月入多少才能在大馬買房

先說答案

以貸款九成、30 年、假設年利率 4.2% 計算，RM 400,000 的房子每月供款約 RM 1,760，RM 500,000 約 RM 2,200，RM 700,000 約 RM 3,080，RM 1,000,000 約 RM 4,400。如果這筆供款是你唯一的債務，而銀行允許淨收入的 60% 至 70% 用來還債，那麼 RM 400,000 的房子大約需要每月淨收入 RM 2,520 至 RM 2,930，RM 1,000,000 的房子約 RM 6,290 至 RM 7,340。你身上有其他債務的話，數目會更高。

4.2%、九成和 60% 至 70% 都是舉例用的假設。請把你自己的數字放進貸款計算器。

各價位需要的收入

每一行的假設：貸款九成、30 年、年利率 4.2%（示範用）、沒有其他債務。收入指扣除公積金、社險和所得稅後的每月淨收入。

怎麼看這張表：

• 兩欄償債比率，是在沒有其他債務的情況下，紙面上算得過的最低收入。剩下的錢夠不夠生活，是另一個問題。
• 最後一欄是我自己的標準，不是銀行規定。供款佔實收薪水三分之一左右，才有餘地應付管理費、車子、孩子和利率上調。

如果另外有 RM 1,500 的車貸

信用卡欠款、個人貸款、教育貸款和其他房貸，也是同樣加進去。

演算法，一步一步來

第一步：貸款額。 屋價乘以貸款成數。九成的話，RM 500,000 的房子要貸 RM 450,000，頭期 RM 50,000。

第二步：每月供款。 標準公式是：

每月供款 = L × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

L 是貸款額，r 是年利率除以 12，n 是月數。

以 RM 500,000 的房子為例：

• L = 450,000
• r = 4.2% ÷ 12 = 0.0035
• n = 30 × 12 = 360
• (1.0035)^360 = 3.5177
• 每月供款 = 450,000 × 0.0035 × 3.5177 ÷ 2.5177 = 約 RM 2,201

第三步：加上其他每月債務。 車貸、個人貸款、信用卡最低還款、其他房貸。

第四步：除以償債比率。 所需淨收入 = 每月總債務 ÷ 償債比率。70% 的話，RM 2,201 ÷ 0.70 = 約 RM 3,140；60% 的話，RM 2,201 ÷ 0.60 = 約 RM 3,670。

什麼會改變答案

同樣四個價位，換不同假設後的每月供款：

• 利率。 多半個百分點，這四個價位每月大約多 RM 110 至 RM 270。這裡兩個利率都只是示範。
• 年限。 貸款越長，每月供款越低，總利息越多。
• 成數。 貸少一點，每月供款就低，但一開始要準備更多現金。
• 其他債務。 對所需收入的影響，比多數買家想的大。比較上面兩張表就知道。

規定和假設，分開看

規定（已核對，更新於 2026 年 10 月）

本頁用的假設（不是規定）

第一期供款之前要準備的現金

馬來西亞公民買第一間房子、屋價不超過 RM 500,000，兩份檔案的印花稅都豁免，適用於 2027 年 12 月 31 日或之前簽署的買賣合約，詳情見2026 年印花稅。另外還有律師費、估價費，公寓還有管理費；請就你看中的專案要書面數目。

這些預算可以看哪裡

想知道這些價位實際能買到什麼，可以看武吉加里爾新樓盤（起價在 RM 40 多萬）和吉隆坡市中心新樓盤。如果打算幾年內賣出，請先看2026 年產業盈利稅稅率。

簽約前請再確認

本頁數字是在 2026 年 10 月 3 日按文中假設算出來的，規定也在同一天核對。本頁不是理財、稅務或法律意見；簽約前請向銀行拿書面貸款獻議，並向律師確認各項費用。想按預算配對實際專案，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。