馬來西亞 DSR（償債比率）是什麼

先說答案

DSR（償債比率）就是：加上新房貸之後，你每月到手薪水裡有多少已經要拿去還債。公式很簡單：每月所有債務供款 ÷ 每月淨收入 × 100。

國家銀行要求銀行以扣除所得稅、公積金等法定扣款後的收入來評估還款能力，並把所有債務算進去。它沒有為房貸定下統一的 DSR 上限，上限由各銀行自己設定，也可能按收入水平和個人條件而不同。

以 RM 500,000 的房子為例，貸款 90%、30 年、假設年利率 4.2%，月供大約 RM 2,200。如果你每月淨收入 RM 5,000，同時還在供車、還 PTPTN 和信用卡，DSR 很容易超過 65%。想用自己的數字試算，可以用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

DSR 用白話講

把每月到手的薪水想成一個餅，DSR 就是已經答應給貸款機構的那一塊。銀行放貸前會先看這一塊有多大，因為它越大，你剩下來吃飯、交通、賬單和應急的錢就越少。

公式：

DSR =（每月所有債務供款，包括新房貸）÷ 每月淨收入 × 100

結果由兩樣東西決定：上面的債務，和下面銀行認可的收入。貸款批不批時出現的意外，大多來自買家以為會算的和銀行實際算的不一樣。

國家銀行怎麼規定

國家銀行定的是負責任借貸的原則，而不是一個具體數字。簡單說，銀行應該：

• 以扣除所得稅和公積金後的收入評估，而不是總薪水。
• 把你所有的債務都算進去，不只看新貸款。
• 在審批時採用審慎的償債比率。
• 核實你提供的收入和檔案。

目前沒有一個公開、適用於所有房貸的統一 DSR 上限。國家銀行讓銀行自己決定怎樣計算收入、借款人能承受多少債務，所以同一個買家去兩間銀行，可能得到不同的答案。

淨收入：分母怎麼算

銀行從總薪水開始，扣除法定扣款。主要有：

有些銀行也會把部分浮動收入算進去，例如加班費、佣金、津貼或花紅，一般按一段時間的平均數計算，並需要檔案證明，算多少由銀行決定。已有產業的租金收入，憑租約和銀行月結單，也可能部分計入。

哪些算債務：分子怎麼算

兩個常見的坑：

• 信用卡。 就算每月全額還清，有些銀行看的是額度而不是餘額。舉例來說，按 RM 10,000 額度的 5% 計算，餘額是零也會在紙面上多出每月 RM 500 的債務。請問清楚你的銀行怎麼算。
• 打算還清的貸款。 銀行按評估當天的記錄計算。你下個月才還清的車貸，今天還是會算進去。

一般不計入的：你付的房租、水電費、保險費、學費和家用開銷。它們不出現在 DSR 裡，但你還是要付，所以紙面上過關的 DSR，實際生活可能還是很緊。

DSR 區間：只是例子，不是規定

銀行不會公開一個固定數字，也常按收入水平用不同的上限。下面的區間是買家常聽到的例子，讓你有個概念，不是官方上限，你的銀行可能用別的標準。

把這些當作和銀行談的起點，而不是批准的保證。

算例：RM 500,000 的房子

假設和薪水指南一樣，讓全站的數字一致：貸款 90%、30 年、假設年利率 4.2%。利率只用來說明計算，不是報價，也不是預測。

買家（例子）：

• 每月淨收入：RM 5,000
• 車貸：每月 RM 800
• PTPTN：每月 RM 200
• 信用卡：餘額 RM 3,000，假設按 5% 計算 = 每月 RM 150

第一步：新月供。 RM 450,000 貸款、30 年、4.2%，月供大約 RM 2,201。

第二步：加總所有債務。 RM 2,201 + RM 800 + RM 200 + RM 150 = RM 3,351。

第三步：除以淨收入。 RM 3,351 ÷ RM 5,000 = 約 67%。

同一個買家，只要先還清車貸，就從最高的區間降到中間。這往往比小小的加薪更有用。

倒過來算。 如果銀行對這位買家用 60%，每月可用來還債的額度是 RM 3,000。扣掉現有的 RM 1,150 債務，剩 RM 1,850 給房貸，按同樣假設可支撐約 RM 378,000 的貸款。用 70% 的話剩 RM 2,350，可支撐約 RM 481,000。所以 RM 450,000 的貸款在 60% 下不夠，在 70% 下過關，要看是哪間銀行。

