马来西亚公寓做 Airbnb 还是长租：规定与成本

先说答案

马来西亚没有一条全国法律禁止短租，也还没有一条全国法律发短租执照。全国短租指南到 2026 年还在定稿。决定你那个单位能不能做的，有三层规定：

• 大楼的附加条例。 联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）可以用四分之三的票数禁止短租，联邦法院 2020 年判这类禁令有效。
• 地方政府。 槟城从 2026 年 8 月 1 日起短租要领执照，槟岛所有住宅分层单位一律不准。八打灵再也只准 SOHO、SOFO、SOVO 和服务式公寓，以及划在商业区的住宅单位，而且只能用公司申请。
• 税。 外国住客每间房每晚缴 RM 10 旅游税；你的租金收入不管长租短租都要报税。

单位准做短租，才轮到算钱。用虚构的整数算：要追上一个月租 RM 2,400 的租客，请代管公司的短租单位一个月要订满约 22 晚，自己管也要约 17 晚。少于这个数，长租赢。

我的看法：人在国外，或要靠租金供房贷，就先找长租租客。想知道某栋楼的附加条例对短租怎么写，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

马来西亚的单位能不能合法做 Airbnb？

全国层面还没有法律，所以要往下看。雪兰莪州政府 2026 年 4 至 5 月在州议会书面答复：州内目前没有全面执行的短租专门法律。全国短租住宿（STRA）指南，由房屋及地方政府部交给 PLANMalaysia 定稿。在定案之前，短租由规划准证、地方政府附属法和《2013 年分层管理法令》管。

所以要按这个次序查三层：

情境。 你去看一个服务式公寓单位。楼书写着「适合短租」，中介还拿出订房网站上同一栋楼的三个刊登给你看。这些都不能回答第 1、第 2 层的问题。楼书不是附加条例，邻居在刊登，也不代表他有执照。签约之前，你要拿到三样东西：现行的附加条例、讨论过短租的大会记录，以及地方政府对这类单位的规定。

相关指南（propertyportal.my）：各市政局的短租（Airbnb）规定

管理层（JMB／MC）可以禁止短租吗？

可以。《2013 年分层管理法令》准许 JMB（第 32 条）或 MC（第 70(2) 条）订立附加条例，规管大楼和公共产业怎么用、怎么管。

虚构的投票。 一栋楼的大会有 100 张有效票。禁止短租要四分之三，也就是 75 票。74 人赞成，禁令不通过，一切照旧。75 人赞成，禁令通过，从此每一位业主、租客和住客都要遵守。

联邦法院的案子。 吉隆坡 Verve Suites Mont' Kiara 的地契写明，这块地作「商业建筑，用于服务式公寓及商业」。2017 年 3 月 25 日，业主开特别大会，以 96 票对 4 票通过第 3 号屋规。屋规写明：「The use of any unit for short-term rentals is prohibited.」以下三种住宿，都当作短租：

• 经 Airbnb、booking.com、agoda.com 或同类网站订的住宿；
• 没有把签好、盖了印花的租约交给管理处存档的住宿；
• 租约准许租客转租的出租。

继续做短租的业主，每违规一天被管理层罚 RM 200。他们反驳说：地契准许这种用途，而第 70(5) 条不准附加条例限制单位的出租。联邦法院在 2020 年 10 月 5 日的判决书里驳回上诉。对买家有两点最重要：

1. 商业地契保护不了你。州政府准许的商业用途，照样受第 70 条约束。
2. 短租住客不是租客。法院判这类住宿只是一种许可（licence），不是第 70(5) 条所说的「dealing」，所以那一条帮不了业主。

吉隆坡和雪兰莪怎么管？

吉隆坡。 吉隆坡的单位能不能做，看的是大楼的附加条例，再加上地契的明示条件。2015 年 11 月 18 日，吉隆坡建筑物总监发出通令，要各 JMB 和 MC 遏止把大楼用作短租。2018 年 3 月 16 日，吉隆坡市政局（DBKL）一封信转达了建筑物总监的看法：地契明示条件是商业的，做短租没有阻碍；纯住宅的，就要照通令办。联邦法院说，这封信只是意见，没有法律效力；按第 70 条通过的屋规，效力在它之上。DBKL 也公布了给发展商、JMB 和 MC 用的短租标准作业程序，所以一栋楼除了禁止，也可以用特别决议订出自己的短租条件。

