富力公主灣第二期新山評價：已完工的長堤旁住家

一句話回答：富力公主灣第二期適合誰？

第二期適合想在新山長堤這一頭、走幾步就到關口，買一間已完工永久地契住家的人，尤其是寧願看真實單位、真實景觀、真實電梯大堂，而不是看樣品屋的買家。不太適合有兩輛車的家庭，因為每戶只有一個車位；也不適合只追求這一帶最低每尺價的人：它的掛牌尺價比隔壁新專案的入門尺價高。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 富力公主灣第二期已經完工、永久地契，離新山中央車站直線約 920 米，還有一條 650 米的有蓋連線橋通往關口；掛牌尺價約 RM 1,400 至 2,300，比附近新專案的入門尺價高，多付的是「已經蓋好」和整個綜合專案。

價錢怎麼看： 附近期房按起價除以最小面積算，入門約每尺 RM 1,133 至 1,586，第二期掛牌尺價的下限大約就在 Causewayz Square 幾座大樓的入門水平。隔壁第三期起價 RM 430,000，但要等到預計 2027 年。持有成本也偏高：連償債基金在內，1,000 平方英尺每月約 RM 462，是下面比較的專案裡最高的。這個溢價值不值，要看你多重視能馬上入住、能先看實際單位。

適合誰、不適合誰： 適合每週要過關的跨境上班族，以及想先看實際單位、景觀和公共區域才付錢的買家；一個人住可以看 544 至 548 平方英尺的 R1 海景單間，兩個人我會直接看兩浴的 V7 或 U1。不適合有兩輛車的家庭，每戶只有一個車位，大戶型也一樣。也不適合想住安靜、小型大樓的人：第二期有 3,724 戶，每英畝約 420 戶，樓下是大商場，門口是長堤車流。

打算住多久： 現在就可以入住或出租，不用等交屋。已完工單位的貸款通常一次發放，全額供款會更早開始，要先算好每月負擔。因為尺價偏高，我會把它當作長期自住或長期需要的關口落腳點，不建議短期買賣。

看房時要自己確認： 是發展商的新單位還是二手；在哪一層、朝哪個方向、海景是開闊的還是被其他大樓擋住一部分；下午西曬和馬路噪音；目前的管理費和償債基金。二手單位要確認前屋主的費用已經全部還清。外國買家要先核對單位是否達到柔佛現行的外國人最低購屋價。

• 適合： 想靠近關口和新山中央車站的跨境上班族；想在付錢前檢查已完工單位和景觀的買家；重視永久地契的買家。
• 要三思： 需要兩個或以上車位；想住小型、安靜的樓；主要按每尺價做決定。

樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）

發展商是誰？

整個丹絨布特里（Tanjung Puteri）海濱的富力公主灣專案，由 R&F Development Sdn Bhd 開發。第二期包括以"塞納區"（Seine Region）推出的海景單位，隔著柔佛海峽望向新加坡。周邊的綜合專案有富力購物中心、R&F Marina Place、Permaisuri Zarith Sofiah 歌劇院、五星級酒店和甲級寫字樓。下一期第三期還在幾百米外施工中，兩者有什麼不同，可以看我的富力公主灣第三期評測。

富力公主灣第二期附近有什麼？

以下都是直線距離，實際步行或開車會更遠。

專案內有富力購物中心、R&F Marina Place 和歌劇院。專案資料也列出 The ZON 免稅店、蘇丹娜阿米娜醫院、Columbia Asia 醫院、Gleneagles Medini 和 Thomson Medical Centre，國際學校如 Excelsior International School、Raffles American School、Marlborough College Malaysia，還有依斯干達教育城、士乃國際機場，以及關口對面的兀蘭地鐵站和樟宜機場。

我怎麼看這個地點。 真正重要的是表格前三行。新山中央車站、巴士總站和關口都在約一公里內，RTS 捷運 Bukit Chagar 站開通後約 1.4 公里。對每週過關幾次的住戶來說，這就是買這個地址的全部理由。代價是你住在城市最繁忙的邊緣：長堤車流、週末人潮，加上門口就是一座大商場。

