管理費和償債基金：你每個月付什麼、為什麼

管理費和償債基金：你每個月付什麼、為什麼

這個網站上每個專案頁都寫了每平方尺管理費，和 1,000 尺單位一個月要付多少。這篇講那筆錢是什麼、去了哪裡、怎麼分辨一棟管得好的樓和一棟以後會讓你花錢的樓。在分層大樓裡你買的不只是一個單位，你買的是一門生意的一份，而這是它的預算。

1. 費用怎麼算出來

在《2013 年分層管理法令》下，每個單位在大樓地契分割時被分配一個份額單位數。你在大樓營運成本里的份額 —— 和你的投票權 —— 都跟著這個數字，所以大單位付得多。

實際上按每平方尺報價。以 1,000 尺單位為例：

• 每尺 RM 0.35 的話，管理費是每月 RM 350；
• 償債基金另外加 —— 我用的發展商銷售資料通常定在管理費的 10%，這裡就是 RM 35；
• 合計：每月 RM 385。

這些是示範數字。每個專案真實的數字在它的專案頁，取自發展商自己的銷售資料。綜合發展 —— 商店、辦公、住宅在一張地契上 —— 各部分的費率可以不同；在買賣合約裡查你的單位用哪一個。

2. 兩個賬戶、兩份工作

管理賬戶付大樓每天的開銷：保安、清潔、公共區域水電、電梯、泳池、園藝、保險、管理處。這個賬戶短缺，你幾個月內就看到 —— 保安少了、走廊髒了、電梯等零件。

償債基金是大樓的儲蓄。它付大而少見的工程：外牆重漆和防水、換電梯、升級消防系統。這些工程到期時它是空的，管理層就徵特別費 —— 向每個業主一次過收一筆 —— 不然工程不做，樓的價值跟著走。

3. 讀一棟樓的健康

在已完工的樓買之前，要最新的經審計賬目，看三樣：

1. 收費率。 多少比例的業主在付。欠費是麻煩的第一個訊號，不用分層管理仲裁庭追欠款的管理層就是沒在做事。
2. 償債基金餘額，對照樓齡。十年樓齡沒有儲備，是一張等著你的重漆賬單。
3. 管理委員會。 有沒有自住業主在裡面、上一次常年大會的記錄，和你從大門走到電梯一路親眼看到的。

新盤還沒有賬目可讀，那就讀發展商：他們完工過什麼，那些樓保養得怎樣。

4. 買家常弄錯的三件事

• 管理費低不是便宜。 定得低到養不起償債基金的費用，是延後的特別費。我認識的管得最好的樓收得更多，不是更少。
• 費用會漲。 由業主在常年大會上定，跟成本走。把它當浮動項預算，跟固定的月供並列。
• 留收據。 管理費和償債基金是你持有成本的一部分；算不算稅、怎麼算，看房產怎麼用 —— 問稅務代理，紙總之要留。

我是 Shyan Yee，IQI Realty，REN 46305。要把任何專案的管理費和月費跟隔壁專案並排看，WhatsApp 我，或用每個專案頁上的對比。