吉隆坡情境。 你看中满家乐（Mont Kiara）一个商业地契的服务式公寓单位。单凭商业地契，还说不准。要问管理层三件事：大楼有没有用特别决议通过禁令？还是订了短租条件，例如短租单位登记簿？下一次大会的议程里，有没有关于短租的投票？第一题的答案是「有」，这个单位就只能长租，地契写什么都一样。

雪兰莪。 州政府 2026 年的答复说得很清楚：全州目前没有执行中的短租专门法律。八打灵再也有自己的指南，由 MBPJ 全体市议会在 2019 年 11 月 27 日通过：

八打灵再也情境。 你用个人名义拥有八打灵再也的一个 SOHO。按 MBPJ 的指南，你不能以个人身份申请。你要有一家在 SSM 注册的公司去申请，取得 JMB 或 MC 的同意，买好保险，规划批准和执照每年续一次。哪天不做了，单位要恢复原来的用途。

槟城：2026 年 8 月 1 日起要执照

《2026 年私人住宿（槟城州地方政府）附属法》从 2026 年 8 月 1 日起生效，槟岛市政厅（MBPP）和威省市政厅（MBSP）都适用。

槟岛还有更严的一层。MBPP 在 2026 年 8 月 3 日开始实施的规划指南写明：

算例（只算市政厅收费）。 槟岛一个两房服务式公寓，领一年执照：执照费 RM 1,000，加私人住宿费 RM 1,800，一年 RM 2,800；每次申请或续期再加 RM 50。还没接到一个客人，每个月就先付了约 RM 233。

外国业主要注意。 槟岛的营运者必须是大马人，你不能自己当。想在那里做短租，就要找大马营运者、选商业性质的单位、领执照；否则就找长租租客。

短租住客要缴哪些税？屋主要做哪些登记？

拿一笔订房来算。 一对外国夫妇订你整间两房单位（整间刊登），住 3 晚，每晚虚构 RM 220。房钱 RM 660，旅游税 RM 10 × 1 间 × 3 晚 = RM 30，夫妇一共付 RM 690。这 RM 30 由平台收下、向关税局申报缴付，不会进你的户口。按关税局 2025 年 12 月 1 日生效的第 01/2025 号公共裁决，这是平台的责任，不是你的。

旅游税谁来付。 按《2017 年旅游税法令》，每间房每晚 RM 10，缴税的是游客。持 MyKad 的大马公民、持 MyPR 的永久居民豁免。已登记的订房平台，对所有订房都要收税，不管房东有没有登记。

什么时候要自己登记。 4 间房或以下的营运者，不必登记、也不必代收。房间数是把你经营的所有单位加起来算的。假设你已经有一个两房单位在做短租，再买一个三房单位，加起来 5 间，超出豁免，就要向关税局登记。关税局自己的例子，是两间 homestay 各 3 间房，一共 6 间，这位营运者就要登记。

服务税。 住宿服务，包括服务式公寓和 homestay，从 2024 年 3 月 1 日起服务税 8%（之前 6%）。12 个月内应税住宿服务超过 RM 500,000 才要登记。举例（虚构数字）：一个单位每月订出 21 晚、每晚 RM 220，一年收 RM 55,440，离这条线很远。

旅游部登记。 想按旅游部 2025 年 8 月 1 日起生效的指南，把单位登记为旅游住宿场所，要先在 SSM 注册，并持有地方政府发的住宿营业执照或营运执照。手续费 RM 20，登记费 RM 50。

