新加坡人在新山買房：完整流程

先說答案

新加坡人在新山買房，身份是外國買家。柔佛把所有非馬來西亞公民的個人都視為"外國利益"，新加坡人沒有另外的通道。

這帶來三個實際影響。第一，買房需要柔佛州政府批准。第二，柔佛有自己的外國買家最低價格；全國指南的門檻是 RM 100 萬，但訂房前必須向柔佛土地局（PTG Johor）或律師確認柔佛目前的數字。第三，2026 年 1 月 1 日起買入的住宅，轉讓印花稅是售價或市值（以較高者為準）的 8%，由你這個買家支付。

其餘流程和一般馬來西亞買房差不多：選專案、訂房、請律師、簽買賣合約（SPA）、辦貸款、按進度付款、拿鑰匙。多出來的功夫集中在前面：付錢之前先確認資格。

這是我們"新加坡人在新山買房"四篇系列的第 1 篇。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

在柔佛，誰算外國買家

柔佛土地局一向把外國利益定義為任何非馬來西亞公民的個人。新加坡公民和新加坡永久居民都屬於這一類，跟你在柔佛有沒有親戚無關。

法律依據是《國家土地法典》。第 433B 條規定，非公民只有在州政府批准後才能取得土地。在柔佛，這個機關就是柔佛州政府，通過州土地局辦理。

法律之上還有政策。首相署經濟策劃單位從 2014 年 3 月 1 日起更新了房產收購指南，外國利益收購的最低價值是 RM 100 萬。2019 年的國會書面答覆確認，申請仍然受各州（包括柔佛）自己的管轄。簡單說：全國數字是底線和參考，最後由州政府決定。

我們在這裡不寫柔佛的最低價格，因為查不到可核實的現行官方數字。舊文章或銷售聊天裡看到的數字可能已經過時，請要求對方以書面提供最新數字。

第 1 步：帶著外國買家規則去挑專案

先挑適合自己的專案，再用法規篩一遍。

• 價格。 標價低於全國 RM 100 萬底線的單位，可能不開放給你。先確認柔佛的數字，再看單位價格。我們的新山新專案按買家類型分標出了哪些專案有標價達到或超過 RM 1,000,000 的單位。
• 配額。 新專案只能在獲批的外國買家配額內賣給外國人。問銷售團隊：專案有沒有外國買家批准？配額還有沒有？
• 房產類型。 某些類型可能限制外國買家。問清楚你看中的單位類型是否開放。
• 地契。 新山有永久地契，也有租賃地契。實際差別可看永久地契與租賃地契。

如果你打算每天往返新加坡，RTS 輕快鐵很重要。請看RTS Link 通車進度，裡面只寫新加坡陸路交通管理局說過的話，限定詞全部保留。

第 2 步：訂房之前先確認資格

這是最多人跳過的一步，請放在最前面。

問三個問題，並要求書面答覆：

1. 柔佛目前對這種房產類型的外國買家最低價格是多少？
2. 這個專案有沒有外國買家批准？配額還開放嗎？
3. 我需要哪些批准、哪些費用，由誰去申請？

第二個問題可以問發展商。第一和第三個問題要問柔佛土地局，或熟悉柔佛產業過戶的律師。柔佛的舊通告允許申請人自己申請，或通過律師申請。從新加坡來買的人大多請律師，因為表格、土地局跟進和買賣合約是一起進行的。

訂金多少、什麼時候付、退款條件，各發展商不同，我們查不到統一的上限規定。付錢前先讀訂房表格，問清楚如果批准不下來，錢怎麼處理。

第 3 步：委任馬來西亞律師

你需要在馬來西亞執業的律師。新房專案的發展商通常有指定律師負責買賣合約，你一般也可以委任自己的律師代表你，很多外國買家都這樣做。

律師幫你做的事：

• 解釋買賣合約，包括交屋期限和保修期。
• 辦理或指導你辦理柔佛的外國收購批准。
• 如果你貸款，處理貸款檔案。
• 代你繳付印花稅，等地契可以過戶時辦理過戶登記。

律師費按《2023 年律師酬金令》計算：首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之後的 RM 700 萬收 1%，買賣合約和貸款合約分開計算。詳細可看律師費指南。本系列的費用篇把所有費用放在同一頁。

