GEN RISE 新山評價：RM 563,000 起，值得買嗎？

一句話回答：GEN RISE 適合誰？

GEN RISE 適合兩類很不一樣的買家。一類想買一間儘量靠近新山關卡和即將通車的 RTS Link 的小型永久地契單位：Johor Bahru Sentral 直線約 490 米，Bukit Chagar 約 900 米。另一類是想在市中心住四到六房、有三或四個車位的大家庭。想要大樓周圍有空間的人不太適合，因為 732 戶共用 1.14 英畝地；買最小戶型又需要低樓層車位的人也要留意。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 這是 JB Sentral 旁邊少數有四房、六房大單位的永久地契大樓，離 Johor Bahru Sentral 直線約 490 米，RM 563,000 起；代價是密度高，1.14 英畝建了 732 戶。

住進去會怎樣： Jaya Grocer 直線約 200 米，JB Sentral 和 City Square 都在約 550 米內，日常辦事可以不開車。Bukit Chagar RTS Link 站約 900 米，實際走路會更遠。每層 22 戶共用 6 部電梯，上下班時段可能要等，建議問清楚電梯怎樣分配樓層。資料裡最近的公園都在 1 公里以外。

適合誰、不適合誰： 適合在市中心找大戶型的家庭：1,169 和 1,344 平方英尺的四房配 3 個車位，1,930 平方英尺的六房角間配 4 個。也適合走路過關的單身買家。不適合想要低密度大樓的人，也不適合買 A 或 A1 型、住 12 至 25 樓卻需要車位的人，那幾層沒有車位。

打算住多久： 我會把大戶型當作長住的家，因為隔壁 Causewayz Square 幾座樓最大隻到 850 平方英尺，Gen Sphere 最大 755 平方英尺。買小單位的話，我會先看 672 平方英尺的 B 型：兩房兩浴，每層都配一個車位，自住合適，以後轉手也可能比較容易。預計 2028 年才完工，要等幾年。

看房時要自己確認： 你看中的樓層有沒有車位；管理費確定了沒有、含不含償債基金；通往 JB Sentral 的有蓋走道目前寫的是「擬建」，要問進度，判斷位置先以直線距離為準；雙鑰匙是哪幾款戶型。

• 適合： 想在 JB Sentral 約 500 米內買永久地契的人；想在市區住四到六房、有三或四個車位的大家庭；喜歡在同一座樓裡有七種戶型可選的買家。
• 請三思，如果： 你要低密度大樓、買 A 或 A1 型卻住 26 樓以下又需要車位，或必須先知道管理費才決定。

樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）

發展商是誰？

GEN RISE 由 Majestic Gen Sdn Bhd 開發，品牌口號是“Next Gen Living”。同一家公司在約 200 米外建 Gen Sphere，那是 996 戶的永久地契專案，單位較小，459 至 755 平方英尺。兩個專案值得一起看：Gen Sphere 是小戶型的姐妹盤，GEN RISE 則多了大家庭戶型。GEN RISE 在 2024 年 12 月動工，買賣合約寫明交屋期 48 個月。

GEN RISE 附近有什麼？

以下都是從專案地點算起的直線距離，實際步行或開車會更遠。

專案的周邊清單還列出：巴士有 Larkin Sentral；開車有 Tebrau 大道、連線南北大道的東部疏散環道（EDL）和士古來大道；購物有 KSL City Mall 和 The Mall, Mid Valley Southkey；以及海峽對岸的 Woodlands Waterfront Park。

我怎麼看這個位置。 這幾乎是新山最中心的位置。JB Sentral、巴士總站、City Square 和 Jaya Grocer 都在約 550 米內，Bukit Chagar RTS Link 站走路就比較遠。日常辦事幾乎不用開車。附近清單裡找不到的是大型公園和小學。

哪種戶型適合你？

我會怎麼選。 單身買家進場的首選是 A 或 A1 型。如果你開車，樓層比戶型更重要：選 26 樓或以上，才有車位。發展商表示有雙鑰匙戶型，請問清楚是哪幾款，因為雙鑰匙會改變大單位的用法。

672 平方英尺的 B 型是我會給夫妻看的戶型。它有兩間完整浴室，這個面積有兩浴其實沒那麼常見，而且每一層都配一個車位。

四房的 E 和 F 型是 GEN RISE 跟鄰居最大的分別。1,169 平方英尺（F 型）塞四房四浴，房間數相對面積很多，所以要看平面圖上每間房和客廳的大小。E 型同樣房數，多 175 平方英尺。D 型是 1,930 平方英尺的角間，六房六浴加四個車位，處於價格區間的最高階，專為想在市區一起住的大家庭而設。

每個月要付多少持有成本？

管理費還沒確定。確定之前，鄰居的數字只能當參考：同一發展商的 Gen Sphere 是每平方英尺 RM 0.35；Princess Cove RNF Phase 3 是 RM 0.42，含償債基金；Causewayz Square 幾座樓是 RM 0.36，仍標示待定。GEN RISE 在 46 和 47 樓有頂樓泳池和健身房，11 樓還有平臺設施層，所以不要假設它的管理費會最低。拿到數字時，請問清楚是否已含償債基金，並另加地稅和門牌稅。我們的管理費與償債基金指南解釋了這兩部分怎樣運作。

如果申請房貸，貸款合約的印花稅是你貸款額的 0.5%；以一筆 RM 500,000 的貸款為例就是 RM 2,500。印花稅指南也列出轉讓契的部分。

跟附近專案比較每尺價

下表的每尺價是起價除以最小面積；GEN RISE 則列出發展商給的區間。

以上全部是永久地契。

我怎麼解讀。 按這些數字，GEN RISE 在 JB Sentral 這一組裡起始每尺價最低，預計完工時間也僅次於 Princess Cove Phase 3。隔壁的 Causewayz Square 幾座樓每尺價起點較高，但最大隻到 850 平方英尺，服務的是另一類買家。Princess Cove Phase 3 總價起點最低，因為最小單位只有 314 平方英尺。同一發展商的 Gen Sphere 每尺價接近，只做小戶型。這些都是開盤價，不是成交價，表中沒有一座已完工，所以請以當天價單為準。

設施

設施分佈在三層，分成六個主題區。11 樓平臺有：和諧區（雨滴噴泉、兒童遊樂場）、健康區（跑道、瑜伽區）、活力區（遊戲室、戶外健身、拳擊擂臺、籃球場）以及休閒區（露營區、涼亭）。46 樓是水上區，有無邊際泳池、兒童池和水療池；47 樓是健身區，設健身房。底層大堂採用“pop brutalism”設計。1 至 10 樓是停車場。發展商還列出三層保安系統和電動車充電位。

外國人或海外買家

因為離 JB Sentral 和 RTS Link 近，GEN RISE 是很多在新加坡工作的買家會看的專案。外國人可以在柔佛買房，但每一宗都需要州政府當局批准，而且州政府自訂外國買家最低購買價，不同房產類型可能不一樣。訂房前請對照你看中的單位核對最新門檻；我們的各州外國人最低購房價可作起點，最終請律師確認。

優缺點（我的看法）

怎樣預約看 GEN RISE

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932 索取價單、平面圖和預約參觀。完整規格請看 GEN RISE 專案頁。