The Asteriaz Kebun Teh 評價：RM 474,900 起，值得買嗎？

一句話回答：The Asteriaz 適合誰？

The Asteriaz 適合兩類人：想在 Holiday Plaza 和 KSL City Mall 購物帶附近買一間 560 平方英尺 1 + 1 房的單身人士或夫妻，以及想要 915 平方英尺三房加兩個車位的小家庭。堅持永久地契、想步行到 RTS Link、或不喜歡走廊人多的人就不太適合：土地是租賃地契，Bukit Chagar 站直線約 2.4 公里，而且大部分樓層每層有 27 戶。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 這是新山市區購物帶旁的租賃地契公寓，只有兩種戶型：1 + 1 房（RM 474,900 起）和三房。它的優點是走路就到商場和超市，缺點是每層最多 27 戶，去 RTS Link 站要開車。

住進去會怎樣： Holiday Plaza 直線約 520 米，KSL City Mall 約 770 米，Parkson 和 99 Speedmart 都在約 430 米以內，日常採購很方便。標準層每層 27 戶，共用 8 部客梯和 1 部服務梯，上下班時段可能要等電梯，建議現場看看。在新加坡上班的話，Bukit Chagar 站約 2.4 公里，要開車、搭巴士或叫車，每天走路過去不現實。管理費每尺 RM 0.51 已含償債基金，915 尺單位每月約 RM 467（RM 0.51 × 915 尺）。

適合誰、不適合誰： 適合想在市區買 1 + 1 房的首購族，以及想要三房加兩個車位的小家庭。不適合堅持永久地契的人、想走路到 RTS Link 或關卡的人，以及偏好每層戶數少的人：848 戶建在 2.43 英畝上，約每英畝 349 戶。

打算住多久： A 型我會當作單身或夫妻住幾年的單位，那個「+1」是書房，不是第二間睡房，有孩子後可能就不夠住。三房有兩個車位，小家庭可以住得比較久。資料顯示約 2029 年完工，要等到那時才能入住。

看房時要自己確認： 付訂金前請銷售團隊出示 APDL 編號，在買賣合約草稿上看清楚預計交屋日期（取得 APDL 後 52 個月）；B1 和 B2 面積一樣，差別只在陽臺，請把兩張平面圖並排比一比；問清楚你那一層有幾戶。外國買家要先核對柔佛州的最低購買價門檻。

• 適合： 想在市區買 1 + 1 房的首購族；想要三房加兩個車位的小家庭；希望管理費已含償債基金的買家。
• 請三思，如果： 你要永久地契、想步行到 RTS Link 或關卡（CIQ），或偏好每層戶數少的大樓。

樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）

發展商是誰？

The Asteriaz 由 Exsim 通過專案公司 EXSIM KEBUN TEH SDN. BHD. 開發。發展商形容自己注重環保，並表示專案獲得 GreenRE 認證。約 100 米外的 Celestz @ Kebun Teh 也是同一家公司；Exsim 另外在 JB Sentral 附近的 Causewayz Square 建 Axis、Brixton 和 Dover 三座樓，所以比較新山新盤時會多次看到這個名字。建築期寫的是取得 APDL 後 52 個月。付訂金之前，請銷售團隊出示 APDL 編號，並在買賣合約草稿上看清楚預計交屋日期。

The Asteriaz 附近有什麼？

以下都是從專案地點算起的直線距離，實際步行或開車會更遠。

稍遠一點，專案的周邊清單還列出：醫療方面有 Putra Specialist Hospital、KPJ Puteri Specialist Hospital、Columbia Asia Hospital Tebrau 和 Maria Hospital；購物有 Plaza Pelangi、Johor Bahru City Square 和 Mid Valley Southkey；教育有 Sri Utama Schools、SJK (C) Foon Yew 1、City University Malaysia 新山校區和 Monash University。

我怎麼看這個位置。 優點是生活圈：兩間商場和兩間超市都在直線約 800 米內，三間學校在約 750 米內。在新加坡上班的人最關心 RTS Link。這個距離，短程開車或轉接駁可以，但每天揹著電腦在大熱天走過去就不現實。約 1.1 公里外的市區森林公園 Hutan Bandar MBJB，對喜歡跑步的人是實在的加分。

哪種戶型適合你？

我會怎麼選。 A 型是進場門檻，在價格範圍的最低一端。那個“+1”是書房，不是第二間睡房，當作在家辦公角或儲物間就好，客人睡在那裡不會舒服。A 型跳到 B 型差距很大，從 560 到 915 平方英尺，同時多一間浴室和一個車位；在新山很多家庭都有兩部車，這點很重要。

B1 和 B2 面積一樣，選擇在於陽臺還是更大的室內空間。陽臺方便晾衣、讓客廳通風；沒有陽臺的單位，整個室內面積都可以擺傢俱。如果是自住，我偏向 B1。如果你最在意客廳和飯廳大一點，請銷售團隊把兩張平面圖並排給你看，比一比哪張更配你的傢俱。

每個月要付多少持有成本？

管理費每月每平方英尺 RM 0.51，已含償債基金：

地稅和門牌稅另計。跨專案比較時用 1,000 平方英尺來想：這裡約每月 RM 510，跟隔壁 Celestz 一樣；Amberwood Resort Residences 約 RM 360，同樣是含償債基金的數字。管理費高不一定是壞事，它支付設施和電梯的運作，但不管你住不住，這都是每個月固定要付的錢。我們的管理費與償債基金指南解釋了這筆錢用在哪裡。

如果申請房貸，貸款合約的印花稅是你貸款額的 0.5%。以一筆 RM 500,000 的貸款為例，就是 RM 2,500。印花稅指南也列出了轉讓契的部分。

跟附近專案比較每尺價

下表的每尺價是起價除以最小面積；The Asteriaz 則列出發展商的總價每尺價。

我怎麼解讀。 最公平的對比是 Celestz：同一家發展商、同一條路、同樣的管理費、最大面積同樣是 915 平方英尺。The Asteriaz 不論總價或每尺價起點都較低，主要因為最小單位是 560 平方英尺（Celestz 是 581），起價也更低。Amberwood 每尺價和管理費都更低；Taman Pelangi 的 M Grand Minori 總價起點低得多，因為最小單位是 403 平方英尺的 studio，而且是永久地契。Arden 則完全是另一個價位。以上都不是成交價，而是開盤價，這些大樓也都還沒完工。

設施

設施以星空為主題，“Asteria”就是星星的意思：發展商形容有月亮主題景觀和觀星草坪。設施圖列出游泳池、淺水池和按摩池，發展商的介紹提到無邊際泳池，另有兒童遊樂場和半場籃球場。室內有健身房、遊戲室、卡拉 OK 室、閱讀室、多功能禮堂、共享辦公空間、戶外休閒區和大堂休息區。頂層有空中燒烤區和香草園。實用設施包括洗車位、管理處、控制室、祈禱室、幼兒園空間和商鋪。

外國人或海外買家

外國人可以在柔佛買房，但每一宗都需要州政府當局批准，而且州政府自訂外國買家最低購買價。門檻會不時調整，不同房產類型也不一樣，所以訂房前請對照你看中的單位和價格核對清楚。我們的各州外國人最低購房價可以作為起點，簽約前請再跟律師確認。

優缺點（我的看法）

怎樣預約看 The Asteriaz

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932 索取價單、平面圖和預約參觀。完整規格請看 The Asteriaz 專案頁。