長租還是短住：一個單位哪種賺得多？

長租還是短住：一個單位哪種賺得多？

打算出租的買家，問單位之前先問這個。短住的毛收入永遠是比較刺激的那個，也是被重複的那個。決定它的是扣掉短住帶來的開銷之後的淨數字 —— 還有大樓的規則，它可以在任何算術開始之前就把問題定了。這是我跟客戶怎麼算。例子裡的數字是我為了讓算術看得見而選的假設，不是市場資料；用你在看的那棟樓的真實數字替換。

1. 長租：安靜的路

一個籤一年或兩年的租客，自己付水電和網路，你一年聽到他兩次。

你得到： 可預測的收入、低週轉、單位損耗少，和一份銀行看你借款能力時會算進去的租約。

你放棄： 上行空間。租金在租期內是固定的。

算術，用假設數字：

剩下的除以你付的，就是融資前的淨回報。長租的空置通常是一個租客走、下一個來之間的空檔。

2. 短住：做酒店的路

透過訂房平臺接每晚、每週的客人，單位變成一間小酒店。

你得到： 按晚定價的能力，和在有真實訪客需求的地方 —— 市中心、交通樞紐旁、旅遊海岸 —— 較高的毛收入。

它讓你付：

• 一個營運方。 除非你打算半夜自己回訊息，管理公司抽毛收入的一份。問他們的比率；那是一大塊。
• 水電。 客人不付。熱帶的冷氣是讓業主嚇一跳的那一行。
• 週轉。 每次入住之間都要清潔，傢俱換得比任何租客要求的都勤。
• 大樓的規則。 很多管理層限制或禁止短租，馬來西亞法院支援過這種規則。這是第一件要查的事，不是最後一件。

算術，用假設數字：

在這些假設下短住剩得多 —— 而且只在每一個假設都成立、而且大樓允許的情況下才多。入住率掉到十二晚，兩條路就交叉了。

3. 對比

4. 我會怎麼選

長租：你住在海外、不想要第二份工、或靠租金還貸款。這是我多數的客戶。

短住：只在大樓書面允許、地點有你親眼看得到的訪客需求、而且你已經讀過營運方同類單位賬目的情況下。

不管哪一條，租金收入在馬來西亞要交稅 —— 看稅務指南 —— 你該拿來規劃的回報，是扣掉營運方、水電和稅之後的那個，不是廣告裡的那個。

我是 Shyan Yee，IQI Realty，REN 46305。WhatsApp 我講你考慮的那棟樓，我告訴你它的附例對短住怎麼講、裡面同類單位實際租多少。