马来西亚 SBR 与 BR：房贷利率怎样定价

先说答案

浮动房贷的利率由两部分相加：参考利率 + 加码。

• SBR（标准基准利率）：2022 年 8 月 1 日起新零售浮动贷款和转贷的参考利率，所有银行共用，国家银行规定它只与 OPR 挂钩。
• BR（基准利率）：之前由各银行自己计算的参考利率。SBR 推出之前批的贷款继续用 BR，或更早的 BLR。

加码是银行在这之上为你加的部分，写在贷款批准信里。比较银行时，真正不同的就是加码。想看利率对月供的影响，可以用贷款计算器。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

为什么要推出 SBR

国家银行在 2015 年推出 BR，由各银行按自己的资金成本公式计算。这带来两个问题：

• 买家很难比较贷款，因为每间银行的起点算法都不一样。
• OPR 调整时，各银行传导到贷款利率的方式不一定一致。

修订后的参考利率框架从 2022 年 8 月 1 日生效，用一个统一的参考利率取代新贷款的 BR。按国家银行的说法，SBR 只与 OPR 挂钩：货币政策委员会调整 OPR，SBR 就跟着变；OPR 不变，SBR 也不变。

三种利率对照

国家银行表示，这次转换不会改变现有贷款的实际利率。旧贷款保留 BR 或 BLR，银行也会继续公布这些利率。

加码：专属于你的部分

参考利率以上的部分就是加码。国家银行说明，借款人的信用风险、流动性风险溢价、营运成本、利润和其他成本，会继续反映在 SBR 之上的加码里。

实际上：

• 加码在你签贷款时定下，根据你的条件、房产和银行当时的定价。
• 写在贷款批准信和贷款合约里。
• OPR 调整只改 SBR，不改加码。

例子。 SBR 是 2.75%，银行给你加码 1.45%，实际利率就是 4.20%。之后 OPR 升 0.25 个百分点，SBR 变成 3.00%，你的利率变成 4.45%，那 1.45% 不变。以上数字只是说明，不是报价。

怎样看贷款批准信

批准信上的利率通常有几种写法：

• 「SBR + 1.45%」：参考利率加你的加码，最清楚。
• 「实际利率 4.20%」：今天的总利率。记得看拆分，才知道哪部分会变。
• 头几年一个利率，之后另一个。 有些配套前期和后期的加码不同，两段都要看。

也要留意：

• 锁定期。 很多贷款规定头几年内还清或转贷要付罚款。
• 普通还是弹性。 弹性或半弹性贷款可以多存钱进去再取出来，加码往往较高。
• 费用和保险。 律师费、印花税和捆绑的保险都会增加成本，详见贷款合约指南。

比较两份配套

两间银行，同样借 RM 450,000、30 年，SBR 同为 2.75%。加码只是举例。

SBR 一样，差距就只来自加码；除非转贷，这个差距会跟着整笔贷款。这正是 SBR 的作用：让加码一目了然。

旧 BR 贷款与转贷

如果你的贷款在 SBR 推出之前获批，就继续用银行的 BR 或 BLR，不用做任何事。SBR 推出后，这些利率与 SBR 一起变动。

现在转贷，新贷款会用 SBR。转之前，先比较：

• 现在的实际利率和新贷款的实际利率。
• 如果还在锁定期内，现有贷款的提早还款罚款。
• 新贷款合约的律师费和印花税；贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%。
• 新贷款可能要付的估价费。

利率低一点，只有在你打算持有贷款的期间，省下的钱多过转贷成本，才划算。

SBR 做不到的事

• 它不会让所有贷款一样价钱。加码依然因银行、因人而异。
• 它是浮动利率的参考，合约里已固定的利率不会因它而变。
• 它不决定你能借多少。那要看收入和债务，见 DSR 指南和贷款成数指南。

签约前先确认

这篇解释参考利率的一般运作，不是财务建议。加码、配套和费用由各银行决定。做决定之前，请银行给你书面贷款批准信，写明参考利率、加码、锁定期和所有费用。如需了解具体产业，可 WhatsApp 联系 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。