印花稅和律師費另計，貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%。完整演算法見印花稅指南。

CCRIS 和 CTOS：銀行怎樣看到你的債務

你會在申請表上申報債務，但銀行也會查你的信用報告。

CCRIS 由國家銀行管理，資料來自金融機構，列出你的貸款、未還餘額、過去 12 個月的還款記錄和最近的貸款申請。它是事實報告，不打分，也不是黑名單。完成一次性註冊後，可以通過 eCCRIS 免費查詢自己的報告，次數不限。

CTOS 是私人信用報告機構，根據《2010 年信用報告機構法令》註冊。它收集訴訟、破產公告等公開記錄，以及向它提供資料的商家資訊，也提供信用評分。其他序號產生器構也有類似報告。

申請前要看的：

• 過去 12 個月有沒有遲還，還款記錄裡會以數字顯示。
• 有沒有忘了的貸款或信用卡，或已經關閉卻還顯示開著的戶口。
• 短時間內有沒有很多貸款申請，這會讓銀行比較謹慎。
• CTOS 上有沒有已解決但沒更新的舊案或舊債。

資料有錯可以要求更正。CCRIS 可以通過 eCCRIS 或向提供資料的銀行提出；CTOS 則向該機構提出異議。

怎樣改善 DSR

比率有兩部分，所以有兩個方向：每月少欠一點，或證明多一點收入。

減少每月債務

• 申請前先還清小額貸款或卡債，並拿結清信。
• 取消不用的信用卡，以防銀行按額度計算。
• 新車貸等房貸批了再說。
• 銀行願意的話，選較長的貸款年限。購買產業的貸款年限最長 35 年。年限越長月供越低，但總利息越多。
• 少借一點：貸款少一點或選價位低一點的房子，月供就低。

證明更多收入

• 準備浮動收入的檔案：薪水單、公積金結單、銀行月結單、EA 或 BE 表格。
• 申報租金收入，附上租約和銀行月結單。
• 加一位收入穩定的聯名借款人。

保持記錄乾淨

• 申請前幾個月，每一期都準時還。
• 不要在短時間內向很多機構申請貸款。

聯名貸款

聯名貸款就是兩個人一起借同一筆貸款，銀行會看兩人的收入和兩人的債務。

例子：上面那位買家（淨收入 RM 5,000，包括新房貸在內的債務 RM 3,351）和配偶聯名申請，配偶淨收入 RM 3,000，每月還個人貸款 RM 300。合計：RM 3,651 ÷ RM 8,000 = 約 46%。

要知道的：

• 兩位借款人一般都要對整筆貸款負全責，而不是各負一半。具體意思請問律師。
• 聯名人的債務也會算進來。對方有大筆車貸的話，聯名 DSR 可能不降反升。
• 誰可以做聯名借款人，例如配偶、父母、子女或兄弟姐妹，各銀行規定不同，先問清楚再計劃。
• 這筆貸款會留在兩人的 CCRIS 記錄上，影響各自下一次借貸。

自僱人士的收入

如果你做生意或靠佣金收入，銀行一樣會算出一個淨收入，只是看的檔案不同。常被要求的有：

• 所得稅申報表（B 表格）和對應的稅務評估，通常是最近兩年。
• 公司銀行月結單，通常六個月或以上。
• 商業註冊檔案，例如 SSM 記錄。
• 公司的審計賬目或管理賬目。

銀行常取幾年的平均數，也可能只算一部分。哪一年申報的收入偏低，就會拉低平均，所以向 LHDN 申報的收入在申請貸款時很重要。每間銀行演算法不同，多問幾間會比較清楚。

買家在 DSR 上常犯的錯

• 用總薪水而不是到手薪水來算。
• 忘了信用卡額度、PTPTN 或自己擔保的貸款。
• 以為一間銀行的上限適用於所有銀行。
• 還沒確認貸款大概能批就先簽訂房表格。
• 在訂房和貸款批准之間又去借新車貸。
• 把「過關」當成「寬鬆」：DSR 不包括房租、賬單、保險和管理費。

簽約前先確認

這篇解釋 DSR 怎樣運作，不是財務建議，銀行也會調整自己的上限和計算方法。簽訂房表格或買賣合約之前，請先問銀行怎樣計算你的收入和債務，並拿到書面貸款批准信。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。