我的看法：一个单位长租给租客，上面这些都不用管，这是长租不起眼的好处。做短租的客户要再买下一个单位之前，我会先帮他把所有单位的房间数加一加。

两条路的租金怎样课税？

长租短租都要缴税。内陆税收局公共裁决 12/2018，按《1967 年所得税法令》这样分：

只提供保安或其他设施，不算这类服务。

把一个公寓单位长租给一个租客，明显属于第一栏。短租单位在住客之间打扫，不在裁决自己举的例子里，所以不论哪一类，单据和记录都要留齐。归类会改变什么，要看你是谁：

亏损的例子（虚构数字，居民屋主）。 短租第一年生意淡，扣掉成本亏了 RM 3,000。如果这笔出租属于 4(d)，这 RM 3,000 不能减少你薪水要缴的税，也不能留到明年再扣。

税单的例子（虚构数字，非居民屋主，长租）。 一年租金 RM 28,800。裁决准扣的开销：门牌税和地税 RM 800、贷款利息 RM 14,000、火险 RM 200、一般维修 RM 1,200。应税收入 RM 12,600，按 30% 缴 RM 3,780。为了找第一个租客付的中介费，按裁决不能扣；续约或换租客时付的可以扣。租金税的细节见房产税费指南。

两条路各要花多少？并排比较

下面每个数字都是 虚构的，只为说明算法。管理费、偿债基金、门牌税和地税两条路都要付，所以不列进去。

每订出一晚，请代管剩 RM 220 − RM 44 − RM 30 − RM 10 − RM 10 = RM 126，自己管剩 RM 170。不管有没有人订，每月固定成本是 RM 400 + RM 250 = RM 650。

要把这些数字换成按买价计算的「扣除成本后租金」，请看毛租金与净租金指南。

一个月要订满几晚，才赢长租？

打平晚数 =（长租每月剩下的钱 + 短租每月固定成本）÷ 每订出一晚剩下的钱

• 请代管：（RM 2,100 + RM 650）÷ RM 126 = 21.8，即 每月 22 晚。
• 自己管：（RM 2,100 + RM 650）÷ RM 170 = 16.2，即 每月 17 晚。

看看请代管、订满 21 晚的情况：住客付了 RM 4,620，差不多是长租月租的两倍；你手上剩 21 × RM 126 − RM 650 = RM 1,996，反而比长租少 RM 104。

还有两笔钱，会把门槛再推高。

• 槟城的市政厅收费。 每月多约 RM 233，固定成本变成 RM 883。打平晚数升到（RM 2,100 + RM 883）÷ RM 126 = 23.7，即请代管 24 晚；自己管是 17.5，即 18 晚。
• 开张费用。 能接客的单位，要配齐家具、备用床单和厨具。假设花了虚构的 RM 18,000，分 36 个月摊，每月 RM 500。固定成本变成 RM 1,150，打平晚数升到（RM 2,100 + RM 1,150）÷ RM 126 = 25.8，即 26 晚；自己管是 19.1，即 20 晚。

淡旺季会改变结果。 假设单位有十个月每月订出 24 晚，两个淡季月份只有 10 晚。请代管的话，淡季一个月剩 RM 610，全年剩 RM 24,960；长租全年是 RM 25,200。一整年迎来送往，反而少赚 RM 240。万一大楼通过禁令，或市政厅不发执照，连这个数也保不住。

「长租为主、旺季短租」为什么难做。 听起来两全其美，但 12 个月的租约根本空不出旺季。把住客的订房叫作「租约」，也改变不了它的性质：联邦法院把短租订房当作许可，不是租赁。在槟城，连续不超过六个月、又没有真正租约关系的住宿，都算私人住宿，要领执照。Verve Suites 的屋规更进一步，没有向管理处存档盖章租约的住宿，一律当作短租。

哪一条路适合你？

同样预算的两个买家，我会这样建议。 住在新加坡的买家，想用吉隆坡单位的租金支付大部分房贷：长租最合适，一份租约、水电记在租客名下，游客来不来，租金都照样进账。住在吉隆坡、已经在经营两个短租单位的买家，如果那栋服务式公寓的附加条例准许短租，可以试第二条路。他能亲自见住客、查清洁，东西坏了当天就修。要是那两个单位加起来已有 4 间房，再多一个单位，就超出旅游税 4 间房的豁免了。

