Celestz @ Kebun Teh 評價：RM 543,800 起，值得買嗎？

一句話回答：Celestz @ Kebun Teh 適合誰？

Celestz 適合想在新山成熟地區買一間實在、中等面積住家的買家，而不是關卡旁邊的大樓。三組戶型包括 581 平方英尺的 1 + 1 房、753 平方英尺三浴的兩房，以及 915 平方英尺的三房，RM 543,800 起，兩個較大戶型配 2 個車位。KSL City Mall 直線約 770 米，Holiday Plaza 約 480 米。每天搭 RTS 通勤的人不太適合，因為 Bukit Chagar 直線約 2.5 公里（發展商表示提供接駁巴士）；想住小社群的買家也要留意，這裡每層約 25 戶。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 這是在新山成熟地區自住的中型單位，RM 543,800 起，商場、超市、學校和診所都在直線約一公里內；不適合每天搭 RTS 去新加坡的人。

住進去會怎樣： Parkson 直線約 350 米，Holiday Plaza 約 480 米，學校約 600 至 700 米，日常採購和接送都近。單棟平均每層 25 戶，735 戶只有 7 部客梯，上學和上班時段可能要等電梯，建議到現場看。Bukit Chagar RTS 站直線約 2.5 公里，要靠接駁巴士、開車或叫車。管理費每平方英尺 RM 0.51，已含償債基金，A 型每月約 RM 296，C 型約 RM 467。

適合誰、不適合誰： 兩個成年人合住、或父母常來住的夫妻，我會先看 B 型：753 平方英尺，2 房 3 浴，2 個車位。有孩子的家庭選 915 平方英尺的 C 型三房。不適合每天經 RTS 通勤的人，不適合偏好每層戶數少的人，也不適合訂房前一定要有確認完工年份的人。

打算住多久： 完工年份還沒確認，建築期是 APDL 後 52 個月，所以我會當長期自住來買，不適合短期買賣。買之前一定要跟約 100 米外的 The Asteriaz 比較：同一發展商、管理費率一樣、最大面積都是 915 平方英尺，但它起價較低（560 平方英尺 RM 474,900 起），也給出了 2029 年完工。

看房時要自己確認： C 型四個變化款各朝哪個方向、早上的陽光怎樣；接駁巴士承諾提供多久、交給管理機構後由誰付費；商業產權的地稅和門牌稅怎麼算；拿同樣面積的單位，跟 The Asteriaz 的價單並排比。

• 適合： 想日常所需就在附近的自住業主；看重每間臥室有自己浴室的合住者或大家庭；B 型和 C 型適合有兩輛車的家庭。
• 請三思： 每天經 RTS 通勤；偏好每層戶數較少；或訂房前一定要有確認的完工年份。

樓盤資料（已核對，2026 年 10 月更新）

發展商是誰？

專案公司是 EXSIM Kebun Teh Sdn Bhd，屬於 EXSIM，隔壁地段的 The Asteriaz 也是它的專案。發展商以星空為主題包裝 Celestz，設施名稱也沿用這個主題：Starlight Pool、Starlight Lounge、Starlight Arcade 和 Starlight Pavilion。主題以外，發展商強調的是實際的東西：專用包裹室、20 個電動車充電位、兩層的健身設施，以及往返 CIQ 和 RTS 接駁點的接駁巴士。請問清楚接駁服務承諾提供多久，以及大樓交給管理機構後由誰付費。

Celestz @ Kebun Teh 附近有什麼？

以下距離從專案座標按直線計算，實際步行或開車一定更遠。

發展商另外列出的購物地點有 Mid Valley Southkey、Plaza Pelangi、SKS City Mall、Komtar JBCC、Johor Bahru City Square 和 R&F Shopping Mall；醫療有 Columbia Asia 醫院、KPJ Puteri 專科醫院、KPJ Johor 專科醫院和蘇丹娜阿米娜醫院；教育有寬柔中學、寬柔一、二、三小、Tun Fatimah 學校和 City University Malaysia；休閒有 Johor Golf & Country Club、柔佛動物園和 Zaharah 植物園。列出的道路有 Tebrau 大道、東部疏散大道（EDL）、Jalan Tun Abdul Razak 和新山東海岸大道。

