院、Columbia Asia 医院、Gleneagles Medini 和 Thomson Medical Centre，国际学校如 Excelsior International School、Raffles American School、Marlborough College Malaysia，还有依斯干达教育城、士乃国际机场，以及关口对面的兀兰地铁站和樟宜机场。

我怎么看这个地点。 真正重要的是表格前三行。新山中央车站、巴士总站和关口都在约一公里内，RTS 捷运 Bukit Chagar 站开通后约 1.4 公里。对每周过关几次的住户来说，这就是买这个地址的全部理由。代价是你住在城市最繁忙的边缘：长堤车流、周末人潮，加上门口就是一座大商场。

"已完工"对买家有什么不同？

买已完工单位和买期房是两回事，值得讲清楚，因为长堤周边的其他选择大多还在施工。

看得到就是买得到。 已完工单位的景观、马路噪音、下午西晒的方向、公共区域的状况，都可以当场检查。期房只能靠宣传册、样品屋和发展商的进度表。

付款方式不同。 期房按工程进度分期付款，贷款在施工期间逐步发放。已完工单位通常在交易完成时一次付清，贷款一次发放，所以全额供款会更早开始。举个简单的例子：一间整数 RM 700,000、贷款 90% 的房子，从一开始就要供整笔贷款，而不是慢慢增加的数额。

印花税是成本的一部分。 转让和贷款都要算印花税。贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%。转让印花税和分级算法，可以看我的马来西亚印花税指南。

现在就可以入住或出租。 不用等交屋。对需要尽快在关口附近有个落脚处的买家来说，这是相比隔壁新项目最实际的好处，那些项目预计在 2027 至 2030 年间才完工。

问对问题。 已完工单位要问清楚：是发展商的新单位还是二手（subsale）、在哪一层、朝哪个方向、海景是开阔的还是被其他大楼挡住一部分，以及目前的管理费和偿债基金。如果是二手单位，要确认前屋主的费用已经全部还清。

哪个户型适合你？

第二期户型很多，按面积分组：

我会怎么选。 一个人住的跨境上班族，R1 海景单间（544 至 548 平方英尺）最值得看：虽然是单间，但比标准 D 型大，而且这个户型就是以景观命名的。两个人住的话，我会跳过两房一浴（V5 和 B），直接看两浴的户型；V7（798 平方英尺）和 U1（约 838 平方英尺）只多一点面积就多一间浴室，每天早上都用得到。家庭买家可以比较约 1,180 平方英尺的三房 A 型和 1,317 平方英尺的 E 型双钥匙：双钥匙多一个有独立门户的单位，适合父母和成年子女同住。别忘了，每户都只有一个车位，大户型也一样。

每月持有成本多少？

管理费每平方英尺 RM 0.42，偿债基金另加管理费的 10%，合计每平方英尺约 RM 0.46：

按 1,000 平方英尺计算，大约每月 RM 462。下面比较的项目里，Gen Sphere 列的是每平方英尺 RM 0.35，Causewayz Square 三座大楼列的是 RM 0.36（待确认），所以第二期每平方英尺的持有成本最高，这在设施层较大的已完工大楼很常见。地税、门牌税和水电另计。这些费用怎么运作，可以看我的管理费和偿债基金指南。

跟周边项目比较每尺价

"入门"是起价除以最小单位面积，只能当粗略参考；大单位和高楼层会更贵。表中项目全部是永久地契，离第二期直线都在约 600 米内。

我怎么看。 第二期是表中唯一已完工的大楼。它的起价接近 Brixton，高于 GEN RISE 和 Gen Sphere；挂牌尺价的下限，大约就是 Causewayz Square 几座大楼的入门水平。隔壁第三期起价低得多，但要等到预计完工才拿钥匙。说白了，第二期要你为"今天已经盖好"付钱；其他项目则是要你等，换来较低的入门价或更新的产品。

外国人可以买吗？

外国买家需要获得州政府当局批准，而柔佛州自行规定外国人购屋的最低价格，这个门槛可能会变。下订前请先核对你看中的单位是否符合当时的门槛，并在计划里预留审批时间。我的各州外国人最低购屋价指南解释了这些规定怎么定。

设施

塞纳区的空中会所有无边泳池、健身房、瑜伽室、跑道和室内宴会厅，项目内还有一所国际幼儿园。大楼之外，住户还可以使用综合项目里的富力购物中心、R&F Marina Place、海滨长廊和歌剧院。

优缺点（我的看法）

怎样预约看富力公主湾第二期

需要目前可售单位清单、平面图和预约看房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整规格在富力公主湾第二期楼盘页。