租金回報率：毛回報和淨回報怎麼算

先說答案

租金回報率是房產一年賺到的租金占房價的比例。

• 毛回報 = 全年租金 ÷ 房價 × 100
• 淨回報 =（全年租金 − 全年開銷）÷ 房價 × 100

淨回報比較貼近實際，因為它扣掉了持有和出租的花費。用一個虛構例子：RM 500,000 的房子月租 RM 2,000，毛回報 4.8%；扣掉全年開銷 RM 7,200 後，淨回報約 3.4%。這些數字只用來示範方法，與任何真實專案或地區無關。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

為什麼要看回報率

只看房價，看不出一個單位出租後劃不划算。回報率把租金和房價變成一個可以比較的數字：這個單位比那個單位，或者房產比其他用錢的方式。

但前提是數字要真實。用沒人會付的叫價租金，或漏掉開銷算出來的回報率，永遠比單位實際的表現好看。

毛回報，一步一步算

公式： 月租 × 12 ÷ 房價 × 100

虛構例子：

毛回報算得快，適合初步比較。它的缺點是把每一令吉租金都當成你能留下的錢。

淨回報，一步一步算

公式：（全年租金 − 全年開銷）÷ 房價 × 100

要扣掉的開銷

前兩項的細節見管理費指南。

同一個虛構例子，算淨回報

如果一年空置一個月： 租金降到 RM 22,000，扣除開銷後剩 RM 14,800，淨回報約 2.96%。

表裡每個數字都是為了示範演算法而虛構的。請用你在看的那個單位真實的管理費、門牌稅和地稅。

除以哪個價錢

多數人用買價來除。也有人把一次性的購買成本，例如印花稅、律師費和傢俱，加進房價裡，得出的數字較低，也更老實。

選一種方法，比較每個單位時都用同一種。

淨回報沒算進去的東西

貸款。 淨回報衡量的是未計融資的房產本身。扣掉月供後你自己的現金流是另一回事。貸款大的話，淨回報還算合理的單位，每個月也可能要你倒貼。兩樣都要看。

稅。 租金收入要報稅，部分開銷可以扣除。具體怎樣適用要看你的情況，請向稅務局（LHDN）或稅務顧問確認。這篇不提供稅率。

房價變化。 回報率不說明房子將來值多少，這篇也不對房價做任何預測。將來賣房時可能要付產業盈利稅，見 RPGT 指南。

常見錯誤

• 用叫價租金。 廣告上的是屋主希望的價錢，儘量用實際成交的租金。
• 漏掉開銷。 把毛回報當成淨回報來講。
• 忘了空置。 兩任租客之間即使只空一陣子，也會吃掉一部分收入。
• 方法混用。 拿一個單位的毛回報去比另一個單位的淨回報。
• 相信承諾的回報率。 別人給你的任何數字，都當作有待核實的說法，不是事實。用真實數字自己算一遍。

長租還是短租

公式一樣，但短租有額外開銷，例如清潔、水電、平臺費和代管公司，而且要看大樓是否允許。兩者的比較見長租與短租指南。

簽約前先確認

這篇解釋怎樣計算租金回報率，不是財務或稅務建議，也不提供任何專案或地區的回報率數字。買房出租之前，請收集該單位真實的管理費、門牌稅、地稅和實際租金。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。