The Asteriaz Kebun Teh 评价：RM 474,900 起，值得买吗？

一句话回答：The Asteriaz 适合谁？

The Asteriaz 适合两类人：想在 Holiday Plaza 和 KSL City Mall 购物带附近买一间 560 平方英尺 1 + 1 房的单身人士或夫妻，以及想要 915 平方英尺三房加两个车位的小家庭。坚持永久地契、想步行到 RTS Link、或不喜欢走廊人多的人就不太适合：土地是租赁地契，Bukit Chagar 站直线约 2.4 公里，而且大部分楼层每层有 27 户。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句话： 这是新山市区购物带旁的租赁地契公寓，只有两种户型：1 + 1 房（RM 474,900 起）和三房。它的优点是走路就到商场和超市，缺点是每层最多 27 户，去 RTS Link 站要开车。

住进去会怎样： Holiday Plaza 直线约 520 米，KSL City Mall 约 770 米，Parkson 和 99 Speedmart 都在约 430 米以内，日常采购很方便。标准层每层 27 户，共用 8 部客梯和 1 部服务梯，上下班时段可能要等电梯，建议现场看看。在新加坡上班的话，Bukit Chagar 站约 2.4 公里，要开车、搭巴士或叫车，每天走路过去不现实。管理费每尺 RM 0.51 已含偿债基金，915 尺单位每月约 RM 467（RM 0.51 × 915 尺）。

适合谁、不适合谁： 适合想在市区买 1 + 1 房的首购族，以及想要三房加两个车位的小家庭。不适合坚持永久地契的人、想走路到 RTS Link 或关卡的人，以及偏好每层户数少的人：848 户建在 2.43 英亩上，约每英亩 349 户。

打算住多久： A 型我会当作单身或夫妻住几年的单位，那个「+1」是书房，不是第二间睡房，有孩子后可能就不够住。三房有两个车位，小家庭可以住得比较久。资料显示约 2029 年完工，要等到那时才能入住。

看房时要自己确认： 付订金前请销售团队出示 APDL 编号，在买卖合约草稿上看清楚预计交屋日期（取得 APDL 后 52 个月）；B1 和 B2 面积一样，差别只在阳台，请把两张平面图并排比一比；问清楚你那一层有几户。外国买家要先核对柔佛州的最低购买价门槛。

• 适合： 想在市区买 1 + 1 房的首购族；想要三房加两个车位的小家庭；希望管理费已含偿债基金的买家。
• 请三思，如果： 你要永久地契、想步行到 RTS Link 或关卡（CIQ），或偏好每层户数少的大楼。

楼盘资料（已核对，更新于 2026 年 10 月）

发展商是谁？

The Asteriaz 由 Exsim 通过项目公司 EXSIM KEBUN TEH SDN. BHD. 开发。发展商形容自己注重环保，并表示项目获得 GreenRE 认证。约 100 米外的 Celestz @ Kebun Teh 也是同一家公司；Exsim 另外在 JB Sentral 附近的 Causewayz Square 建 Axis、Brixton 和 Dover 三座楼，所以比较新山新盘时会多次看到这个名字。建筑期写的是取得 APDL 后 52 个月。付订金之前，请销售团队出示 APDL 编号，并在买卖合约草稿上看清楚预计交屋日期。

The Asteriaz 附近有什么？

以下都是从项目地点算起的直线距离，实际步行或开车会更远。

稍远一点，项目的周边清单还列出：医疗方面有 Putra Specialist Hospital、KPJ Puteri Specialist Hospital、Columbia Asia Hospital Tebrau 和 Maria Hospital；购物有 Plaza Pelangi、Johor Bahru City Square 和 Mid Valley Southkey；教育有 Sri Utama Schools、SJK (C) Foon Yew 1、City University Malaysia 新山校区和 Monash University。

我怎么看这个位置。 优点是生活圈：两间商场和两间超市都在直线约 800 米内，三间学校在约 750 米内。在新加坡上班的人最关心 RTS Link。这个距离，短程开车或转接驳可以，但每天背着电脑在大热天走过去就不现实。约 1.1 公里外的市区森林公园 Hutan Bandar MBJB，对喜欢跑步的人是实在的加分。

哪种户型适合你？

我会怎么选。 A 型是进场门槛，在价格范围的最低一端。那个“+1”是书房，不是第二间睡房，当作在家办公角或储物间就好，客人睡在那里不会舒服。A 型跳到 B 型差距很大，从 560 到 915 平方英尺，同时多一间浴室和一个车位；在新山很多家庭都有两部车，这点很重要。

B1 和 B2 面积一样，选择在于阳台还是更大的室内空间。阳台方便晾衣、让客厅通风；没有阳台的单位，整个室内面积都可以摆家具。如果是自住，我偏向 B1。如果你最在意客厅和饭厅大一点，请销售团队把两张平面图并排给你看，比一比哪张更配你的家具。

每个月要付多少持有成本？

管理费每月每平方英尺 RM 0.51，已含偿债基金：

地税和门牌税另计。跨项目比较时用 1,000 平方英尺来想：这里约每月 RM 510，跟隔壁 Celestz 一样；Amberwood Resort Residences 约 RM 360，同样是含偿债基金的数字。管理费高不一定是坏事，它支付设施和电梯的运作，但不管你住不住，这都是每个月固定要付的钱。我们的管理费与偿债基金指南解释了这笔钱用在哪里。

如果申请房贷，贷款合约的印花税是你贷款额的 0.5%。以一笔 RM 500,000 的贷款为例，就是 RM 2,500。印花税指南也列出了转让契的部分。

跟附近项目比较每尺价

下表的每尺价是起价除以最小面积；The Asteriaz 则列出发展商的总价每尺价。

我怎么解读。 最公平的对比是 Celestz：同一家发展商、同一条路、同样的管理费、最大面积同样是 915 平方英尺。The Asteriaz 不论总价或每尺价起点都较低，主要因为最小单位是 560 平方英尺（Celestz 是 581），起价也更低。Amberwood 每尺价和管理费都更低；Taman Pelangi 的 M Grand Minori 总价起点低得多，因为最小单位是 403 平方英尺的 studio，而且是永久地契。Arden 则完全是另一个价位。以上都不是成交价，而是开盘价，这些大楼也都还没完工。

设施

设施以星空为主题，“Asteria”就是星星的意思：发展商形容有月亮主题景观和观星草坪。设施图列出游泳池、浅水池和按摩池，发展商的介绍提到无边际泳池，另有儿童游乐场和半场篮球场。室内有健身房、游戏室、卡拉 OK 室、阅读室、多功能礼堂、共享办公空间、户外休闲区和大堂休息区。顶层有空中烧烤区和香草园。实用设施包括洗车位、管理处、控制室、祈祷室、幼儿园空间和商铺。

外国人或海外买家

外国人可以在柔佛买房，但每一宗都需要州政府当局批准，而且州政府自订外国买家最低购买价。门槛会不时调整，不同房产类型也不一样，所以订房前请对照你看中的单位和价格核对清楚。我们的各州外国人最低购房价可以作为起点，签约前请再跟律师确认。

优缺点（我的看法）

怎样预约看 The Asteriaz

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932 索取价单、平面图和预约参观。完整规格请看 The Asteriaz 项目页。