怎麼看這個地點。 Kebun Teh 介於市中心和 Larkin 之間，開車去兩邊都不遠。日常所需都很近：Parkson 約 350 米，商場約 770 米，學校 600 至 700 米，Hutan Bandar 城市公園約 1.1 公里，都是直線距離。去新加坡通勤是弱項。Bukit Chagar 約 2.5 公里，你要靠接駁巴士、自己開車或叫車去 RTS 和關卡。如果你的一週主要在新山而不是新加坡，這一點就沒那麼重要。

哪個 Celestz 戶型適合你？

我會怎麼選。 家庭的話，C 型是明顯的選擇：三房配 2 個車位，在價單的上端。它有四個變化款，請問清楚哪些單位朝哪個方向，因為在每層約 25 戶的大樓裡，同樣面積的兩個單位，景觀和早晨的陽光可能差很多。兩口子或兩人合住，我會最認真看 B 型。多一間浴室會佔掉一些面積，但早上不用排隊，每間臥室也有真正的私隱。A 型是入場單位，那個小房間可以做書房、嬰兒房或幫傭的床位。

用價格範圍的最高價除以最大面積，每平方英尺約 RM 972，入門單位約 RM 936，所以整棟樓的每尺價只是小幅上升。

每月持有成本是多少？

管理費每月每平方英尺 RM 0.51，已含償債基金：

這跟隔壁 The Asteriaz 的每尺費率相同，高於直線約 1.4 公里外 Amberwood Resort Residences 約每平方英尺 RM 0.36 的報價。地稅和門牌稅另計；商業產權的話，請問發展商會怎麼計算。管理費指南講解了管理費和償債基金各付什麼。如果你申請貸款，貸款合約的印花稅為貸款額的 0.5%。

跟附近專案比較每尺價

以下每尺價是起價除以最小面積，僅作粗略參考。距離是從 Celestz 起算的直線距離。

怎麼解讀。 真正要比的是約 100 米外的 The Asteriaz。兩者都是租賃地契、同一發展商，最大面積相同，管理費率也一樣。The Asteriaz 起價較低，560 平方英尺 RM 474,900 起，Celestz 則是 581 平方英尺的入門價；The Asteriaz 也給出 2029 年完工，Celestz 還沒有確認年份。Celestz 是較新的專案，它換來的是每間臥室配浴室的 B 型、星空主題的設施層，以及一張可以挑單位的新價單。放到更大的範圍，按粗算每尺價 Celestz 高於 Amberwood 和 M Grand Minori，遠低於靠近關卡的大樓，例如 Arden 和 GEN RISE。

設施

地面層，發展商列出宏偉入口和落客區、大堂和大堂休息區、五個店鋪、包裹室、信件室、外賣取餐區、幼兒園（tadika）、祈禱室、監控室和管理處，另有訪客車位和 20 個電動車位。設施層有 Starlight Pool、兒童用的 Little Starlight Pool 和遊樂場、日光浴平臺、按摩池、半場籃球場、戶外健身區、腳底按摩步道、Starlight BBQ 和 Starlight Pavilion，以及閱讀花園。室內有健身房、可打匹克球和羽毛球的多功能廳、共享辦公空間、閱讀室，以及 Starlight Lounge 和 Starlight Arcade。

外賣取餐區和包裹室是小細節，但一棟 735 戶的大樓真的需要，可以讓送貨員不進電梯大堂。

外國買家

外國買家在過戶前需要獲得州政府當局的批准，柔佛州也自行規定外國買家的最低價格。訂房前請先查清這類商業產權目前的門檻，並記得審批需要時間，要配合買賣合約裡的期限。我們的外國買家指南說明了去哪裡查。

優點與缺點（我的看法）

如何參觀 Celestz @ Kebun Teh

WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932 索取價單、平面圖和預約參觀。完整規格請看 Celestz @ Kebun Teh 專案頁。