第 4 步：簽買賣合約

新房專案的買賣合約採用房屋發展的法定格式，裡面寫明價格、付款階段、交屋期限和保修期。這些核心條款一般改不了。你要檢查的是：

• 單位、樓層、面積和停車位與銷售時說的一致。
• 價格和訂房表格一致。
• 寫明交屋（空屋交付）日期。
• 與外國買家批准有關的條件寫得清楚。

這些條款的意思，可看交屋 VP 和保修期 DLP。

如果你不能到新山簽，律師會告訴你怎樣在新加坡簽。有些檔案需要見證人。如果要別人代你辦事，就要用授權書。

第 5 步：需要時辦授權書

根據《1949 年授權書法令》，在馬來西亞境外簽署的授權書必須經過認證，例如由公證人、宣誓官、法官、推事或馬來西亞領事官員認證，然後把核證副本存放在高庭登記處，才能生效使用。

授權書由律師起草，律師會告訴你由誰簽，並確認土地局是否接受用於你的交易。不要用網上下載的範本。

第 6 步：需要貸款就辦貸款

國家銀行的外匯政策（見其非居民常見問題）允許非居民借令吉購買不動產，單純買地除外。但這不代表任何銀行一定會借給你。

每間銀行對外國借款人都有自己的規定。一般做法是要求收入證明、信用記錄，併為房產估價。能借多少取決於銀行政策和估價。申請前先看貸款成數和外國買家房貸指南。

儘早申請。很多買賣合約給的貸款期限不長，外國買家批准又會多花時間。如果批下來的貸款比預期少，差額要自己出。

第 7 步：把錢匯過來

根據國家銀行的外匯政策，非居民可以投資令吉資產，包括馬來西亞的房產。非居民需要外部賬戶（External Account）才能收令吉款項。

大部分買家是按賬單分階段，從新加坡匯到律師或發展商的戶口。每一筆匯款記錄都要儲存好，以後賣房把錢匯回去時，清楚的記錄很有用。第一次匯款前先向銀行確認最新通告，因為日常執行是銀行負責。

第 8 步：繳印花稅

一般買房會碰到兩種印花稅：

8% 適用於純作住家用途的獨立屋、公寓、組屋、服務式公寓和 SOHO，來自《2025 年財政法令》，適用於 2026 年 1 月 1 日起的買賣。馬來西亞買家的稅率可參考印花稅指南。

新房專案的轉讓印花稅在過戶檔案準備好時繳付。問律師你的專案大概什麼時候。從第一天就把這筆錢算進預算。

第 9 步：建造期間按進度付款

在建房子是隨著建築進度分階段付款，各階段可看分期付款表。如果有貸款，你先付自己那部分，之後的階段大多由銀行支付。

這段時間要留意：

• 發展商每個階段的付款通知。準時付，避免遲付利息。
• 完工日期有沒有變。交屋期限寫在買賣合約裡，如果延誤，律師可以說明你的權利。
• 匯率變化。如果你的收入是新元，付款卻是令吉，就要留意。

第 10 步：交屋拿鑰匙

交屋時你拿到鑰匙，保修期開始。仔細驗屋，在買賣合約規定的期限內以書面報告缺陷。如果你住在新加坡，可以請在新山信得過的人幫你驗，或配合交屋日期安排行程。

管理費從交屋開始算。新山各專案報的費率不同，通常按建築面積每平方尺計算。本系列的費用篇列出了我們涵蓋的新山專案所報的費率，也可看管理費與償債基金。

以後：賣房時

以後可以賣。對新加坡賣家來說，有兩點要注意。

產業盈利稅（RPGT）。 根據內陸稅收局目前的稅率頁，非公民在五年內出售，盈利的 30% 要繳稅；第六年起是 10%。詳見 RPGT 指南。

把錢帶回家。 國家銀行的政策允許非居民把出售所得匯出，條件是以外幣匯出，兌換由銀行處理。

如果買方也是外國買家，對方同樣可能需要批准，這會影響賣房所需時間。

簡單清單

常見錯誤

沒確認最低價就訂房。 如果單位低於柔佛對該房產類型的數字，交易可能卡住。先確認。

以為 RM 100 萬就是柔佛的數字。 那是全國指南的底線，柔佛用自己的指南。請詢問最新數字。

以為新加坡永久居民等同馬來西亞人。 不是。不是馬來西亞公民的新加坡永久居民，一樣是外國利益。

貸款拖到最後才辦。 外國借款人要準備的檔案更多，訂房時就開始。

忘了 8%。 RM 1,000,000 的房子，8% 轉讓印花稅就是在售價以外多 RM 80,000。一開始就放進預算。

本系列下一篇

第 2 篇講 RTS Link 通車進度以及它對選房的意義。第 3 篇列出售價以外的費用。第 4 篇把新山新專案按買家類型分組。