"已完工"對買家有什麼不同？

買已完工單位和買期房是兩回事，值得講清楚，因為長堤周邊的其他選擇大多還在施工。

看得到就是買得到。 已完工單位的景觀、馬路噪音、下午西曬的方向、公共區域的狀況，都可以當場檢查。期房只能靠宣傳冊、樣品屋和發展商的進度表。

付款方式不同。 期房按工程進度分期付款，貸款在施工期間逐步發放。已完工單位通常在交易完成時一次付清，貸款一次發放，所以全額供款會更早開始。舉個簡單的例子：一間整數 RM 700,000、貸款 90% 的房子，從一開始就要供整筆貸款，而不是慢慢增加的數額。

印花稅是成本的一部分。 轉讓和貸款都要算印花稅。貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%。轉讓印花稅和分級演算法，可以看我的馬來西亞印花稅指南。

現在就可以入住或出租。 不用等交屋。對需要儘快在關口附近有個落腳處的買家來說，這是相比隔壁新專案最實際的好處，那些專案預計在 2027 至 2030 年間才完工。

問對問題。 已完工單位要問清楚：是發展商的新單位還是二手（subsale）、在哪一層、朝哪個方向、海景是開闊的還是被其他大樓擋住一部分，以及目前的管理費和償債基金。如果是二手單位，要確認前屋主的費用已經全部還清。

哪個戶型適合你？

第二期戶型很多，按面積分組：

我會怎麼選。 一個人住的跨境上班族，R1 海景單間（544 至 548 平方英尺）最值得看：雖然是單間，但比標準 D 型大，而且這個戶型就是以景觀命名的。兩個人住的話，我會跳過兩房一浴（V5 和 B），直接看兩浴的戶型；V7（798 平方英尺）和 U1（約 838 平方英尺）只多一點面積就多一間浴室，每天早上都用得到。家庭買家可以比較約 1,180 平方英尺的三房 A 型和 1,317 平方英尺的 E 型雙鑰匙：雙鑰匙多一個有獨立門戶的單位，適合父母和成年子女同住。別忘了，每戶都只有一個車位，大戶型也一樣。

每月持有成本多少？

管理費每平方英尺 RM 0.42，償債基金另加管理費的 10%，合計每平方英尺約 RM 0.46：

按 1,000 平方英尺計算，大約每月 RM 462。下面比較的專案裡，Gen Sphere 列的是每平方英尺 RM 0.35，Causewayz Square 三座大樓列的是 RM 0.36（待確認），所以第二期每平方英尺的持有成本最高，這在設施層較大的已完工大樓很常見。地稅、門牌稅和水電另計。這些費用怎麼運作，可以看我的管理費和償債基金指南。

跟周邊專案比較每尺價

"入門"是起價除以最小單位面積，只能當粗略參考；大單位和高樓層會更貴。表中專案全部是永久地契，離第二期直線都在約 600 米內。

我怎麼看。 第二期是表中唯一已完工的大樓。它的起價接近 Brixton，高於 GEN RISE 和 Gen Sphere；掛牌尺價的下限，大約就是 Causewayz Square 幾座大樓的入門水平。隔壁第三期起價低得多，但要等到預計完工才拿鑰匙。說白了，第二期要你為"今天已經蓋好"付錢；其他專案則是要你等，換來較低的入門價或更新的產品。

外國人可以買嗎？

外國買家需要獲得州政府當局批准，而柔佛州自行規定外國人購屋的最低價格，這個門檻可能會變。下訂前請先核對你看中的單位是否符合當時的門檻，並在計劃裡預留審批時間。我的各州外國人最低購屋價指南解釋了這些規定怎麼定。

設施

塞納區的空中會所有無邊泳池、健身房、瑜伽室、跑道和室內宴會廳，專案內還有一所國際幼兒園。大樓之外，住戶還可以使用綜合專案裡的富力購物中心、R&F Marina Place、海濱長廊和歌劇院。

優缺點（我的看法）

怎樣預約看富力公主灣第二期

需要目前可售單位清單、平面圖和預約看房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整規格在富力公主灣第二期樓盤頁。