买来做短租之前，要拿哪些文件？

1. 向管理层书面索取附加条例和屋规，以及讨论过短租的大会记录。业主书面申请，管理层就要按合理费用提供现行附加条例的副本。
2. 看地契上的土地用途类别和明示条件。 它告诉你单位属于住宅还是商业，MBPP、MBPJ 和 DBKL 都看这一点。但商业地契照样推翻不了附加条例的禁令。
3. 查清谁可以持有执照。 在槟岛，外国人不能当营运者；在八打灵再也，个人不能申请，只能用公司申请。你的单位属于哪一类，要书面问地方政府。
4. 先用长租租金来评估这个单位。 如果只有做短租才划算，一次大会投票就能让你买它的理由落空。怎样看懂大楼的收费，见管理费与偿债基金指南。
5. 用你自己的真实数字算出打平晚数，连平台费和市政厅收费也算进去，再老实对比淡季一个月订得出几晚。

有客户问我短租，我会先向管理层拿这些文件，然后才谈景观和价钱。举个虚构的例子：两栋楼并排。A 栋的 MC 在 2023 年以特别决议通过短租禁令，B 栋没有这样的条例。两栋的开价一样。找长租租客，选哪一栋差别不大；做短租，A 栋已经关门，B 栋也只开到业主下一次投票为止。

常见错误

1. 心里那笔 RM 6,600。 RM 220 × 30 晚，看起来一个月有 RM 6,600。按本文的虚构数字，请代管订满 21 晚，你只剩 RM 1,996，比长租还少 RM 104。
2. 把住客的订房叫作「租约」。 名称换了，性质不变。联邦法院把订房当作许可；Verve Suites 的屋规，连没有向管理处存档盖章租约的住宿也管。
3. 以为槟岛的有地住宅都能申请。 Pearl Hill 等列明的住宅区不准，其余的要申请改变用途，按楼面面积每平方米收 RM 40。
4. 漏算小成本。 虚构的每晚 RM 10 平台费，跟 RM 220 的房价比，好像不值一提；在本文例子里，它就把打平晚数从 21 晚推到 22 晚。
5. 忘了住客看到的总价。 你标价 RM 220，单位整间刊登，外国住客加上旅游税要付 RM 230。定价时要用这个总数来想。
6. 忘了续期费。 槟城的 RM 50 行政费，每次续期都要付，不只第一次申请。

官方出处

• 联邦法院 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation，民事上诉 02(i)-74-10/2019(W)，判决书日期 2020 年 10 月 5 日（司法机构 e-Judgment）
• 《2013 年分层管理法令》（Act 757），总检察署：第 2 条（特别决议）、第 32 条、第 70 条
• 吉隆坡市政局建筑物总监文件，包括短租标准作业程序
• 《2026 年私人住宿（槟城州地方政府）附属法》，Pg. P.U. 37，2026 年 8 月 1 日生效
• 槟岛市政厅私人住宿（TIP）规划指南（自 2026 年 8 月 3 日起实施）
• 八打灵再也市政厅住宅建筑经营住宿指南（2019 年 11 月 27 日通过）
• 雪兰莪州议会第 341 题书面答复「Isu Airbnb」，2026 年第一次会议
• 皇家关税局《数码平台服务供应商旅游税指南》（截至 2025 年 3 月 11 日）、旅游税一般指南（2024 年 12 月 6 日）、第 01/2025 号公共裁决
• 皇家关税局住宿服务税指南（V4，2024 年 2 月 26 日）
• 旅游部旅游住宿场所登记指南，2025 年 8 月 1 日生效
• 内陆税收局公共裁决 12/2018《房地产出租收入》、内陆税收局非居民税率

本文只是一般说明，不是法律或税务意见；签约前，请律师看过大楼的附加条例和地契。想查某栋楼的情况，WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。